“群租”法律問題探析

關鍵詞 群租 法律界定 司法審判

作者簡介：黃菊，上海市普陀區(qū)人民法院，法官助理，研究方向：民法。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.022

隨著城市化進程不斷擴展，住房問題日漸突出，群租作為一種特殊的租賃方式逐漸進入大眾視野。群租一方面滿足了城市中低收入者的基本生活需求，另一方面也帶來了一系列的社會管理、法律適用問題。據(jù)統(tǒng)計，2019年我院共受理涉群租糾紛案件80余起，群租糾紛案件涉及人數(shù)眾多、法律關系復雜，如何妥善處理此類糾紛，關乎社會穩(wěn)定。鑒于此，筆者以司法審判為視角，對群租糾紛案件涉法律問題進行分析，并提出相應對策建議。

一、群租的內(nèi)涵界定

（一）群租的概念

群租并非一個嚴格的法律術語，相關法律規(guī)定并未對其作出明確的表述，一般指的是將居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉租的行為。群租的核心在于“群”，承租主體需為多人，主要為進城務工人員及剛剛步入社會、經(jīng)濟基礎較為薄弱的大學生，具體案件定性時應當參考房屋居住面積、承租人數(shù)量等因素;群租的內(nèi)容是兩個以上的租賃合同關系，即房屋所有權人與承租人簽訂租賃合同，承租人與多個次承租人簽訂租賃合同或房屋所有權人與多個承租人分別簽訂租賃合同。群租的客體即供家庭居住使用的建筑房屋，或改變原始居住結構，一間變多間，或按床位出租。

目前上海治理群租問題的主要法律依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》（2011住建部令第6號）及上海市政府的《上海市居住房屋租賃管理辦法》（2011上海市政府令68號，2014年修訂）。2014年上海市社會管理綜合治理委員會辦公室等十部門聯(lián)合頒布的《關于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實施意見》對違法群租的界定予以明確，規(guī)定了最小出租單位及不得將一間原始設計為居住空間的房屋分割、搭建后出租，或按床位出租;規(guī)定居住人數(shù)限制，除了有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的情形外，出租居住房屋，每個房間的居住人數(shù)不得超過2人;設定最低人均承租面積，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米;禁止居住特殊空間，不得將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間予以出租;禁止員工宿舍與普通住宅混同。違反上述禁止性規(guī)定的租賃行為即屬于違法群租，需要依法整治。

（二）群租的形式主要為以下三種

將客廳、房間、廚房，甚至陽臺分隔成若干小間，按間分租;在房間內(nèi)設置多張床位，按床位出租;出租給單位作為集體宿舍。無論是哪一種形式，都屬于非正常居住狀態(tài)，勢必會影響小區(qū)整體居住環(huán)境，加重安全隱患。本文論述的群租僅指狹義的群租，不包括上述第三種形式。

二、群租糾紛案件特點

經(jīng)梳理分析，我院受理的多起群租糾紛案件，主要呈現(xiàn)如下特點：

一是群租區(qū)域較為集中，當前群租主要集中于新建住宅小區(qū)，以及交通較為便利的次新房小區(qū)，該類型小區(qū)通常閑置房源較多，產(chǎn)權人入住率較低，房屋面積大多為100-150平方米，較宜分割出租。例如普陀區(qū)中遠兩灣城小區(qū)，就是群租現(xiàn)象的多發(fā)區(qū)域，2017年9月，普陀區(qū)綜治辦、房管辦、公安、宜川街道等多部門曾對該小區(qū)集中整治。

二是“二房東”群體日趨職業(yè)化，2017年以來，我院共受理多起以同一“二房東”作為被告的群租糾紛，其承租不同小區(qū)多套房屋后將房屋分割出租，統(tǒng)一招租，牟取高額利益。當前形勢下，職業(yè)“二房東”群體通常形成內(nèi)部同盟，共享房源信息，對群租房屋進行統(tǒng)一管理。此外，由于長期從事群租行業(yè)，對于如何應對檢查執(zhí)法、司法訴訟頗有“心得”，這也導致群租糾紛的解決難度增大。

三是中介公司違規(guī)操作頻發(fā)，在我院受理的多起群租糾紛案件中，同一被告在同一時期曾在同一家中介公司承租多套房屋，中介公司為賺取傭金，完全以經(jīng)濟利益為導向，明知房屋用途系用于群租，仍然積極促成出租方與“二房東”簽訂租賃合同。更有甚者，與職業(yè)“二房東”聯(lián)手將待租房屋隔斷為若干間或增加床位，廣泛招租、促成轉租，嚴重擾亂了租賃市場。

三、群租糾紛案件多發(fā)的原因

群租糾紛案件多發(fā)的原因，大致有以下三點：

（一）房源有限、房價不斷攀升是群租糾紛泛濫的重要根源

近幾年來，隨著房價的飆升，房屋租賃市場也愈發(fā)火爆，市區(qū)一套一室一廳簡易裝修的房屋，月租金早已超過2500元。此外，城市廉租房投入有限，對于剛剛畢業(yè)的大學生及進城務工人員而言，工資顯然無法負擔高額的房租，于是他們選擇通過群租解決自身居住問題，于是便產(chǎn)生了群租關系的一方——承租方。此外，對于部分擁有閑置房源的業(yè)主及通過承租獲得房源的“二房東”，為了追求利益最大化，便選擇將房屋隔斷出租，于是便產(chǎn)生了群租關系的另一方——出租方，群租由此應運而生。

（二）職業(yè)“二房東”、租房平臺違規(guī)操作是群租糾紛多發(fā)的重要推手

職業(yè)二房東看準市場巨額利潤空間，互通信息、壟斷房源、廣泛招租，在群租治理中煽動對立，惡意逃避檢查執(zhí)法，成為群租治理的一大頑疾。某些租房平臺為獲取資金維持經(jīng)營，甚至出現(xiàn)變相融資、盲目擴張等經(jīng)營亂象，導致糾紛頻發(fā)。

