中國房地產金融化演變趨勢分析與未來發展路徑展望

張艾明

從國外大部分發達國家的房地產經驗來看，其有著高收益、高回報等特征，再看我國的房地產主要呈現出高投資、回報周期長等形式，國內外形成了非常明顯的區別。傳統的房地產行業在開發方面，都是使用比較少的資金或銀行信貸來實現開發的，目的在于用少量資金獲取大量資金。我國近些年來地價飛漲，使得房地產行業的投資數額變大，為了可以保證企業和行業的順利發展，不得不將房價提高，房地產金融化也在這種趨勢下不斷加深。

一、中國房地產資金短缺的五大時期

（一）項目啟動初期

在房地產項目啟動初期的時候，會存在一定的資金短缺情況，因為在這個階段，很多房地產企業都還在進行前期調研和分析工作，還在處理社會關系中，這些工作會消耗大量的資金，如果房地產企業將資金大部分投入就會導致后續的工作無法開啟。但是，在落實這些前期工作的時候，房地產企業必須要確定詳細的地址和施工方案，也正是因為還沒有獲取到真實的土地信息，使得不能用物品抵押，無法獲得信貸，就只有依靠企業自身的資金來運行，這對于很多房地產企業來說都是比較困難的。

（二）房地產企業獲取土地時期

在房地產企業獲取土地的過程當中，往往會通過“招拍掛”來實現，以這種方式來獲取土地時，所消耗的資金數額很高，因為土地的出讓費用非常高，可能會占據整個項目總成本的百分之五十至百分之七十。并且，根據房地產行業的相關規定，銀行等不可以給房地產企業提供任何的土地出讓費用貸款，出讓費用必須一次性付清，然而，很多房地產企業依靠個人的能力根本無法承受這些費用，就導致了第二個資金短缺階段的出現。

（三）辦妥四證前的時期

四證主要包含了土地使用證明、建設工程規劃許可證書、用地許可證以及施工許可證，在房地產行業相關規定當中明確表示，企業必須在四證齊全的前提下才能夠實施銀行貸款，銀行在給企業提供款項時，也會根據四證來落實的。但是，在爭取到四證之前的這個時期，企業無法實施貸款，就導致了第三個資金短缺時期的出現。

（四）項目建設至完工時期

眾所周知，在房地產項目施工到完工這一過程是資金消耗最快的階段，不論是人力，還是物力都需得到資金的支持，這一階段所消耗的資金成本是總成本的百分之三十。

（五）商業地產出租至滿租時期

在商業地產出租一直到滿租的這個時期，房地產項目會慢慢的被租出去，企業會獲得一定的回報，然而，有一段時間是處于淡季，房屋無法順利的出租，就使得既沒有收益也無法使用，但企業依舊要支付相應的費用，就導致了第五個資金短缺時期。

二、房地產發展中資產證券化融資形式的應用

在2018年的時候，我國證監會發布了住房租賃資金證券化相關通知，其中明確的表示，要雙倍加強和培育住房租賃市場，尤其是長時間租賃，必須加強專業機構對于房地產企業的支持，鼓勵房地產企業研發出證券化產品。在這樣的發展趨勢下，我國大部分的房地產企業都融入了證券化融資形式中來，積極的開發和宣傳證券化產品，這種全新的融資方式和傳統方式之間有著很大的區別。房地產投資信托其實就是指的房地產證券化，這主要包含了兩個方面，第一個方面是傳統房地產企業和行業當中債權的證券化，把具體的債券收益實施證券化，并將交換所得的證券放在房地產市場上加以買賣。第二個方面是將收益憑證措施加以融資，把傳統的銀行融資模式變為發行證券融資模式，這樣一來，房地產企業從銀行間接融資的方式就變成了發行證券直接融資，這種方式大大降低了杠桿率。資產證券化即指的將房地產的傳統投資形式轉換成為證券投資形式，人們口中所說的房地產投資往往都是指的房地產企業代表的土地等，從嚴格角度上來看，這并不屬于金融投資。但是，在轉換成為證券投資之后，就可以將這一投資過程變為名義上的金融投資，和傳統投資模式相比較，這種模式有著很多的優勢。比如，在購買房地產資產證券化產品的時候，有著一定的流動性，這比直接購買房地產要強很多，大部分的房地產公開市場在交易的時候，都會讓證券化產品價格均勻一些，更能夠反映出房地產資產投資的價值。在傳統房地產企業投資項目的時候，對于資金要求非常高，企業如果沒有足夠的資金根本就無法參與投資，再加上投資之后資金回報的周期很長，使得很多房地產企業不愿意去投資。從這一點上來講，房地產證券化產品的投資門檻較低，流動性也比較強，使得很多小微房地產企業也可以參與投資。證券化產品并不是股票類的傳統證券，其開發端是房地產，房地產本身就是一種集投資和消費為一體的物體，其必須得到很大的剛性支撐，而證券化產品的抗風險能力明顯要比普通投資高很多。在我國金融行業中，股票是屬于高風險高回報的，但是和股票相比較，房地產資產證券化產品的風險比較低，收益屬于適中。在房地產證券化融資模式下，企業可以權益性的融資，這對于房地產市場而言有著很大的促進意義。

三、中國房地產金融化未來發展路徑分析

經濟金融化就是指的金融工具的使用占據了經濟總量的比例，金融工具主要包含了信托、租賃、貸款、基金等等形式，我國房地產發展比較好的城市主要集中在北上廣，其房價和地價也非常高，是二三線城市的幾倍至十倍。很多房地產企業在發展中，都可以使用凈資產負債值來代表企業的金融深度，但是，還要考慮到負債值的獲得性，這有助于減少企業內部互相拆借情況的出現。與此同時，中國的房地產企業還必須意識到，傳統的資金來源渠道已經減少了，再加上資金投資的增大，土地成本增加，房地產企業所需付出的費用變得很高，企業必須要尋求更多的渠道，促進資金回收和獲取，盡可能減少資金短缺缺口的出現。如果說房地產企業任憑這種趨勢發展下去，那么受到影響的不單單是一個房地產企業，隨著時間的延伸，整個房地產市場都會受到影響，從而形成搖晃的市場格局，使得房地產行業漸漸走向衰弱。因此，為了促進可持續發展與進步，房地產行業必須要學會開發全新的融資方式和模式，突破傳統融資格局，增強和房地產融化率之間的關系，才可以在一定程度上促進房地產行業的穩定持續發展。而資產證券化形式，是一種較新穎且穩定的資金來源，房地產企業可以在條件允許的情況下，實施證券化融資，這也是和我國房地產市場發展趨勢及其要求相符合的。在全面結合房地產資產證券化融資模式的同時，也應加強相關的法律政策建立、完善、改革，為中國房地產事業的進步開辟出一條有利的道路。

四、結束語

在中國房地產行業發展過程當中，在項目啟動初期、房地產企業獲取土地時期、辦妥四證前的時期、項目建設至完工時期，以及商業地產出租至滿租時期中，還存在一定的資金短缺現象，這并不利于房地產的發展。房地產企業可以通過融合資金資產證券化融資模式來促進行業的可持續發展，同時，也為我國國民經濟的有效增長做出力所能及的貢獻，開辟有力的途徑。