現行房產稅計稅依據規定中存在的問題及調整思路

張運書 王振猛

摘要：房產稅計稅依據的選擇是房產稅制度設計的核心要素，從理論上說，計稅依據的選擇既要符合稅收公平與效率原則，也要符合我國的稅收實踐。本文分析了我國現行房產稅規定中存在的問題，并結合國外房產稅的計稅依據的選擇，提出了我國房產稅計稅依據的調整思路——以市場估值作為房產稅計稅的唯一依據。

關鍵詞：房產稅 計稅依據 調整思路

一、現行房產稅計稅依據規定中存在的主要問題

1986 年 9 月 15 日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱“條例”），自同年 10 月 1 日起施行。

“條例”第三條規定：“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”。余值或者房產租金收入，稅率相應分為 1.2%和12%。

就我國現行房產稅計稅依據規定，并結合我國房產稅的征收實踐來看，有以下問題值得研究：

（一）房產原值的確定

“條例”規定：房產稅的計稅依據為房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。但從稅收征管實踐來看，一方面，城鎮一部分小微企業經營規模小，財務制度不健全，稅務機關在對其進行所得稅征收管理中采用核定所得率方式征收企業（個人）所得稅，因固定資產折舊費用的提取對這部分納稅人來說在計算費用時無關緊要，造成納稅人房產建造時，建筑商未開具合法發票或開具低于成本價的建筑發票，企業則以估價入帳或干脆不入帳，給房產價值的確定也帶來了困難;另一方面，城鎮部分房產（建造時間較長）已陳舊，無帳面價值可查。根據房產稅暫行條例，沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅機關參考同類房產核定。但從主觀上看，稅務干部不是專業的房產評估人員，且缺乏相關的專業知識;從客觀上看，對不同區域、不同類別、不同檔次的房產進行專業評估無疑會增大稅務干部的工作量和工作強度。因此，如何合理核定這部分房產的價值，且能讓納稅人信服，是一大難題。

（二）租金收入的確定

“條例”規定：房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。從征管實踐來看，由于房產租賃情況復雜，且納稅人納稅意識淡薄，故意隱瞞租金收入。如租賃雙方為逃避房產部門管理，不依法辦理租賃手續，搞私下交易，偷稅現象比較嚴重。

具體表現為：

1.租賃關系更換頻繁。不少街道的店面房，一年內經營業主更換頻繁。尤其是近幾年，隨著網絡經濟的發展，傳統的經營業態、經營模式受到嚴峻的考驗。不少業主剛剛租房經營不久，就陷入財務危機，難以持續，加之于資金短缺，融資困難且資金成本高，只好關店歇業。在未向稅務機關辦結有關手續的情況下，就另謀門路，由于稅務機關征收管理往往滯后，給房產稅的征繳帶來一定的困難。

2.房產轉移。在小城鎮或城鄉結合部，房屋較多屬于自行開發建造。房產主為了逃稅，與租賃業戶串通好，名義上將房產轉移給租賃業戶，造成租賃業戶房產自用的假象而偷稅;且自行建造的房產，原值的確定往往也不準確，導致房產稅的征收依據的確定難以準確，房產稅的征收也就不可能準確。

3.多重租賃。一些納稅人低價把房屋租賃過來，再高價租賃給他人，從中取得房租差價;或有部分納稅人自己不從事經營活動后，由于與房主租賃期未滿，再高于或低于原價轉租他人，逃避稅務機關的監控。

4.實際租金與名義租金的差異。租賃雙方私下達成協議，或訂立假租賃合同，以低租金騙逃稅款。

（三）個人出租房屋詳細信息的取得

財稅地字〔1986〕8號 《 財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定 》第十二條明確規定：“ 個人出租的房產，不分用途，均應征收房產稅”。但在現實的征收實踐中，稅務機關如何取得個人出租房屋出租收入的真實、詳細信息，從而將應納的房產稅征收入庫，這是房產稅征收實踐難度極大的現實問題。

