“全面二孩”政策下房貸調控與居民幸福感研究

俞飛飛，高 新

(安徽財經大學金融學院，安徽蚌埠233030)

改革開放四十多年，中國經濟高速發展同時也產生了許多問題。其中包括中國人口紅利消失、人口老齡化以及生育率水平下降的問題，它們的存在加重了中國后代青年的贍養任務，嚴重影響了居民的幸福感。因此中國政府不斷調整生育政策，從2011年的雙獨二孩政策到2013年的單獨二孩政策最后到2015年全面二孩政策。在“全面二孩”政策背景下，許多家庭將會產生購買二套房的需求。然而購買一套房屋需要一大筆財富，這筆財富需求會增加了居民的生活壓力，降低居民的生活質量。

雖然“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”已成為界內人士的共識，各地方政府也出臺了相應的調控政策，但是根據2018年9月國家統計局公布的數據顯示：8月份全國70個大中城市中67個城市新建商品住宅價格環比上漲,2個城市房價持平,僅有1個城市房價下跌，可謂是房貸調控收效甚微。因此購房需求上升使得家庭財富需求上升，在房價沒有明顯下跌的情形下，居民的生活壓力增加，進一步導致幸福感下降。

亞里士多德曾說過“幸福是生命的意義和目的，是人類生存的終極目標”，十九大以來，居民獲得感和幸福感的提升多次被強調，因此如何提升居民幸福感顯得十分重要。眾所周知中國居民的家庭收入支出主要在住房上面，故解決居民的住房和購房難題是個有效提升居民幸福感的途徑，而房貸調控政策便是旨在解決居民住房、購房難題，它的調整對居民幸福感的影響效應在邏輯和現實中存在著明顯差異性。基于此，本文結合二孩政策背景，從房貸利率和首付比例兩個方面分析利率和首付比例對居民一套房和二套房購買決策的影響，并進一步分析對居民幸福感影響的差異性，進而為各地政府的房貸調控提供參考意見。

一、 文獻回顧

目前，住房問題已經成為中國經濟和社會發展的主要問題，因此，房地產調控不僅可以平穩房地產市場和保持宏觀經濟目標，還可以影響財富支配從而影響居民幸福感。為了分析不同的房貸政策對居民幸福感的差異化影響，將從房貸調控政策、房價與幸福感、購房的幸福感三個層面進行文獻梳理。

(一)房貸調控政策

房地產調控大致可以分為兩類：一類是需求調控政策，包括行政(限購、限售)、信貸(房貸利率、首付比例)、稅費(營業稅、房產稅)三方面的政策；另一類為供給調控政策，包含土地(土地供給)、保障房(建設數量)、房地產企業(開發貸制度)等方面的措施。相對而言，需求類調控與居民購房行為關系密切其中房貸利率政策對房價的調控有顯著影響[1]，二套房首付比例上升的作用比限購作用大[2]。首付比例工具在調節房價上漲率的效果及持續時間上弱于利率工具[3]。房貸利率與房貸首付比都可以抑制購房需求與房產價格，但前者的負面效果較小[4]。具體來說房貸利率每提高1個百分點，在當月就能降低房價增速2.86個百分點；首付比例要求每提升10個百分點后,2個月后便可降低房價增速0.62個百分點[5]。

綜上，需求型的房貸調控政策中的房貸利率和房貸首付比對房價有著重要影響，而房價對居民的幸福感又存在重大的影響。

(二)房價與幸福感

購房支出占家庭財富的比例較大，而收入和財富又是居民主觀幸福感的主要因素，因此房價對居民幸福感有著重要影響。彭代彥和閔秋紅認為房價上漲對居民幸福感具有顯著的負面影響，房價上漲越快居民幸福感越低，同時還指出住房數量、住房質量對居民幸福感具有正向幸福效應[6]。安虎森和葉金珍認為社會保障支出和教育支出可以一定程度地抑制房價對幸福感的這種負向影響，但年齡的增長和受教育程度的提高又會強化房價對幸福感的負向沖擊[7]。基于房價影響居民幸福感的理論，其它學者對其影響做了進一步研究。朱國鐘認為房價的變化會決定購房行為到底具有“財富效應”還是“房奴效應”，房價永久持續增長使得房產會增值并促進購房消費，從而產生“財富效應”，而但如果房價無法持續增長，購房者面臨的還貸壓力就會影響消費，從而產生“房奴效應”[8]。

