房企大“搶錢”

謝澤鋒

“只要融資和土地成本夠底，怎么都能賺錢?！币晃恢康禺a企業家曾如此概況行業的賺錢之道。

進入2020年，新冠肺炎疫情猛烈打擊了房地產企業的銷售業績，今年1-2月，房地產銷售指標出現史上最大跌幅。

但另一方面，受疫情影響，央行開啟了釋放3萬億資金流動性，這被視為貨幣政策的積極轉向。雖然央行再次強調，房地產領域提出的調控基調依舊沒有變化，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。

一向高負債運行的房地產企業對資金的饑渴由來已久，雖然央行無意送溫暖，但敏銳的房地產行業已經嗅到了這短暫而又珍貴的融資“窗口期”。

一時間，房地產企業開始了“搶錢”盛宴。

大搶錢

房企融資的主戰場正由海外轉向國內。

房企海外發行美元債呈現積極性下滑的跡象。2020年2月房企美元債不管是發行數量還是發行規模的環比、同比均有所減少。根據Wind數據，2020年2月國內房企共發行15只美元債，合計募資約36.86億美元，金額同比減少逾六成，環比減少近八成。

而國內卻敞開了撒錢的窗口期，誰也不愿錯過。統計顯示，3月以來，已有至少20家房企發行債券融資，累計融資總額超409億元。根據Wind數據，今年1―2月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。

光大證券的研究顯示，房企發債短期或供不應求，優質開發商融資成本持續改善：2月房企境內新發債354億元，同比增長68%。單月凈融資239億元，為2019年5月以來最高水平。

尤其注意的是，2月AAA評級房企發債額占總房企發債額比重達到71%，金融資源向龍頭加速集中。

而且這些房企巨頭的發債規模頗為龐大，龍湖地產180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經通過。

2月27日，綠地控股（600606.SH） 擬發行180億元公司債券獲得上交所受理，募集金額將全部用于還債。

2月采取發債融資的房企還包括：金地集團擬發行110億元小公募公司債，獲深交所反饋;禹洲鴻圖擬發行130億元私募公司債已獲受理;碧桂園85.38億元公司債券獲得上交所通過等。

進入3月， 房企融資有增無減， 龍湖集團（00960.HK）3月5日公告宣布，該公司間接附屬公司成功發行30億元住房專項公司債券，票面利率3.8%，年期為7年。同日，另有三家房企宣布發行債券或者票據獲取融資，分別為首創股份（600008.SH）、景瑞控股（01862.HK）、藍光發展（600466.SH）。

3月4日晚間，泰禾集團（000732.SZ） 也發布公告稱，為拓寬融資渠道、滿足資金需求，公司擬申請發行120億元公司債券。過去一年，泰禾集團沒有在境內安排發行過公司債，注冊制落地之后，宣布120億元的巨額發債計劃。

更令市場側目的是華僑城（000069.SZ），這家主打旅游地產的央企，拋出了高達195億元的小公募公司債券，目前該項目狀態更新為“已受理”。

3月1日，新《證券法》正式實施，債券注冊制全面實施。除了簡化受理審核程序、縮短發債時間外，尤其刪除債券累計余額不超過凈資產40%的要求，這一松綁政策直接刺激了不少房企。此外，央行釋放流動性，資金面持續寬裕的狀態，為房企擴大融資提供了可能。

成本下滑拿地回暖

從海外轉向國內，房企融資成本也在下滑。

近期，央行等監管部門明確表示，要進一步引導貸款利率下降，以支持實體經濟。在房地產融資層面，也已經開始顯露。

3月20日，金地集團（600383.SH） 發布公告稱，2020年度第四期超短期融資券10億元人民幣已發行完成，發行利率僅為2.6%。

招商蛇口（001979.SZ） 在2月11日，成功發行了2020年度第一期超短期融資券，實際發行總額為10億元，票面利率為2.7%。2月26日，招商蛇口又成功發行15億元超短期融資券，票面利率2.65%。

一些中小房企也開始采用超短融債券融資，已經成功發行的房企包括：濱江集團366天的9億元債券，票息僅為3.24% ;建發股份270天期限的10億元債券，票息為2.43%。

相比過往動輒超10%的融資成本，房企在流動性寬裕的背景下，融資負擔進一步降低。

隨著國內融資成本下降，融資規模大增，重新補充“彈藥”的房企，必定在土地市場產生連鎖反應。

與慘淡的銷售額不同的是，土地市場卻出現回暖跡象。數據顯示，今年前兩個月中國50個大城市合計賣地5180億元人民幣，同比上漲4.1%。在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快;二線城市溫州、南京增幅較大。

北京開年兩個月通過招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價地塊高達12宗，土地出讓金額高達671.88億元，平均溢價率達19.48%，均創下歷史新高。

從拿地金額來看，香港置地聯合體以318億元位列第一，綠城中國以268億位列第二。

在這場拿地熱潮中，主角是央企房企和大房企，香港置地和綠城背后，也有國資的影子。拿地總額TOP20中，有5家為地方性國企、6家央企，其中華潤置地以140億元位列第三。保利發展、中海地產、中交地產等央企拿地金額均在40億元以上。

2014年北京樓市趨冷，均價跌至3萬元區間，而2015年開始，一線城市房價快速上漲，歷史是否再次重演？

分析來看，無論從政策面，還是供求關系來看，快速上漲可能性并不大。首先，“住房不炒”的樓市調控基調一直沒有變，有一些省市出臺的房地產松綁政策出臺后，立即收回，顯示地方政府對房地產政策放松仍然秉承非常謹慎的態度。

其次，從房企融資結構來看，房企大筆融資大部分用于“借新還舊”，將高成本的負債成較低成本的負債，降低債務支出成本。

不過，一些城市仍然值得警惕，畢竟土地市場最終會傳導至房地產的銷售終端，并影響房價表現。