新冠肺炎影響下2020年房地產(chǎn)市場變化分析

李學(xué)鋒 趙啟明 王藝霏

〔內(nèi)容提要〕 全球范圍新型冠狀病毒肺炎的爆發(fā)，給國內(nèi)外社會和經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，國內(nèi)各大城市出現(xiàn)商品房零成交的現(xiàn)象。本文通過對2019年國內(nèi)房地產(chǎn)市場、房企、商品房價(jià)格（以沈陽商品房價(jià)格為例）三者現(xiàn)狀的分析，并結(jié)合當(dāng)前新冠肺炎疫情，預(yù)測2020年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或迎來短暫的融資政策松動窗口期，商品房價(jià)格或略有上漲。

〔關(guān)鍵詞〕 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)企業(yè) 商品房價(jià)格

一、2019年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）房價(jià)增長幅度不斷上升

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中開放成本提高的同時(shí)，城市對房產(chǎn)的需求量也不斷的增多，由此房價(jià)不斷提高。這使國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)在近年來發(fā)展速度增快，但房價(jià)上漲導(dǎo)致房屋供給不平衡，不利于社會及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)秩序受沖擊

房地產(chǎn)已成為我國發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，但實(shí)際發(fā)展過程與發(fā)達(dá)國家相比仍存在相對滯后的問題。受多方因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)沒有健全、完善、統(tǒng)一的制度標(biāo)準(zhǔn)，在土地使用權(quán)的問題上也經(jīng)常出現(xiàn)問題，開發(fā)商為了獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益而競爭激烈，這些情況不僅會侵害消費(fèi)者的個(gè)人權(quán)益，還影響房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境。

（三）金融信貸體系問題

房地產(chǎn)開發(fā)過程所需的資金投入量大，多數(shù)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)通過銀行貸款來獲取相應(yīng)的周轉(zhuǎn)資金，但由于房產(chǎn)商在貸款的償還中需要依賴預(yù)期收益，而行業(yè)波動或市場不穩(wěn)定等不確定因素可能會影響房產(chǎn)商對貸款的償還能力。同時(shí)，消費(fèi)者依賴銀行貸款的方式來進(jìn)行房屋購置，若消費(fèi)者因突發(fā)狀況而無力償還貸款時(shí)，將對自身和銀行產(chǎn)生影響。

二、2019年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤自2015年來增長較快（見圖1），但其中大部分屬于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，中小型企業(yè)資金情況不容樂觀。2019年，我國金融管控措施持續(xù)加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)資金被大幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續(xù)降低，全國土地市場大面積失收，土地市場波動對地方財(cái)政的影響加劇。在缺乏經(jīng)濟(jì)與政策利好支撐下，各城房地產(chǎn)市場普遍下行，降價(jià)樓盤數(shù)量與降價(jià)幅度持續(xù)加深。

三、2019年商品住宅價(jià)格現(xiàn)狀（以沈陽為例）

2019年9月，沈陽商品住宅價(jià)格為10206元/平米，環(huán)比上漲3.31%，同比上漲11.20%（見圖2）。在2019年9月沈陽商品住宅銷售中，大型房企占據(jù)主要地位，如融創(chuàng)、中海等。沈陽渾南新區(qū)銷售均價(jià)最高已達(dá)到25308元/平方米。

四、疫情影響下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2020年1月與2019年1月相比，38%房企操盤售價(jià)下調(diào)，平均下調(diào)幅度12.18%;2020年2月與2019年2月相比，50%房企進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，平均下調(diào)幅度28.85%。

2020年1月份，各大城市出現(xiàn)了商品房零成交的現(xiàn)象;2月份，64%的TOP50房企操盤售價(jià)環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。

通過分析房企的操盤售價(jià)可以看出，房地產(chǎn)的成交量不容樂觀，房企均采取降價(jià)的方式加強(qiáng)資金的回籠，以應(yīng)對疫情帶來的影響。

五、總結(jié)與預(yù)測

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

自2019年中房企融資政策大幅收緊以來，房企資金鏈普遍緊張，房企紛紛下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)回收現(xiàn)金流，多家品牌房企爆出資金危機(jī)。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)，房企前端融資受限。在這種情況下，部分債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行貸款占比較高的大型企業(yè)及優(yōu)勢房企相對會比較從容，受影響也相對較小。考慮中小型企業(yè)受疫情和融資政策的影響，應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力不夠強(qiáng)，為防止由點(diǎn)及面爆發(fā)行業(yè)性系統(tǒng)危機(jī)，2020年或有短暫的融資政策松動窗口期，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商品住宅價(jià)格

受新冠肺炎疫情影響，目前國內(nèi)大多數(shù)省市暫時(shí)關(guān)閉售樓處和房屋中介機(jī)構(gòu)的銷售活動。另外，此次疫情爆發(fā)在春節(jié)前夕，對部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)銷售產(chǎn)生極大遏制，房地產(chǎn)銷售幾乎處于停滯狀態(tài)。30座大中城市商品房成交面積自2020年1月23日起趨近“0成交”，預(yù)計(jì)一季度行業(yè)銷售將因此受較大沖擊。下面結(jié)合2019年政策和疫情的特殊情況，分別從信貸規(guī)模、需求和供給角度進(jìn)行分析，并對2020年商品住宅價(jià)格作出預(yù)測。

1.以信貸規(guī)模對房價(jià)的影響角度。短期房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款增加，需求和供給都會被釋放，考慮到房地產(chǎn)市場短期供給無彈性，中國居民購房需求會遠(yuǎn)大于供給，因此房價(jià)會上升。長期來看，在中國房地產(chǎn)市場賣方議價(jià)和土地供給剛性的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款增加，需求和供給也會被釋放，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)成本增加等因素，房地產(chǎn)價(jià)格往往有成本加價(jià)，因此房價(jià)會在短期有明顯上升趨勢。

2.以需求的角度。無論長期或者短期，中國居民購房需求不會因?yàn)槔侍岣摺⒁咔橛绊懚儎犹唷？紤]到中國居民心理穩(wěn)定性和歸屬感的追求，面對即將結(jié)束的疫情，房地產(chǎn)市場的需求并不會因?yàn)闀簳r(shí)或持續(xù)上漲的還貸成本增加而降低。

3.以房地產(chǎn)供給角度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)短期供給缺乏彈性，所以短期供給不會迅速減少;相反房地產(chǎn)開發(fā)商會通過降價(jià)及早出售建成的樓盤，緩解資金供應(yīng)鏈的壓力并盤活資金;長期條件下，貸款利率上漲引起房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和開發(fā)成本增加，投資收益減少，房地產(chǎn)企業(yè)會控制投資規(guī)模，房地產(chǎn)市場供給減少。因供給減少的幅度大于需求減少的幅度，導(dǎo)致貸款利率增加，進(jìn)而使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。

總之，2020年市場調(diào)控的底部特征已經(jīng)顯現(xiàn)。政策指向“穩(wěn)定”，市場成交必然“回溫”。政策對成交的友好度上升，整體成交趨升。高地價(jià)項(xiàng)目占比增加，整體價(jià)格穩(wěn)中略升。2020年房地產(chǎn)企業(yè)或迎來短暫的融資政策松動窗口期，商品房價(jià)格整體也將略有上升。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)）

責(zé)任編輯：宋 爽