（三）法律滯后、監(jiān)管不當是群租糾紛增多的重要因素

目前針對群租糾紛的立法相對滯后，現(xiàn)有法律位階較低，治理群租法律效果較差。此外，群租糾紛基本處于無人管理的狀態(tài)，這在一定程度上助長了群租態(tài)勢的發(fā)展。近年來，由于媒體報導，群租問逐漸成為社會關注的焦點，在某段時間，某些區(qū)域，才出現(xiàn)了針對群租的公安、房地、城管的聯(lián)合執(zhí)法。小區(qū)出現(xiàn)群租問題后，業(yè)主通常會向物業(yè)、房管局、派出所等部門反映，但相關部門大多以屬于民事糾紛為由，將糾紛引導至法院。

四、群租糾紛案件司法審判難點

群租的危害顯而易見，但是通過訴訟解決群租糾紛存在諸多難點。

（一）群租的法律界定尚不明確

我國合同法第二百四十四條規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。但是對于群租，合同法并未明文規(guī)定。目前針對群租糾紛的規(guī)定大多集中在地方政府規(guī)章、部門規(guī)章層面，法律位階較低，法院在審理案件時往往難以直接援引，群租事實認定較為困難。法官在審理群租案件中，只能根據(jù)雙方租賃合同的約定，審查承租方是否構成違約，顯然無法對群租行為進行有力懲戒，也不利于保護出租方的利益。

（二）多次轉租導致出租人陷入起訴難、執(zhí)行難困境

大部分群租房系承租人隱瞞出租人多次、多人轉租后產(chǎn)生，一旦出現(xiàn)群租，出租方往往很難核實房屋內(nèi)實際居住人員情況，導致起訴困難。若出租方基于合同相對性起訴承租方，由于承租方大多系外地人員，流動性較大，承租方惡意拒收法院訴訟材料，案件通常會進入公告程序，案件審理周期無形中又會延長。由于承租人與實際居住人不符，案件通常會陷入因為承租人無法清退群租人員而難以返還房屋的執(zhí)行困境。

（三）職業(yè)“二房東”隱瞞群租情況，違法轉租、分租，預收次承租人租金，導致法律關系錯綜復雜

職業(yè)“二房東”為達到繼續(xù)占用房屋，獲取租金利潤的目的，利用自身熟悉法律程序的優(yōu)勢，通過拒收法律文書、惡意上訴等方式，拖延法院對轉租行為的效力認定、租金支付等事實的查明進度，極大浪費了司法資源。此外，職業(yè)“二房東”涉刑事案件數(shù)量逐漸增多，2019年我院受理的10余起群租糾紛案件存在職業(yè)二房東被羈押的情況，導致法院在送達法律文書、協(xié)調(diào)開庭時間等方面耗時較長，影響案件審理效率。

五、群租糾紛解決對策及建議

群租日漸成為大城市小區(qū)業(yè)主的心病，治理群租有著廣泛的民意基礎，但是，群租也代表著特定群體的利益，若非經(jīng)濟窘迫，相信沒有人會選擇居住環(huán)境惡劣的群租方式。群租不僅僅是法律問題也是社會問題，需要決策部門統(tǒng)籌處置，兼顧各方，綜合治理。

（一）完善群租相應立法，有法可依，這是治理群租的前提

住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》屬部門規(guī)章，法律位階較低，雖涉及群租，但是針對性不強，可操作性差。建議通過全國性的立法對群租概念、禁止行為、執(zhí)法主體、執(zhí)法形式等予以明確，針對不同類型制定相應法規(guī)。此外，還應不斷完善租賃合同登記備案制度，為管理部門掌握租賃市場行情提供信息支持。

（二）明確群租治理的執(zhí)法主體，依據(jù)“誰主管，誰負責”原則，賦予具體部門執(zhí)法權，建立專業(yè)的執(zhí)法隊伍，這是群租治理的重點

目前整治群租的部門主要為房管局、街道辦事處，但二者執(zhí)法權限有限，牽頭治理困難重重。建議建立區(qū)級群租整治工作機構，統(tǒng)一協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)違法群租整治工作，提高治理工作的協(xié)調(diào)性、權威性。

（三）積極調(diào)整住房供應結構，從源頭上解決住房困難問題

群租現(xiàn)象的盛行，從根源上來說是政府住房保障體系的建設難以滿足低收入群體的居住需要。對此，政府應當大力推進公租房、廉租房的建設步伐，不斷擴大城市住房保障制度的覆蓋范圍。此外，經(jīng)濟發(fā)達的大城市還可探索在合理區(qū)域規(guī)劃建設租賃式公寓、微型單元住宅等，以此滿足低收入者的需求。

（四）嚴厲打擊職業(yè)二房東及部分違規(guī)操作中介機構，探索建立黑名單制度

將反復涉訴且拒不整改的職業(yè)二房東及中介機構名單抄送有關部門備案，提示出租風險，謹慎簽約。若再次發(fā)現(xiàn)群租，可以直接對上述人員進行行政處罰，并將其納入個人征信系統(tǒng)。

（五）加強居民自治建設，充分發(fā)揮居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的作用

規(guī)制群租現(xiàn)象，可以依靠業(yè)主意思自治產(chǎn)生的管理規(guī)約來實現(xiàn)，鼓勵業(yè)主委員會制定符合本小區(qū)業(yè)主利益的管理方案，賦予物業(yè)公司相應管理職責，此外，居委會可積極倡導小區(qū)居民不出租房屋群租，通過上述方式切實將群租消除在萌芽狀態(tài)。

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