房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

摘 要 本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)例，站在開發(fā)全過程的角度對房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析，總結(jié)了開發(fā)過程中的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)類似項(xiàng)目提供參考。

關(guān)鍵詞 策劃;報(bào)建;成本;設(shè)計(jì);施工;營銷

1工程概況

長沙某房地產(chǎn)項(xiàng)目凈用地面積101.2畝，用地性質(zhì)為商住用地，容積率為2.8，商住比4：6，項(xiàng)目總建筑面積約25萬㎡，投資約10億元。該項(xiàng)目位于長沙市望城經(jīng)開區(qū)，其計(jì)容建筑面積約18.8萬㎡，該項(xiàng)目包含10棟高層建筑，其中7棟高層住宅，3棟高層公寓。

2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

2.1 前期策劃

“兵馬未動糧草先行”，一個(gè)新成立的公司運(yùn)行需要各項(xiàng)開支就必須要財(cái)務(wù)先行;“無規(guī)矩不成方圓”，一個(gè)新公司辦事要有依據(jù)就必須要制度先行;根據(jù)長沙市望城區(qū)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)爻闪⒐静⒗U稅，公司在新員工招聘時(shí)應(yīng)確保其帶證入職，便于房地產(chǎn)開發(fā)初始資質(zhì)辦理。房地產(chǎn)可行性研究是對意向地塊進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分析研究的匯總，是投資管理最核心的工作。可委托有資質(zhì)的咨詢單位出具《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，可研報(bào)告主要應(yīng)包括項(xiàng)目概況、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)、市場調(diào)查、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析、結(jié)論建議等。可研報(bào)告集團(tuán)公司評審后通過招拍掛方式取得土地，簽訂土地出讓合同。同步委托專業(yè)地產(chǎn)策劃公司出具《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》，策劃報(bào)告主要應(yīng)包括項(xiàng)目地塊發(fā)展及資源分析、市場及項(xiàng)目條件分析、客戶及業(yè)態(tài)分析、產(chǎn)品戶型建議、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析等，其中客戶群體定位是關(guān)鍵。稅務(wù)籌劃應(yīng)同步開展，主要可從土地增值稅、企業(yè)所得稅入手[1]。

2.2 報(bào)批報(bào)建

取得土地后簽訂土地出讓合同并繳納相關(guān)費(fèi)用后即可辦理《不動產(chǎn)證》（國土證）。同步進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的辦理，取得開發(fā)資質(zhì)證書及不動產(chǎn)證后便可開始進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)（備案），立項(xiàng)完成后在規(guī)劃建設(shè)局進(jìn)行《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理。

在招標(biāo)代理公司定標(biāo)及設(shè)計(jì)單位確定后即可進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，進(jìn)行總圖報(bào)批工作。設(shè)計(jì)方案待集團(tuán)審批后即進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體方案政府技術(shù)審查，設(shè)計(jì)院根據(jù)政府職能部門及專家意見完成修改后由望城經(jīng)開區(qū)管委會黨政聯(lián)席會審議。通過后即可開展總圖核指核日照工作，長沙市采用“易建通”電子報(bào)批平臺“設(shè)計(jì)報(bào)建端”進(jìn)行總圖報(bào)批。項(xiàng)目總圖需先經(jīng)過望城經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設(shè)局初審簽字，再到長沙市自然資源與規(guī)劃局望城分局信息中心核指核日照。由于本項(xiàng)目存在南側(cè)道路控規(guī)綠線問題、幼兒園綠地率問題、修改地埋式垃圾站等問題，從方案上會到總圖最終批復(fù)共計(jì)約3個(gè)月。根據(jù)長住建發(fā)〔2019〕51號文件，取消社會投資項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批環(huán)節(jié)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批主管部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批環(huán)節(jié)征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門意見。長沙市采用“報(bào)建通”電子報(bào)批平臺進(jìn)行的單體報(bào)批，建筑單體依據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行核面。總圖及單體核面等完成之后即可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

辦理施工許可證的申報(bào)材料約有十二項(xiàng)，可分為四大類，主要為證件類（不動產(chǎn)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）、參建單位類（施工圖審查報(bào)告書、監(jiān)理及施工單位中標(biāo)通知書、農(nóng)民工工資保障金核實(shí)表）、質(zhì)安監(jiān)類、報(bào)建規(guī)費(fèi)繳費(fèi)類等。其中農(nóng)民工工資保障金核實(shí)表涉及保證金賬戶開戶，根據(jù)當(dāng)?shù)卣咧袠?biāo)施工單位需在本地成立分公司（納稅）并在當(dāng)?shù)亻_設(shè)農(nóng)民工保障金賬戶。如果在取得施工許可證之前要進(jìn)行施工，必須準(zhǔn)備施工圖審查報(bào)告書、監(jiān)理單位及施工單位中標(biāo)通知書等在住建部門辦理質(zhì)安先行手續(xù)，取得項(xiàng)目監(jiān)督號。