綜上，房價可以通過“財富效應”和“房奴效應”來影響居民幸福感，所以房貸調控政策影響房價，而房價是居民購房的重要決策因素，故房貸調控政策會對購房的幸福感產生影響。

(三)購房的幸福感

在中國，住房已成為家庭財富的最大組成部分，同時它還具有許多與其它實物資產和金融資產相區別的關鍵特征，這使之對居民幸福感有著重要且獨特的影響[9]，因此，購房決策影響幸福感的路徑取決于住房消費的屬性，投資屬性(產權、預期和實際房價變化)對居民幸福感的影響并不顯著，居住屬性對居民幸福感具有顯著正向影響[10]，其中住房數量與幸福感顯著正相關，而住房面積與幸福感之間呈現出倒U型關系[11]。

綜上所述，房屋因其投資屬性和住房屬性會對居民幸福感產生影響，而房貸政策的變化會影響居民的購房決策，且二胎政策的開放使得剛需房從一套變成了兩套也對居民的購房決策有重要影響。那么房貸如何調控才能使得居民購買到合適的住房數量和住房面積進而提升居民的幸福感和助推“全面二孩”政策的實施呢？基于此，本文基于貸款利率、首付比例兩類指標，分析不同的房貸政策對不同省份居民幸福感的差異化影響，并在居民幸福感視角下為房地產有效調控提供一些可行建議。

二、 實證模型與數據描述

為了研究房貸政策對居民幸福感的差異化影響，設定的計量模型如下：

happyij=αmortgage+βmicio+γlnpgdp

+ρprovince+μij

(1)

(2)

如果εi也滿足εi～N(u,σ2),則happy的取值概率可以表示為：

=?(θ1-Ai)

(3)

=?(θ2-Ai)-?(θ1-Ai)

(4)

=?(θ3-Ai)-?(θ2-Ai)

(5)

=?(θ4-Ai)-?(θ3-Ai)

(6)

=1-?(θ4-Ai)

(7)

因而依據被調查者的數據構造似然函數，再利用極大似然法估計出變量的參數αk、θ1、θ2、θ3、θ4以及每個個體處于不同幸福程度的概率pi1、pi2、pi3、pi4、pi5。這時令φ(·)為?(·)的概率密度函數便可計算出任何變量對居民幸福感的邊際效應。例如房貸政策對不同幸福感程度的邊際效應表達式如下：

(8)

[φ(θ1-Ai)-φ(θ2-Ai)]αk

(9)

[φ(θ2-Ai)-φ(θ3-Ai)]αk

(10)

[φ(θ3-Ai)-φ(θ4-Ai)]αk

(11)

(12)

(一)變量定義與數據來源

由于本文將基于貸款利率、首付比例兩類指標分析不同房貸政策對不同省份居民幸福感差異化影響，因此，本文關鍵變量是貸款利率和首付比例兩類房貸政策指標、居民幸福感指標，還包括相關經濟指標和個人一般性特征指標。由于“全面二孩”政策從2015年開始實施，故本文對2015年相關指標數據進行了匹配處理、整理和分析。

1.房貸政策指標

這類指標數據來源于融360大數據研究院，該數據中2015年有關房貸利率和首付比例的數據僅有陜西、山西、遼寧、廣東、江蘇、河南六個省份的2 656個城市樣本，但是這六個省份地理分布較合理，基本涵蓋了中國不同區域。考慮到樣本的有效性，本文剔除了不完全樣本(包括未回答和回答無效的)，最終保留1 313個有效樣本。

