公允價值在投資性房地產中的應用與對策

張雅婷

摘 要：隨著世界經濟全球化，我國企業會計準則也變得越來越國際化，特別是在公允價值方面，我國在2014年新制定了CAS39，從真正意義上明確了其定義，同時也推動了它在實際會計工作中的應用。本文以基本會計理論為探究基礎，主要討論公允價值在投資性房地產的應用情況及問題并提出對策以供參考。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;對策

為了跟上國際會計準則的腳步，財政部在CAS3中引入了公允價值計量模式，而新發布的投資性房地產以非金融資產引入公允價值也受到了很大關注。就我國實際情況來說，近幾年隨著經濟發展，房價始終居高不下，很多學者都覺得將會有大量的上市企業選擇公允價值作為投資性房地產的后續計量模式，然而該模式的當前應用情況卻并不盡如人意。

一、公允價值的必要性分析

（一）與國際準則一致

公允價值的引入順應了時代的要求，是經濟進步的必然趨勢，也是為了逐步與國際會計準則保持一致。在經濟新常態下，越來越多的外國公司進入我國市場與國內企業進行競爭，但是我國企業會計準則與國際準則有很大的不同，尤其是在公允價值方面。公允價值相比歷史成本來說可以更加反映資產的真實價值，為會計信息使用者提供更有用的信息，也可以促進國際企業之間的公平競爭與交流合作。

（二）與決策有用觀趨同

近幾年來房價始終居高不下，在其直線增長的驅使下，使用歷史成本計量投資性房地產已經和市價產生了很大差距，使用者獲取的財務信息也缺乏客觀及時性，進而影響其做出正確決策。決策有用觀認為，財務報表的作用就是為使用者提供有用信息，而公允價值引入恰恰反映了這一觀點，它使得投資者能夠及時獲得可靠真實的信息，對企業的長遠計劃具有深刻影響。

（三）提高企業融資能力

持有投資性房地產的企業一般都需要具備足夠強大的融資能力來維持企業的正常運轉。財務管理學中，我們知道公司融資方式有很多種，其中有發行債券、股票，抵押貸款等。我國企業大多數都通過申請銀行貸款來獲取資金。我們可以通過資產負債率來判定一個企業融資能力大小，一般來說，資產負債率越高，企業集中資金的能力越弱，財務風險也就越高。而通過公允價值模式可以在一定程度上減小企業的資產負債率，進而提升企業融資能力。

（四）提高公司業績

我們都知道在投資性房地產的后續計量中應用公允價值可以增加企業由公允價值變動帶來的收益，進而增加凈利潤，更有某些稅后凈利潤處于虧損狀態的企業通過會計政策變更將投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉換為公允價值模式，最終實現扭虧為盈。而且公允價值模式下，企業不再計提折舊或者攤銷，只需在日后通過公允價值變動損益直接調整資產賬面價值。

二、公允價值在投資性房地產中的應用

（一）應用情況分析

從整體情況上看，持有投資性房地產的上市公司越來越多，但投資性房地產新準則實施九年多來，運用公允價值計量模式的企業雖然每年都在增加，但仍占很小比例，絕大多數企業仍選擇成本模式，這說明要想推廣這種模式還存在一定制約因素。

從地區分布方面看，運用這種計量模式的上市公司行業、所處地區特點明顯，大部分集中在房地產業和制造業，而且這些企業大多分布在我國沿海經濟發達的地區，內陸企業也大多分布在大型城市，其主要原因在于這些區域經濟相對比較發達，房地產業基礎雄厚，房地產市場的發展比較充分，存在較活躍的房地產交易市場，能為公允價值的取得提供一定的條件。

從披露信息方面看，雖然越來越多的企業開始使用公允價值計量模式，但在其年度財務報告中對此的披露程度卻不同。總體來看目前并沒有一個比較確切的披露程度可供參考，大部分的企業能夠按照會計準則的規定對投資性房地產相關信息做出適當的披露，但也有部分公司未披露與公允價值取得的相關信息。

