佛山西站樞紐及相關工程建設用地使用權設立問題與對策

王發志

摘 要 “兩法兩條”是目前交通設施建設用地使用權劃撥登記的主要法律依據，本文對佛山西站綜合體建設用地使用權分層設立問題進行剖析，提出二維設權的思路和建議。

關鍵詞 建設用地使用權 分層 劃撥

一、前言

《中華人民共和國物權法》第136條規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或地下分別設立。這就給建設用地使用權分層劃撥或出讓提供了法律基礎，建設用地使用權從傳統的二維平面概念轉變成立體空間概念?！吨腥A人民共和國土地管理法》為高鐵、地鐵等線性工程建設用地使用權明確了劃撥渠道，《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》第三十三條規定：依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。上述“兩法兩條”是目前線性工程建設用地使用權劃撥登記的主要法律依據。

在建設用地使用權劃撥登記中，填寫宗地的平面界限、豎向界限和高差。平面界限按宗地的界址點坐標填寫，豎向界限可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫，高差則是垂直方向從起算面到終止面的距離。劃撥土地使用權范圍便成了上述界址點所構成的立體空間。

但《物權法》的建設用地使用權分層設立只是原則性規定，并無實際操作細則，更無細分分層劃撥所涉及的既有權屬情形。在建設用地預審中的“5W1H”中供給誰和怎么供等問題，在實際線性工程建設用地使用權設立中，經辦單位和申辦單位經常受到困擾。

二、佛山西站樞紐及相關工程建設用地使用權的二維劃分

佛山西站首屬原貴廣鐵路公司籌備組，因佛山市推出調整站房規模和軌道交通綜合體計劃后，變更成獨立項目單獨選址。在基本保持原線位不變的前提下，中國鐵路廣州局集團有限公司廣州工程建設指揮部組織相關單位在用地規模中申報的佛山西站樞紐及相關工程建設用地，按照鐵路用地分類登記管理方式，在二維平面上可以明確建設用地使用權的申報可以分為貴廣南廣鐵路在三水南站至佛山西站的區間用地（高鐵區間地一）、佛山西站（高鐵場用地）、貴廣南廣鐵路佛山西至廣州南區間用地（高鐵區間地二），佛肇城際輕軌獅山至佛山西區間（輕軌區間地一）、佛山西站（輕軌場）、佛山西至廣州站輕軌區間用地（輕軌區間地二）以及輕軌動車所和高鐵動車所用地等8個要素單元。

三、市政配套項目在鐵路項目建設用地中的角色分析

為了推動佛山西站綜合體項目，佛山市快速啟動了軌道交通和市政配套工程項目的規劃。從地下規劃了佛山地鐵3號和4號線兩個項目，在地面上規劃和實施了地方配套的環站西路、西站西路、西站東路、環站東路等4條道路共用佛山西站建設用地，并在環站西路與西站西路之間設置社會停車場（停車場一）、西站東路和環站東路之間設置社會停車場（停車場二）。上述地鐵、市政道路、停車場等項目建設單位僅是西站樞紐及相關工程鐵路建設用地范圍土地的實際使用者，并未實際出資或參股鐵路建設用地的征地拆遷及安置等費用。

四、西站核心段建設用地使用權分層設立的實際困難

佛山市根據用地預審的供地方案單獨向中國鐵路廣州局出具了用地批復。在二維空間發證已經存在困難的情況下，西站核心區的高鐵場和輕軌場建設用地使用權分層設立已經變成了地下兩層（地鐵和鐵路用地）、地面一層（高鐵、地鐵、市政道路、停車場、輕軌用地）、地上兩層（高鐵和輕軌用地）交叉用地的狀況。特別是在地面的停車場一、停車場二涉及高鐵及城際的橋梁墩位，在西站西路和西站東路之間的核心區中有地面的高鐵和城際核心區的橋墩，在高鐵場和城際場地下穿越的地下二層地鐵用地等，把二維的鐵路八地塊人為切割成地上地下零碎的空間權屬。為了推動佛山西站鐵路建設用地使用權登記工作，中國鐵路廣州局集團有限公司廣州工程建設指揮部明確了建設用地使用權分層登記的基本思路。

五、西站樞紐及相關工程建設用地二維設權的優勢

對佛山西站樞紐及相關工程建設用地使用權登記工作，傳統的二維空間設立建設用地使用權登記，有著不可替代的優勢。

只要把握住地鐵和市政道路的公益性，而地鐵項目、市政道路和停車場僅是部分使用鐵路用地作為其建設用地的一部分，即可維護高鐵和輕軌建設單位土地權利的完整性、本項目的用地手續連貫性和后期用地管理的統一性?？梢院喕鹕轿髡緲屑~及相關工程用地的劃撥流程。

六、結語

筆者推薦執行二維劃撥“4211方案”，即輕軌區間地一、輕軌場、輕軌區間地二和輕軌動車所用地這4塊地的權屬方為佛肇城際輕軌的建設單位廣東珠三角城際軌道交通有限公司;高鐵區間地一、高鐵區間地二的權屬是貴廣鐵路有限責任公司;高鐵場的征地方是貴廣鐵路有限責任公司和中國鐵路廣州局集團有限公司，宜將貴廣鐵路有限責任公司前期2.7億元征拆資金在貴廣場征地拆遷費用所占比例在劃撥登記中體現共有權屬;高鐵動車所直接由中國鐵路廣州局獨立登記。西站停車場的建設單位宜將其使用鐵路建設用地部分按他項權利登記向佛山市相關部門申請辦理手續。

（作者單位為滬昆鐵路客運專線貴州有限公司）

參考文獻

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