(1)房貸利率數據。融360大數據研究院2015年的數據為城市樣本且其中沒有直接的房貸利率數據，故本文選用整理后的一套房利率、二套房利率的基準倍數作為房貸利率的衡量指標。為了將數據匹配為省級層面的數據，一套房利率、二套房利率的基準倍數是對六個省份內具有代表性城市的市內所有進行房貸業務銀行的房貸利率基準倍數加權平均的結果。其中，一套房利率和二套房利率分別記為ir1和ir2，均為比例值。

(2)首付比例。為了將數據匹配為省級層面的數據，一套房和二套房首付比例也是對六個省份內具有代表性城市的市內所有進行房貸業務銀行的房貸首付比例加權平均的結果。其中，一套房首付比例和二套房首付比例分別記為dp1和dp2，均為比例值。

2.居民幸福感指標

該指標數據來源于中國人民大學2015年開展的“中國社會綜合調查”(CGSS)，數據只公布了省級地理信息沒有地市級地理信息，所以考慮到數據統計口徑一致性，最終選取陜西、山西、遼寧、廣東、江蘇、河南六個省份相關數據，記為happy。

CGSS2015關于幸福感的設問為：“總得說來，您覺得您的生活是否幸福？”回答的選項有“非常不幸福”“比較不幸福”“說不上幸福與不幸福”“比較幸福”“非常幸福”5個選項，基于這樣的問題方式本文利用1-5這5個整數分別對應以上5個選項[12][13]，居民幸福感的具體分布如表1所示。

從表中可以得出2015年大多數居民對自己當前的生活感到比較滿意的，其中“比較幸福”和“非常幸福”的個體分別占總數的65.73%和16.37%；另外只有不到7%的居民感到不幸福其中0.53%的居民感到“非常不幸福”，6.02%的居民感到“比較不幸福”。按婚姻狀況劃分來看，有配偶的居民幸福的人數多于無配偶的。按性別劃分來看，女性不幸福和幸福的居民均多余男性，而對生活感覺幸福一般的男性多余女性。

表1 居民幸福感的分布情況

注：數據來源于CGSS2015

3.經濟指標

本文選取省級人均GDP作為經濟指標，數據來源于中國統計年鑒，單位萬元，取對數處理后記為lngdp。

4.個人特征變量

個人特征變量包括被調查者的所處的社會等級、婚姻狀況、身體狀況、能力與工作的匹配狀況，數據來源于CGSS2015。其中，為了便于信息的反映對原始數據做了如下處理：(1)婚姻狀況：有配偶(已婚、同居和分居)=1，無配偶(離婚、分居和單身)=0；(2)身體狀況：很不健康=1，比較不健康=2，一般=3，比較健康=4，很健康=5；(3)能力與工作的匹配狀況：非常不合理=1，不合理=2，合理=3，非常合理=4。

為了直觀地了解變量情況對變量進行了描述性統計，其結果如表2，結果顯示居民的幸福感的平均值為3.91，說明居民對當前的生活接近于“比較幸福”；核心解釋變量中二套房首付比例的標準差為1.14，相比一套房利率、一套房首付比例、二套房首付利率的小于0.18的標準差，說明二套房首付比例在不同城市間存在較大差異；二套房利率、首付比例的平均值(5.15、1.13)相比一套房利率、首付比例的平均值(0.94、2.73)有所增加，說明所有城市的購房者再買二套房時都需要花費更多的金錢。

(二)描述性統計

本文利用Stata12.0對數據統計和計量方程進行分析，計量模型所用到的數據統計性質描述如表2 所示。

表2 數據的描述性統計

續表

注: 統計軟件為Stata12.0；資料來源為上文指標選取部分

四、 實證分析

在確定模型和描述數據后，本文開始對貸款利率、首付比例以及特征指標與居民幸福感的關系進行檢驗，本次檢驗主要分為基準性檢驗和穩健性檢驗，其中基準性檢驗說明房貸調控政策對居民幸福感存在異質性影響，穩健性檢驗說明在使用不同的計量方法和替換相近的指標后，房貸調控政策對居民幸福感的這種影響依舊存在。

