房地產融資租賃的法律風險防范

陳思榕

【摘 要】融資租賃這一新興的金融工具，對于總體社會經濟的發展起到了重要作用。21世紀初，我國房地產業將融資租賃逐步引入行業內，但是在發展中不可避免地會遭遇不同類型的風險。為此，必須通過立法和政策引導對可能遇到的風險加以控制。然而，融資租賃在我國起步慢、發展時間短，在法律法規和政策制定等各方面皆存在短板。因此，通過分析房地產業融資租賃所面臨的法律風險，對其進行法律規制，刻不容緩。

【關鍵詞】融資租賃;房地產金融業務;法律風險;防范

美國一家租賃公司在20世紀50年代初次提出了融資租賃這一新概念，由于融資租賃可保障更高的回報率及資金安全性，因此各類金融機構紛紛介入這一領域，且迅速擴展至歐洲地區及其他發達國家。隨著國際貿易的需要，我國在1980年跨國租賃了一架飛機，這代表我國融資租賃行業的開端。如今，融資租賃已經發展成為我國各行業籌措資金的重要方式之一。

依據經濟發展趨勢，我國政府已多次對發展迅猛的房地產行業進行政策的調控，因資金問題，眾多房地產企業面臨破產，銀行無法回收資金，消費者也將面臨數額巨大的經濟損失，造成資源浪費，增加社會的不穩定性。因此，眾多企業開始嘗試將融資租賃帶入房地產業，房地產商品價值不菲，交易過程復雜，但是我國目前缺乏健全的融資租賃法律保障。毋庸置疑，結合我國的立法與房地產融資租賃的現狀進行風險分析，借鑒經驗，加以防范，保證企業經營穩定，勢在必行。

1 融資租賃與房地產金融

1.1 定義融資租賃

對于融資租賃的定義，國內比較權威的當屬《合同法》和會計準則中的定義。我國《合同法》規定：“融資租賃合同，是指出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。”①而會計準則規定：融資租賃，指實質上轉移與租賃資產所有權有關的幾乎全部風險和報酬的租賃方式②。

據此，融資租賃，即根據承租人的需求，出租人找供貨商購買設備，再與承租人訂立租賃合同，將設備出租給承租人并收取租金。

1.2 房地產業融資租賃的主要形式

{1}直接租賃。房地產的直接租賃，即依照承租人的選擇，租賃公司購置房產，直接出租給承租人，收取承租人租金。售后回租。{2}租賃公司從房地產企業購入房產，房地產企業再從租賃公司回租房產，這是一種創新的融資方式。{3}轉租賃。租賃公司出租給轉租人房產，轉租人再出租給承租人。

2 存在的風險與分析

首先，法律法規不夠健全。在我國《合同法》頒布之前，該行業幾乎不受任何法律法規的約束，融資租賃這一概念，以及不動產作為標的物的合法性都沒有獲得法律肯定。

其次，當事人無風險防范意識。在房地產業進行融資租賃的過程中，涉及不同的權利義務關系，造成的利益糾紛更多。此外，標的物的物權分化，是完成該融資租賃的基礎。實踐中，所有權屬性的變動已經造成了很多糾紛。而關于上述風險，連法律都尚未有明確規定加以預防，當事人自然意識不到這類風險。

最后，所有權歸屬不明確。汽車、計算機等動產為傳統意義上的租賃物，與之截然相反，不動產是房地產業進行融資租賃的標的物，二者之間最大的區別就是價值變化。隨著時間的推移，動產價值一般是不斷減損的，但不動產則不同，眾所周知，雖然政府不斷調控，但是房價依然呈不斷上漲之勢，其價值是不斷上升的。根據傳統融資租賃行業的規定，租賃期滿時，租賃物不經特殊約定，則歸出租人所有，那么出租人獲得房屋產生的經濟效益的同時又得到了房屋，有違公平原則。

此外，不容忽視的是融資租賃的交易合同解除風險。根據《合同法》之規定，房地產商可以解除合同，此處無需贅述。但在交易中買賣合同不可或缺，若解除買賣合同，融資租賃合同也將無法履行。但立法中，對于歸責方面的規定尚不明確，可能會出現各方互相推諉違約責任的情況。對于承租人而言，其進行租賃的目的在于使用房屋，因此房屋的按時交付至關重要，但法律并未明確，如果租賃公司或房地產商未按交付房屋，承租人有權解除租賃合同。此外，多數是由于承租人違約才產生糾紛，而我國法律并沒有具體規定除承租人拒付租金外其他的出租人可以解除融資租賃合同的情形。