辦理預(yù)售證的材料約有十六項(xiàng)，可分為四大類，主要為證件類（營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、不動產(chǎn)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、施工合同）、銷售類（明碼標(biāo)價(jià)審核監(jiān)制表、含一房一價(jià)表的預(yù)售方案、物業(yè)管理用房確認(rèn)單及物業(yè)管理方案、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議）、工程類（建筑面積預(yù)測報(bào)告、施工進(jìn)度及竣工日期說明、預(yù)售許可現(xiàn)場核查記錄表）、繳費(fèi)類（望城區(qū)教育設(shè)施配建捐贈費(fèi)為190元/m2）。其中房屋面積測算報(bào)告書，根據(jù)國標(biāo)GB/17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》及長住建發(fā)〔2014〕210號《長沙市房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行測繪。根據(jù)長發(fā)改價(jià)調(diào)〔2018〕241號文件，在長沙市范圍內(nèi)新建商品住房均應(yīng)按規(guī)定辦理明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)，監(jiān)制該批次樓盤毛坯均價(jià)，沒有銷售記錄的樓盤按成本法監(jiān)制;個(gè)別無法按以上方式監(jiān)制銷售價(jià)格的，可采用價(jià)格會商形式確定銷售價(jià)格。申請價(jià)格會商的銷售均價(jià)由長沙市上會通過以后報(bào)市政府批準(zhǔn)，價(jià)格會商均價(jià)審批后再向長沙市申請審批《一房一價(jià)表》。相關(guān)手續(xù)辦理后由區(qū)住建局查看現(xiàn)場形象進(jìn)度，符合要求即可發(fā)預(yù)售許可證。

2.3 招采成本

開發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后方可進(jìn)行施工總承包單位招標(biāo)，按照開發(fā)資質(zhì)及建設(shè)規(guī)模進(jìn)行整體或者分期招標(biāo)，目前按照湘建監(jiān)督〔2018〕116號文件執(zhí)行。該評標(biāo)辦法規(guī)定招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)設(shè)定報(bào)價(jià)評審警戒線，報(bào)價(jià)評審警戒線為低于進(jìn)入詳細(xì)評審的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的95%。采購應(yīng)制度先行，針對營銷類采購多而雜、時(shí)間緊迫性的特點(diǎn)，必須區(qū)別于工程類采購制定營銷專項(xiàng)采購制度，根據(jù)金額大小按權(quán)限采取議標(biāo)、詢價(jià)、比選、公開招標(biāo)等方式有序推進(jìn)相關(guān)工作。

可行性研究是整個(gè)成本管理體系的起源，項(xiàng)目初期就應(yīng)進(jìn)行成本測算制定目標(biāo)成本。項(xiàng)目成本主要包括土地成本、建安成本、工程建設(shè)其他費(fèi)、配套工程費(fèi)、工程預(yù)備費(fèi)、物業(yè)提前介入費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等。其中配套工程費(fèi)包含正式供水供電燃?xì)夤こ蹋ü╇姽こ贪?20元/m2、供水工程按45元/m2、燃?xì)獍?100元/戶測算）、臨水臨電工程、有線電視費(fèi)（按6元/m2測算）等;預(yù)備費(fèi)按3%測算;銷售費(fèi)用按銷售金額的2%～3%測算;稅金（不含所得稅）主要包括增值稅、城建教育附加、土增稅等，一般稅金約占總投資10%。建安成本作為開發(fā)商成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容，主要體現(xiàn)在建安成本的占比相對大，本項(xiàng)目住宅及公寓整體建安指標(biāo)約為3000元/m2，土建約為2500元/m2，住宅地上部分建安指標(biāo)約為2300元/m2。建安成本的控制應(yīng)采用軟件進(jìn)行成本統(tǒng)籌控制預(yù)警，統(tǒng)一建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集采降低成本[2]。

