房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的主要問(wèn)題及建議

陽(yáng)貴明

[摘 要]各行各業(yè)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了重要活力，行業(yè)的成本管理與核算工作直接影響到各類企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)情況的掌握和分析，對(duì)企業(yè)和行業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理有著重要影響，成本核算成為各行各業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重要工作。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的社會(huì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算工作成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要內(nèi)容。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題，探尋房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作改進(jìn)對(duì)策，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);現(xiàn)代企業(yè)制度;成本核算;財(cái)務(wù)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.15.150

1 引言

厘清房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展成本核算工作的重要性，對(duì)該行業(yè)成本核算過(guò)程中面臨的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，同時(shí)在行業(yè)進(jìn)行成本核算原則的基礎(chǔ)上，對(duì)該行業(yè)成本核算工作的改進(jìn)提出針對(duì)性的對(duì)策，可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決一些資金流通方面的問(wèn)題，是保證這一行業(yè)健康有序發(fā)展的前提。由于內(nèi)外環(huán)境影響，各類房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作正面臨著許多困境，有的甚至導(dǎo)致企業(yè)面臨著嚴(yán)重的生存危機(jī)，從而給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平帶來(lái)不小的負(fù)面影響，因此，房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作需要人們進(jìn)行深入的研究和探討。

2 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中的問(wèn)題

2.1 核算對(duì)象規(guī)劃不清

和其他類型企業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品覆蓋范圍相對(duì)較廣，主要包括商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、別墅區(qū)、小區(qū)、公寓等，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算工作十分復(fù)雜。然而，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直未能對(duì)成本核算范圍或?qū)ο笞龀鱿鄬?duì)明確的規(guī)定，各個(gè)房地產(chǎn)公司的成本核算范圍都不盡相同，有的以整個(gè)施工項(xiàng)目為主要核算對(duì)象，有的以產(chǎn)品最終形態(tài)與開(kāi)發(fā)周期為主要核算對(duì)象，這很容易給公司在其他地區(qū)的成本控制帶來(lái)阻礙。

一般而言，和產(chǎn)品生產(chǎn)直接相關(guān)的成本屬于直接產(chǎn)品成本，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接使用的產(chǎn)品，和產(chǎn)品生產(chǎn)有一定關(guān)系，與不同產(chǎn)品生產(chǎn)直接相關(guān)的屬于間接產(chǎn)品成本，如土地開(kāi)發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本，這都需要企業(yè)按照產(chǎn)品類別劃分到不同的產(chǎn)品成本核算之中，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這些成本項(xiàng)目缺乏細(xì)致的分類，這很難更好地實(shí)現(xiàn)成本核算的細(xì)致和明確。

2.2 成本核算計(jì)劃與結(jié)果不一致

房地產(chǎn)行業(yè)日常工作中的成本核算十分復(fù)雜，工程單位、監(jiān)理方、開(kāi)發(fā)商等各群體間對(duì)工期的明確需要很長(zhǎng)時(shí)間，各類票據(jù)簽批時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，遞交結(jié)算票據(jù)后在實(shí)際執(zhí)行中往往會(huì)增加很多項(xiàng)其他成本，這很容易導(dǎo)致各個(gè)工程項(xiàng)目最終審計(jì)報(bào)告和公司的結(jié)算票據(jù)不一致的情況。而且，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于新拓展的技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目和售后技術(shù)輔導(dǎo)項(xiàng)目缺乏必要的成本評(píng)估，很少真正利用互聯(lián)網(wǎng)了解和分析單位內(nèi)外的發(fā)展形勢(shì)和變化趨勢(shì)，導(dǎo)致預(yù)算管理和成本控制在公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向性方面的作用很難得到發(fā)揮，預(yù)算和成本管理的目標(biāo)和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃相脫離，導(dǎo)致公司成本控制的效果不夠理想。

2.3 成本核算重物質(zhì)輕人資

一般而言，房地產(chǎn)類企業(yè)都有大量的員工，有的甚至超過(guò)一萬(wàn)，公司在人力資源管理方面承擔(dān)著極為繁重的任務(wù)，人力資源方面也承擔(dān)著較大的成本。但房地產(chǎn)類企業(yè)往往對(duì)技術(shù)的引進(jìn)和經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)給予了高度重視，在人才的引進(jìn)方面沒(méi)有給予相應(yīng)的成本評(píng)估。企業(yè)對(duì)成本的核算與控制主要在于產(chǎn)品的研發(fā)、原材料購(gòu)買、生產(chǎn)、運(yùn)輸?shù)确矫妫诠井a(chǎn)品成本和預(yù)算的把控上相對(duì)到位，但在人力資源支出上存在很大的不足。公司每年在人才引進(jìn)上花費(fèi)大量資金，但很多引進(jìn)的人才與公司既有人才相對(duì)豐富的崗位相重疊，導(dǎo)致企業(yè)人力成本提升和人力資源浪費(fèi)現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，同時(shí)公司后勤、行政等部門冗員問(wèn)題明顯，員工數(shù)量明顯多于實(shí)際的員工需求，但在這方面的成本核算卻少之又少，這也極大提升了公司的成本。