(一)基準性檢驗

基準性檢驗主要包括無個人特征指標和有個人特征指標兩部分,使用Odered Probit方法分析，同時為了降低遺漏變量的影響，本文采取了逐步加入主要變量的方法進行分析，具體結果如表3所示。

當不考慮個人特征指標數時，表3第一列和第二列表明單獨考慮每套房的貸款利率和首付比例時，貸款利率對居民幸福感有正向影響(一套房不顯著)、首付比例具有顯著負向影響；表3第三列表明，如果同時考慮兩套房的房貸政策，二套房的影響沒有變化，但是首套房的房貸政策影響發生了轉變，即房貸利率對居民幸福感具有顯著負向影響、首付比例具有顯著正向影響。可能的原因是，“全面二孩”政策下購買二套房的家庭更關注房產的投資屬性，但是首付比例的提高會增加經濟壓力；一套房房貸政策影響的轉變取決于其(居住)消費屬性，特別是在二套房投資預期下。同時，該部分的檢驗結果的顯著性表明逐步添加主要變量的方法是合理的。

表3 房貸政策對居民幸福感影響的估計結果

續表

注：括號中為回歸系數的標準誤；***、**、*分別表示1%、5%、10%的顯著性水平；回歸結果使用Stata12.0估計而得(下同)

當考慮個人特征指標時，第四至六列結果的分析思路與第一至三列類似。其中，第六列表明，一套房的利率和二套房的首付比例的回歸系數分別在5%和1%的統計水平顯著為負，說明提高一套房的利率和二套房的首付比例會顯著降低居民的幸福感，這與已有的研究結論基本一致。原因是一套房的利率提高即會增加投資購房者的持有上升也會使自住購房者的貸款利息增加，從而使得居民的幸福感降低；二套房首付比例提高對于已經購買一套房有購買二套房需求的家庭在購買住房的難度大大提升——難以湊齊首付款，故對居民幸福感有負面效應。

與一套房的利率和二套房的首付比例相反的是一套房的首付比例和二套房利率的回歸系數在5%和1%的水平上顯著為正，這結果似乎與已有認知不符，但實際上結論似是而非。一套房首付比例的提高雖然會使得購買首套房的門檻上升，但另一個方面也會讓降低購房者的還貸壓力——所需支付的貸款利息減少；二套房的利率提高對于需要購買房屋的居民幸福感是降低的，但是對于有多套房者，由于許多人買不起二套房不得已轉向租房市場，反而會使得多套房者利用出租房屋的渠道獲得額外的收入，進而提升居民的幸福感。另外房貸利率和首付比例的提高會使得房價有所下降，而房價的下跌也會增加居民的幸福感。

至于所有的控制變量的估計結果與直覺和主流的研究發現都是一致的[14]。比如所有的個人特征變量(社會等級、身體狀況、能力與工作匹配的合理性以及婚姻狀況)的回歸系數都是在1%的水平上顯著為正，說明對于個人而言，他所在的社會等級越高、身體越健朗、工作越滿意，同時還擁有親密的生活伴侶，他越感到幸福。不過宏觀變量(省級人均GDP對數)的回歸系數為0.243在統計上不再顯著，這可能是因為樣本由于只有城市的房貸利率和首付指標的數據采用的是城市的戶口而省級人均GDP包括農村戶口。但是估計結果卻是與現實相吻合的，即居民的人均GDP越高，居民幸福感越強。