（二）應用過程中出現的問題

1.應用企業數量少

目前大多數投資性房地產企業還是更偏向于使用成本模式計量，即使有些企業確定具備活躍的市場條件來獲得公允價值，它們也不會使用。一個原因是在目前尚未完善的房產市場中獲得一個相對公允的價格仍有很大難度，采用這種模式的企業每年都需要通過專業機構來更新公允價值，這就會使企業每年增加一定的成本;另一個原因是目前我國的會計專業評估人士很少，企業需要耗費資金人力來培養人才。

2.公允價值的確定方法不統一

由于CAS3并未對公允價值的獲取方法進行明確說明，因此各企業在現實中獲取它的方法也各不相同。比如可以使用專業機構通過分析獲得的評估價格，也可以通過第三方調查分析進行評估，如果存在活躍市場的話可以直接使用市場價格。盡管方法多樣，但最終的結果都避免不了帶有個人的主觀性，公允價值的公允性并沒有得到證明。

3.監管不嚴

目前投資性房地產市場在監管制度的完善并不嚴格，CAS3說明了持有投資性房地產的企業可以根據自己實際情況自由選擇后續計量模式，當企業經營業務可能出現虧損時，通過改變其投資性房地產后續計量模式可以獲得很大的收入，這部分收益將作為凈利潤的一部分并彌補其虧損。這在會計準則中是不被允許的。為了使公允價值的推廣在合法的方式下實現，相關部門應當加強監管，完善市場監管制度。

三、對于推廣公允價值計量的建議

（一）建立統一的評估標準

雖然公允價值已經作為選項引入投資性房地產，但是不同企業對于公允價值的評估標準不完全一樣，這使得公允價值客觀與否仍需進一步考慮。只有采取統一的評估標準，才能使整個市場更加合理化，降低公允價值的人為操作性，提高大眾對企業資產公允價值的認可程度，所以如何獲得一個合理適當的公允價值成為一個重要點。首先要做的是建立一個統一公認的評估標準。

（二）完善監管制度與會計準則

由于監管制度不完善的緣故，企業可能會將這一模式作為操縱利潤的工具以達到扭虧為盈的目的，雖然這種做法可以在財務報告上美化企業經營業績，但卻可能間接導致報告使用者出現理解偏差。所以，有關部門必須要嚴格要求企業在轉變為公允價值計量模式的標準特別是對那些予以退市警告的企業，一經調查發現企業的違規行為必須處以足夠嚴厲的懲罰并留作重點觀察對象。另一個方面是在發現問題的過程中還要不斷地彌補準則中的漏洞。CAS3規定企業可以將投資性房地產轉換為非投資性房地產，反之亦可，這一規定使得企業可以通過改變房地產的種類來實現控制利潤的目的，但企業不會違反任何規定。對此，相關部門需要對準則進行完善以修補這些漏洞。

（三）嚴控會計政策變更條件

上節中提到了某些投資性房地產企業可能會利用轉換計量模式來操控利潤，以此降低企業的資產負債率和財務風險，滿足公司融資需求，因此相關部門應當制定詳細的解釋說明嚴格控制會計政策變更條件來盡可能避免這種現象發生。比如企業進行計量模式轉換的前提是其近兩年的報表稅后凈利潤為正值，這樣可以在很大程度上避免企業將其作為盈余管理的工具。

（四）提高職業人員素養

培養專業評估人員對推進該模式的應用發揮了不可估量的作用。目前我國這方面的專業人員知識水平十分有限，專業能力仍待進步，而且有時候還會迫于壓力接受管理層的壓力進行財務造假。所以，提高專業人員的職業素養和水平迫在眉睫。在人才隊伍建設方面，首先應當強制性地加大對專業人員的繼續培養教育力度，對他們進行相關知識和先進會計理論的傳授，并不定期對其進行考試測評以檢測他們的專業知識水平，此外職業道德教育也是不可忽視的一個重要部分，優良的會計職業道德與公允價值的真實性息息相關。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則第3號——投資性房地[M].2006.1-3.

[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則第39號——公允價值計量[M].2014.1-12.

[3]韓金燦.投資性房地產公允價值計量相關問題探討[J].商業會計，2014（08）：79-80.