3 風險的合理防范

3.1 發達國家法律制度的借鑒

我國缺少法律規定對房地產融資租賃進行明確的物權登記。借鑒美國的法律，租賃交易應當明確傳統租賃和融資租賃的區別，區分二者的需求，并分別進行法律規制。此外，美國相關法律規定，融資租賃可以對抗第三人，但應事先在《融資聲明書》中進行登記③。進行登記后，可以有效保護當事人的利益。

在德國，融資租賃交易中通常是承租人以格式合同的形式先確定合同④。可以看出，融資租賃合同一般是格式合同，德國的法律中，要求格式合同中要明確區分經營者和消費者。對于這一點，我國立法仍需完善。由于專業性極強，在融資租賃領域，我國現有的法律仍缺少保護消費者的專門立法。

3.2 風險的合理防范的建議

3.2.1 建立融資租賃行業的物權登記制度

交易中，出租人目的在于收取租金，而非使用房屋。進行物權登記，可以減少物權變動帶來的風險，且便于處理日后的糾紛。

3.2.2 加強合同操作風險防范

首先，在合同簽訂前，為保證合同履行，各方當事人都應進行仔細調查。由于交易中出租人應付資金較多，所以房地產商應對租賃公司是否有足夠的實力支付購房款進行評估。對于出租人，妥善調查評估承租人的經濟狀況，再簽訂合同，從而保障其實現預期利益。而承租人則應當注意出租人的信用狀況和房屋狀況，確保自身利益。綜合審查對方的基本情況時，要特別注意對方的資產信譽和經營能力。調查工作的完成，是降低風險的基礎。同時，合同訂立時也可能產生風險。實踐中，先對承租人進行調查，之后雙方進行協商，再簽訂合同。但在協商時，雙方可能都不熟悉融資租賃業務，加之可能對合同條款并不完全了解，這就為日后留下了糾紛隱患。因此，合同簽訂之前，由法律專業人員對合同進行審核，能夠防范此過程中的風險。由于房地產業的特殊性，導致其融資租賃的周期較長。合同履行期間，資金鏈隨時可能發生問題，不利于利益實現。而出租人的利益完全取決于收取租金的實際情況，在此階段，出租人應重視承租人的經濟情況。

3.2.3 在立法中明確標的物所有權的歸屬

標的物價值的上升，是房地產業融資租賃中的重大風險。目前，我國《合同法》關于房地產融資租賃的所有權歸屬問題的規定是不夠的，因此必須在立法上明確標的物歸屬，解決由此產生的所有權糾紛。

4 結語

融資租賃業務運用于我國房地產市場的時間短，但發展迅速，效果顯著，得到了眾多房地產企業的青睞和認同。然而，房地產融資租賃雖在短期內爆發，現實的發展卻往往是泥沙俱下，隱含著諸多問題，存在著很多法律風險，涉及整個行業的流轉與規范。當事人往往不甚了解實務操作，加之法律不夠詳明，容易在交易中遭受經濟損失。因此，盡早出臺相關法律，對房地產融資租賃的風險防范體系進行進一步完善，對行業發展有著重要意義。

注 釋

①全國人民代表大會.中華人民共和國合同法[M].北京：中國法制出版社，2017.

②中華人民共和國財政部會計司.企業會計準則第21號——租賃[Z].2006.

③高圣平.美國統一商法典及其正式評論（三）[M].北京：中國人民大學出版社，2009.

④Vgl.Beckmann，Finanzierungsleasing，S.125，Rn.1，in：Martinek/Stoffels，Leasinghandbuch，2008，S.100，Rn.1.

參 考 文 獻

[1]韓耀斌.融資租賃法律關系的認定[J].人民司法，2019（2）：56-60.

[2]劉春華.融資租賃探析[J].法學論壇，1997（1）：13-14.

[3]華東政法大學經濟法律研究院.融資租賃法律制度的創新與完善[J].法學，2012（7）：18.

[4]付榮.制約我國融資租賃業發展的法律瓶頸及其破解[J].法學，2006（7）：56-61.

[5]高圣平.美國統一商法典及其正式評論（三）[M].北京：中國人民大學出版社，2009：15

[6]胡曉媛.中德融資租賃法律制度比較研究[M].北京：中國法制出版社，2011.

[7]秦國勇.融資租賃法律實務[M].北京：法律出版社，2011.