為了更加具體的說明房貸政策對居民幸福感的影響，在表3的基礎上計算出模型中主要解釋變量對居民幸福感的邊際影響，其結果如表4。

表4 房貸政策對居民幸福感影響的邊際效應

表4的結果顯示，一套房利率提高，“非常不幸福”“比較不幸福”“一般”的居民概率就會快速上升，同時“比較幸福”“非常幸福”的居民概率會快速下降。一套房首付比例、二套房利率提高，“非常不幸福”“比較不幸福”“一般”的居民概率就會上升，同時“比較幸福”“非常幸福”的居民概率會下降。二套房首付比例提高，“非常不幸福”“比較不幸福”“一般”的居民概率緩慢上升，同時“比較幸福”“非常幸福”的居民概率緩慢下降。通過對四個指標進行縱向比較發現無論居民處于何種幸福程度一套房利率幸福感的邊際影響效應總是大于一套房首付比例、二套房利率對幸福感的邊際影響效應總是大于二套房首付比例(比如對于非常不幸福的居民而言，0.739大于-0.033的絕對值，-0.142的絕對值大于0.007)，說明房貸利率對居民幸福感的影響比房貸首付比例大；同時對不同套房的房貸政策相比，一套房利率幸福感的邊際影響效應總是大于二套房利率、一套房首付比例對幸福感的邊際影響效應總是大于二套房首付比例(比如對于非常不幸福的居民而言，0.739大于-0.142的絕對值，-0.033的絕對值大于0.007)，一套房的房貸政策比二套房的房貸政策對居民的幸福感邊際影響大。

(二)穩健性檢驗

為了更好地說明估計結果的穩健性，本文在計量方法和指標上做了穩健性檢驗。一是使用Logit和GLM模型重新估計結果；二是把省級的人均GDP 換成個人全年的收入重新估計結果，回歸結果如表5。

續表

由表5可知，更換指標或是更改計量方法所得到的回歸參數與使用Odered robit模型進行回歸得到的參數相比，無論是首付比例還是利率甚至個人特征指標在正負性、大小、顯著性水平上都大致相同，再次說明首套房利率和二套房首付比例提高會降低居民幸福感，首套房首付比例和二套房利率的提高會增加居民幸福感；房貸利率比房貸首付比例對居民幸福感的影響大；首套房的房貸政策比二套房的房貸政策對居民幸福感的影響大。

五、 結論與政策啟示

本文利用CGSS2015數據、融360大數據研究院房貸數據以及經濟指標和個人特征指標數據進行了省級層面的匹配，并對房貸政策對居民幸福指數差異化影響進行了驗證，結果表明：一套房利率和二套房首付比例的提高會降低居民幸福感而一套房首付比例和二套房利率的提高則會增加居民幸福感；房貸利率比房貸首付比例對居民幸福感的邊際影響大，一套房的房貸政策比二套房的房貸政策對居民的幸福感邊際影響大。這些結論具有十分重要的現實意義和政策意義。

本文研究結果有以下啟示：首先，“全面二孩”政策下對剛需房的定義應有所改變并出臺相應政策支持，出于通貨膨脹、二孩的住房需求的預期等因素，需要考慮(潛在)二孩家庭的需求，從而降低二孩家庭的生育成本和購房壓力。

其次，影響居民幸福感的因素有很多，但是結合中國國情不難發現，住房因素是重要方面。以往的房地產調控主要關注過熱的房價和供需失衡，忽視了對居民幸福感的關注，從而導致調控結果達不到預期目標甚至與目標相悖。

再者，結合實證結果，政府對于(準)二孩家庭應當調整房貸政策，下調首套房的貸款利率和二套房首付比例來減輕他們的生育二孩的成本和壓力；提升首套房首付比例和二套房的利率來促進二孩家庭的財富進行合理分配并保值增值，從而使他們的幸福感上升。

最后，除了房貸政策本身，個人特征對幸福感的影響也很重要，所以在重視經濟、社會發展的同時還需要注重民生：收入、社會認可度的提升、婚姻、家庭以及社會的穩定。