二、國外房產稅的計稅依據

從世界各國房產稅計稅依據來看，主要有面積、原值、市場估值和租金等幾種模式，以市場估值選擇較多。但不同的設計模式有不同的優缺點。以面積作為計稅依據方法簡單，準確性高;以市場估值和租金作為計稅依據公平性高，收入彈性高，但是其準確性要相對較弱，尤其是租金數據的取得成本較高，且存在人為操作的空間較大;以房產原值作為計稅依據，稅收缺乏彈性。所以，以市場估值（房產保有環節）為計稅依據征收房產稅，房屋租金收入則繳納個人所得稅，這種征收模式是主流模式。

三、我國房產稅計稅依據調整思路

（一）房產稅計稅依據的調整原則——公平與效率

公平和效率是稅制設計的主要原則。按房屋面積作為計稅依據設計房產稅，從理論上說效率較高，稅務機關征收成本較低，但不符合公平原則;按市場估值和租金收入征收房產稅，較為公平，但計稅依據的確定難以準確，且稅務機關征收成本較高。至于我國所采取的按房產原值扣減一定比例后的余值征稅，可以說更難以做到公平和效率。

（二）房產稅計稅依據調整的思路——以市場估值作為房產稅計稅的唯一依據

首先，按房屋面積作為計稅依據征收房產稅，從理論上說效率較高，稅務機關征收成本較低，但不符合公平原則;其次，以租金收入作為房產稅的計稅依據，一是信息取得成本較高，且納稅人的納稅遵從度也較低（尤其是個人出租房屋）。況且，對租金征稅存在重復課征問題。因為現行我國個人所得稅法第六條第七款明確規定，財產租賃所得屬于個人所得稅的征稅范圍。如果對租金收入既征收房產稅，又征收個人所得稅，顯然，屬于重復征稅。再次，按房產原值扣減一定比例后的余值征稅會導致新企業稅負重，老企業稅負輕，不符合公平原則;最重要的是按原值扣減后的余值征稅的規定，帶有靜態考慮問題色彩，導致稅基不能隨經濟條件的變化而變化。尤其是隨著經濟高速增長帶來的房產大幅度升值的溢價，政府作為公共產品和服務的提供者則得不到任何補償。且以余值為計稅依據大大縮小了稅基，這也不符合稅收的公平原則。

基于上述分析，從理論和實踐的角度分析，應以市場估值作為房產稅計稅依據的唯一選擇。首先，符合稅收的公平原則，且稅收會隨著經濟發展，房產的增值而增長，稅收彈性較大;其次，從實踐來看，現代信息技術為的發展為房產的準確估值提供了技術支撐。

（三） 應完善的幾個相關問題

1.建立和完善專業的房地產市場價值評估機構。從我國目前的實踐來看，社會各類評估機構較為完善，基本能夠適應市場經濟的需要。但作為專業的社會評估機構——房地產評估機構，從機構、人員的數量和專業水平等方面，恐怕難以滿足對全部房產的市場價值評估的需求。我們可以采取分類、分級、分步實施，利用3-5年時間，先在一線城市試點，而后逐步推開。

2.充分利用現代互聯網、大數據等技術手段，整合政府相關部門的信息，建立涉及房地產全領域的信息技術平臺。從房產建造、市場交易、產權登記等各環節;從土地、房產、工商、稅務、銀行、安監、公安等各部門;將涉及房產的各種信息，進行整合并無縫對接。

3.加強專業人員培訓，提高從業人員的業務素質。一是房地產評估機構的專業人員，要加強理論、專業、實際操作的各方面的培訓;二是稅務部門的人員要進行房地產領域相關稅收政策、房地產評估方面的相關專業知識的學習和培訓。因為，具備一定的專業知識，才能擔負起監督房地產評估專業中介機構評估評估的責任。

4.進行廉政教育培訓，防止出現房地產評估的社會中介機構和履行監管職責的稅務部門合謀、尋租。

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作者單位：河北經貿大學財稅學院