2.4 設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最重要的階段，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總成本的1%～2%左右，但設(shè)計(jì)質(zhì)量對開發(fā)成本的影響為60%～70%。房地產(chǎn)開發(fā)是按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)后進(jìn)入施工配合階段。在方案設(shè)計(jì)階段就可引入優(yōu)化咨詢單位，全過程進(jìn)行優(yōu)化，提高品質(zhì)節(jié)約成本。若項(xiàng)目為分期開發(fā)，需特別注意是否滿足獨(dú)立交房要求。設(shè)計(jì)優(yōu)化主要從以下幾方面考慮，從方案階段進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化、戶型優(yōu)化、基坑支護(hù)優(yōu)化、樁基礎(chǔ)優(yōu)化、地下室優(yōu)化、主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)能優(yōu)化等。具體可通過控制地下車位指標(biāo)、地庫設(shè)備用房面積、控制地面不可售面積、避免過度贈送來降低建安成本。本項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)優(yōu)化將超144m2的戶型優(yōu)化至144m2以下，節(jié)約土增稅約400萬元;通過試樁選擇經(jīng)濟(jì)樁型，節(jié)約樁基費(fèi)用約5000萬元;通過優(yōu)化地下室邊線減少基坑支護(hù)及樁基承臺費(fèi)用約1000萬元;通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如降低含鋼量）等，節(jié)約費(fèi)用約500萬;如在前期通過地下室柱網(wǎng)優(yōu)化，還可節(jié)約幾百萬成本。

2.5 施工管理

房地產(chǎn)一般從開工到竣工的建設(shè)周期為2年左右，大盤進(jìn)度控制尤為重要。開工后施工要抓住預(yù)售與交房兩大節(jié)點(diǎn)，先行完成售樓部及樣板房施工為營銷宣傳蓄客。建設(shè)單位可提前完成土方及基坑支護(hù)招采為總包進(jìn)場節(jié)約時(shí)間。總包進(jìn)場后按照樁基、塔樓先行達(dá)預(yù)售、地庫結(jié)構(gòu)跟進(jìn)、主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修及機(jī)電安裝、室外工程這條主線，砌筑抹灰門窗等穿插進(jìn)行施工。現(xiàn)代房地產(chǎn)施工采用最為流行的“鋁模+爬架+裝配式”施工技術(shù)，也給客戶帶來了良好的營銷體驗(yàn)。

鋁模板制作精度高，抗變形能力強(qiáng)，施工質(zhì)量高，幾乎可達(dá)到清水混凝土施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不需要抹灰刮膩，節(jié)省裝飾裝修費(fèi)用。通過鋁模及結(jié)構(gòu)拉縫技術(shù)實(shí)現(xiàn)全混凝土現(xiàn)澆外墻體系，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水，減少外墻、窗邊滲漏等質(zhì)量隱患。本工程以2#棟為例，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.0m，墻柱寬度為200mm，板厚100～140mm不等。采用對拉螺栓連接的65型組合鋁合金模板體系，梁底采用早拆頭設(shè)計(jì)模式，每棟樓各采用一套模板主系統(tǒng)、三套樓板底支撐、三套梁底支撐（懸挑結(jié)構(gòu)四套支撐），實(shí)現(xiàn)5～6天一層的施工速度。附著式升降腳手架改變了懸挑腳手架搭設(shè)到頂?shù)氖┕ち?xí)慣，大量節(jié)約了架體材料和成本;防護(hù)安全網(wǎng)采用鍍鋅編結(jié)網(wǎng)經(jīng)龍骨焊接框架組合;防墜裝置與提升系統(tǒng)分離設(shè)置，安全可靠;可在地面快速組拼實(shí)現(xiàn)模塊化吊裝拆除，避免了高空搭拆的安全危險(xiǎn)。根據(jù)長政辦函〔2017〕177號文件，2018～2020年長沙市望城區(qū)每年新供地的商品房項(xiàng)目采用裝配式技術(shù)建造的建筑面積比例不低于30%。項(xiàng)目單體建筑預(yù)制率不低于40%。裝配式建筑主要預(yù)制構(gòu)件為預(yù)制外墻、預(yù)制疊合梁、預(yù)制疊合樓板、預(yù)制樓梯等。裝配式施工現(xiàn)場剪力墻僅約束邊緣構(gòu)件以及轉(zhuǎn)角墻出需要綁扎鋼筋，疊合梁僅需綁扎上部縱向鋼筋，疊合樓板只需綁扎面層和支座處負(fù)彎矩鋼筋，現(xiàn)場鋼筋綁扎量大大減少。現(xiàn)場支模量非常少，節(jié)能環(huán)保，符合綠色建筑要求。

