現代物業管理與運營策略研究

劉祥 王永剛

摘 要：我國經濟建設之所以發展如此迅速，離不開國家政策的扶持和各行業的大力支持。物業管理水平體現著一個城市文明建設水平，它是建設社會主義和諧社會戰略總要求中的重要組成部分。但是，我國現代物業管理和運營中出現了一系列的問題，對于業主和物業公司來說是雙面的傷害。

關鍵詞：現代物業;管理與運營

引言

我國城市建設的快速發展是我國整體經濟發展迅速的重要體現，使我國快速進入現代化發展階段。在城市基礎設施建設中，物業管理成為社會的一個熱門話題，社會上下都在關注物業管理問題。這說明物業服務行業的發展規模已大到不可忽視，物業管理問題已不容回避。

1物業管理行業特征

物業管理是一個具有美好前景的朝陽行業，它有效的管理了住宅小區的日常活動。現代物業管理企業在市場環境中面臨著一系列的機遇和挑戰。物業公司可以在“互聯網+”環境下，構建信息化平臺，更快效率和更高精度的處理數據。但是，現代法律、人員素質等方面的問題也帶來了物業管理中一系列的問題，需要對這些問題給予關注和處理，避免對企業產生一系列不利的影響。現代物業管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯網+”概念的發展，以及通信技術的發展，很多物業公司開始和新的技術結合，開發了屬于自己小區的App，或者建立小區的線上社區，或者公眾賬號。業主們可以通過線上的方式參與小區的投票或者活動。很多投票和報修功能因此更加便捷有效。這些技術理念和技術手段是新時代物業公司展現的新特點。物業管理整個行業的利潤都不高，屬于一個低收益的行業。任何行業想要長期存在并發展都需要保持一定的利潤水平，如果這個利潤水平低于市場的平均利潤水平，經濟學原理預測這些公司會退出該行業選擇其他行業。物業屬于房地產行業的附屬行業，其收益與居民的經濟條件有著密切的關系。中國所處的經濟發展階段決定了中國物業行業將長期屬于微利行業。這個微利的特征將對物業行業發展帶來持久和全面的影響。物業公司之所以在管理過程中出現一系列的問題，與時代的發展有很大關系。物業管理屬于建筑銷售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來自直屬公司的撥款，自己并不能自負盈虧。并且隨著中國房地產業的發展，住房的數量在不斷增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。業務和物業管理公司之間的矛盾也不斷被激化，物業公司在運營和管理中出現了一系列問題。

2物業管理和運營中存在的問題分析

2.1缺乏戰略目標

隨著市場形式的不斷變化，國內各行業的競爭日益激烈，物業管理行業也面臨著嚴重的挑戰，然而和其它行業相比，目前物業管理行業還不具備強大競爭力，很難在市場競爭中取得優勢。由于國內對于物業管理企業的相關政策制度不完善，造成企業制定發展戰略的過程中存在問題，只注重眼前的利益而忽視長遠發展，對企業的健康發展沒有起到指導性的效果，限制了企業的長久穩定的發展。例如，物業管理企業在對于自身庫房的物資管理過程中，沒有進行戰略性的統籌規劃，使得庫房有缺貨或者某物資堆積的情況出現，造成資金成本的浪費。

2.2物業企業的規模普遍較小，收益水平較低

物業企業的發展依托于其管轄的小區，小區的規模限制了物業企業的規模化。很多無資質或者微小的房地產公司都建立了屬于自己的物業公司。但是這些物業公司都存在規模比較小，提供的服務質量不夠標準化等問題。但是很多這樣的項目又會造成資源的浪費，并不能集中力量干大事。小規模的物業企業不利于規模化運作，也無法形成高的收益。

3解決物業管理中存在問題的對策

3.1提升控制意識，完善企業結構

物業管理企業必須及時的根據市場需求的變化而適當的改變管理制度，加強對企業控制的監督，從而使企業能夠適應新環境、新政策，提高內部控制水平。①規范從業人員崗位培訓，項目經理執業資格培訓。②公司內部選聘兼職培訓講師。③加強與同行業交流，取長補短。不僅要對員工進行專業知識培訓，還應該增強員工的實踐能力，將理論知識和實踐相結合，才有更好的工作效果，并且讓員工意識到企業控制的重要性。同時管理層要以身作則，提高自身專業知識水平，為員工樹立良好的形象，加強員工學習專業知識的積極性，同時加強企業部門和員工重視，讓企業各部門能夠根據控制策略進行有效的配合。物業管理企業的管理部門的業務必須根據每項業務職能制定對應的職務，并且挑選專業的人員來擔任，建立健全的職能體系。定期對員工培訓專業知識，保持企業共同學習的良好氛圍，提高企業文化的建設，加強人文管理，潛移默化的改善員工思想觀念，達到提升企業控制意識目的。

3.2通過物業管理公司并購的方法解決規模小，利潤低的問題

一家物業管理公司可以通過收購的方式來占有另一家物業管理公司的資源，實現兩個公司資源的長期整合和協同發展。這種并購過程中，也能實現規模化的管理和長期品牌的培養。為了實現雙方戰略利潤的長遠發展，必須要選擇共享空間大、資源契合度較高的物業公司進行并購，這些才能實現未來增長潛力的最大化。此外，物業管理公司進行并購時，必須要考慮到公司先前的管理規模、先前的業績水平和先前的盈利能力，這些都是減小并購風險必要的評估流程和評估內容。

3.3客戶端系統功能設計

智慧物業管理系統的客戶端模塊，由后臺管理系統根據用戶的權限和屬性，在系統中進行設置，因此不同的權限用戶界面顯示的模塊類型不同。智慧物業管理軟件，將用戶的報修、指派、維修、物業人員管理、維修質量好壞的評價、物業收費管理等過程通過APP實現，使物業管理的全過程更便捷、更高效。減少了物業管理過程中的時間、人力和物力等多種成本。在線對物業管理人員進行任務分配、任務完成情況的跟蹤檢查等都利用手機終端完成。

3.4建立多方協商平臺

社區、業主、物業和相關職能部門代表參與平臺的建立和運作。多方協商平臺要發揮兩個方面的作用，第一是化解矛盾糾紛，小區內有什么矛盾、業主有什么訴求，都可以放在平臺上來說，通過平臺協商將矛盾糾紛化解在萌芽狀態。第二是多方協商議事。小區內的事務通過平臺來商議，一些小區內解決不了的問題，如小區出入口與市政道路銜接問題、小區圍墻外噪聲擾民問題等，通過街道社區牽頭，相關部門參與，與業主和物業一起，共同協商解決措施。

4行業發展方向

中國特色社會主義進入新時代，新時代有新要求。黨的十九大提出，社會主要矛盾已經轉化，現階段最主要的任務就是要滿足人民日益增長的美好生活需要。物業服務行業發展還不平衡不充分，還不能滿足人民群眾對美好生活的需要。黨的十九屆四中全會明確提出了國家治理體系和治理能力現代化，特別是對社會治理體系建設的要求，為物業服務行業發展指明了方向。物業管理的制度建設和行業發展，必須堅持黨的領導，以人民為中心，發動群眾積極參與，構建人人有責、人人盡責、人人享有的小區治理共同體。這需要企業發展、行業監管和小區治理體系建設三個方面的共同努力。

結語

物業管理企業要想實現長遠穩定的可持續發展，必須改善當前內部控制的現狀，建立適用于當前市場環境的內部控制策略，不斷提高企業的內部控制水平，從而實現長久穩定的健康發展，幫助企業在國內的市場競爭中取得優勢，進而促進國內物業管理行業的發展。

參考文獻

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