3 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算改進(jìn)對(duì)策

3.1 明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)行業(yè)需要更為細(xì)致、完整地對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行劃分和明確，以此來(lái)為企業(yè)事前的成本控制提供基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)針對(duì)各類企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目中具體的成本項(xiàng)制定相應(yīng)的管理規(guī)范，明確企業(yè)各個(gè)階段、各個(gè)經(jīng)營(yíng)方向的主要成本核算對(duì)象，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，明確成本核算中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期及各階段涉及業(yè)務(wù)所消耗的成本，深入分析不同模塊所產(chǎn)生的主要成本、附加成本和成本周期，制訂全面、完善的規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極針對(duì)不同階段和不同項(xiàng)目設(shè)立材料明細(xì)賬，按主材、輔材進(jìn)行明確的分類，結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)劃工時(shí)單耗，建立材料物資的計(jì)量、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、盤存制度。

3.2 利用內(nèi)部革新和控制，提升核算準(zhǔn)確性

目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面的成本管理缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)成本核算和實(shí)際成本相脫節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要及時(shí)完善成本核算規(guī)劃，對(duì)成本管理進(jìn)行統(tǒng)籌指導(dǎo)。企業(yè)應(yīng)詳細(xì)調(diào)研、控制各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同階段的成本使用情況，和成本核算部門密切聯(lián)系，積極利用互聯(lián)網(wǎng)資源平臺(tái)，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，制訂相應(yīng)的全面預(yù)算計(jì)劃和成本核算計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)的各類資源，將各部分的成本核算納入到整個(gè)項(xiàng)目工作的全過(guò)程，提升成本核算與控制的全面性和科學(xué)性。在如今這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)在對(duì)成本進(jìn)行核算時(shí)，必須要結(jié)合新的平臺(tái)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)開(kāi)展實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的核算，這樣才能為企業(yè)成本的管理和預(yù)算的控制提供相應(yīng)的依據(jù)。

3.3 兼顧物質(zhì)成本與人力資源成本

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才有著巨大的需求，同時(shí)這也意味著房地產(chǎn)類行業(yè)在人力資源方面承擔(dān)著巨大的成本，因此，該行業(yè)應(yīng)積極樹(shù)立全員參與、物質(zhì)成本與人力資源成本并重的成本核算管理模式，公司董事長(zhǎng)與總經(jīng)理積極履行職責(zé)，建立具備一定職權(quán)的預(yù)算和成本管理組織，建立公司成本管理委員會(huì)，并且由成本管理委員會(huì)牽頭，引導(dǎo)各個(gè)部門積極參與，全面調(diào)研公司對(duì)各種設(shè)備、人力資源的需求情況，健全全員獻(xiàn)策的全方位的成本管理模式。各部門、各崗位必須及時(shí)上交立足于全面考察和評(píng)估基礎(chǔ)之上的人員使用及預(yù)算與收入計(jì)劃，同時(shí)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)來(lái)源和邏輯支撐，明確本部門各個(gè)環(huán)節(jié)的具體責(zé)任，輔以相應(yīng)的考核要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)人力資源方面的預(yù)算制定和成本管理科學(xué)程度加以考核和規(guī)范。

3.4 利用技術(shù)革新改進(jìn)成本核算

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)努力革新各項(xiàng)管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程和人力資源管理過(guò)程中成本控制質(zhì)量的提升。公司項(xiàng)目的考察，原材料的購(gòu)買、運(yùn)輸，各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、進(jìn)行，施工執(zhí)行團(tuán)隊(duì)開(kāi)展工作，都需要耗費(fèi)大量的資金和資源，這就要求公司不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的生產(chǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，努力學(xué)習(xí)先進(jìn)的平板顯示器、數(shù)字電視等產(chǎn)品技術(shù)，幫助公司形成自身優(yōu)勢(shì)，提升經(jīng)營(yíng)和工作效率。同時(shí)還要積極利用新的“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，建立并完善企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合各部門具體職能，提升各部門工作效率和人力資源管理效率。

4 結(jié)論

企業(yè)以盈利為最終目的而從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盈利是企業(yè)生存和發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。分析企業(yè)的成本核算情況，不但能評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，還能幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本消耗情況，為盈利能力提供更大的空間。房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)極為重要的支柱行業(yè)，幫助該行業(yè)做好成本核算，提升盈利能力，一直是我國(guó)社會(huì)建設(shè)中的重要任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)和改進(jìn)，在成本核算方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但依然存在很多不足，對(duì)房地產(chǎn)公司成本核算工作進(jìn)行深入分析依然有很長(zhǎng)的路要走。

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