2.6 營銷管理

《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》是營銷工作的第一步，集團(tuán)公司批準(zhǔn)之后就應(yīng)著手進(jìn)行項(xiàng)目整體營銷方案的編制，也是給予各業(yè)務(wù)條線明確方向。營銷策劃方案主要包含市場分析、項(xiàng)目分析、銷售策略（含價(jià)格策略、開盤策略、年度任務(wù)分解等）、推廣策略（含價(jià)值梳理、項(xiàng)目定位、推廣思路等）、費(fèi)用預(yù)算（含整體費(fèi)用預(yù)算、年度分解等）、方案執(zhí)行（含銷售難點(diǎn)、開盤準(zhǔn)備、廣告推廣等）等內(nèi)容。樓盤售樓部、樣板房及景觀示范區(qū)等設(shè)計(jì)需要營銷部門的重點(diǎn)參與，對于商業(yè)的去化困難可以從教育資源配套、招商包租等方式進(jìn)行考慮。根據(jù)長政辦函〔2017〕148號《關(guān)于加快在建商品住房入市銷售的通知》，“符合預(yù)售條件的多層房屋施工至正負(fù)零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù)。”首次開盤是營銷工作的重中之重點(diǎn)，需要多個(gè)部門的配合參與，營銷部需做好開盤方案（含購房合同、認(rèn)購協(xié)議、紅線內(nèi)外不利因素）、工程部需將塔樓建設(shè)至5～10層、合約部需完成前期物業(yè)服務(wù)的采購、開發(fā)部需完成預(yù)售許可證（含預(yù)測繪、一房一價(jià)表等）的辦理、財(cái)務(wù)部需選擇好按揭銀行等。

2.7 驗(yàn)收交付

根據(jù)長住建發(fā)〔2018〕65號《長沙市商品房買賣合同》（2018年版示范文本）第八條，商品房交付條件為：已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明（表）、已取得房屋測繪報(bào)告、住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，所以只有取得竣工驗(yàn)收備案證才是項(xiàng)目真正完工的唯一標(biāo)志。建設(shè)工程的任何報(bào)批手續(xù)，都會遵循“報(bào)批-建設(shè)-驗(yàn)收”的閉合循環(huán)，所有的驗(yàn)收項(xiàng)目，均是項(xiàng)目部依據(jù)前期報(bào)批成果建設(shè)完成后，邀請相關(guān)政府部門校核建設(shè)成果的過程。廣義的竣工驗(yàn)收涵蓋了項(xiàng)目的過程驗(yàn)收和最后的竣工驗(yàn)收備案等全過程的全部竣工驗(yàn)收工作，既有材料、樣板、隱蔽驗(yàn)收等過程驗(yàn)收，也有質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督五方責(zé)任主體的竣工驗(yàn)收，還有消防、規(guī)劃、節(jié)能、檔案等專項(xiàng)驗(yàn)收。一般從竣工到備案完成需要2～3個(gè)月左右的時(shí)間，購房合同中的交房時(shí)間必須預(yù)留充足。項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案證明后，開發(fā)商還需要在房屋交易中心辦理房屋實(shí)測繪、項(xiàng)目內(nèi)部驗(yàn)收整改、市政配套管網(wǎng)完成接駁、項(xiàng)目移交物業(yè)后最終進(jìn)行交房入伙。開發(fā)商取得整體產(chǎn)權(quán)證后完成小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證辦理，才代表開發(fā)商整體開發(fā)流程的真正結(jié)束[3]。

3結(jié)束語

綜上所述，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可劃分為前期策劃、報(bào)批報(bào)建、招采成本、設(shè)計(jì)管理、施工管理、營銷管理、驗(yàn)收交付七大板塊。本文結(jié)合樓盤實(shí)例，分析了開發(fā)過程中需要注意的一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可供后續(xù)類似項(xiàng)目參考。

作者簡介

任杰強(qiáng)（1983-），男，湖南長沙人;學(xué)歷：一級建造師，高級工程師，現(xiàn)就職單位：長沙鑫潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，研究方向：工程項(xiàng)目管理。

參考文獻(xiàn)

[1] 潛進(jìn).一本書看透房地產(chǎn)[M]北京：中國市場出版社，2015：73.

[2] 任澤平，夏磊，熊柴.房地產(chǎn)周期[M]北京：人民出版社，2017：109.

[3] 侯龍文，鄧明政.房地產(chǎn)建筑精細(xì)化成本管理[M]北京：中國建材出版社，2018：21.