前期物業服務合同糾紛的研究

關鍵詞 前期物業服務合同 格式條款 滯后性 行政權

作者簡介：楊思微，樂山師范學院政法學院。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.038

一、在前期物業服務合同中存在的問題

（一）業主對于前期物業服務合同缺乏知情權

《物業管理條例》第21條針對業主大會和業主委員會成立之前小區物業的無序狀態，以及前期物業管理必須簽訂前期物業服務合同的問題有明確規定。但對于業主來說，自己并非是前期物業服務合同的當事人之一，卻要受到前期物業服務合同的約束，這是不公平的，違反了合同的訂立原則。因此《物業管理條例》第25條對建設單位設立了法律義務，從而保障業主的知情權、維護業主的相關權益。在理論上，業主簽訂購房合同時，對前期物業服務內容應當進行了確認，所以可以視業主已對建設單位授權[1]。那么，建設單位即有權對業主的權利與義務進行設定，并與物業服務企業訂立前期物業服務合同。因而業主不能以其是合同第三人從而拒絕履行其相應的法律義務與責任。但是在《物業管理條例》的相關規定中，前期物業企業的法律義務并非都是強制性的，開發商和物業服務企業在實踐中仍擁有較大自由。據調查，57.32%的業主知曉前期物業服務合同的內容是在交房時，其中80.25%的業主認為自己不能及時了解合同的內容，損害了自己的權益，而這也是前期物業服務合同糾紛的誘因之一。因為《物業管理條例》并沒有相關的處罰，所以業主知情權被侵害的情況較為普遍。

（二）格式合同在前期物業管理中存在缺陷

前期物業服務合同是格式合同，其條款是前期物業服務企業單方事先制定的，因此前期物業服務合同更偏向于維護前期物業服務企業的利益。而格式合同條款定型化的法律特征導致業主不能就合同條款與前期物業服務企業進行協商，這就使得業主很容易受到壓榨。比如在實踐中，有部分業主對個別條款有異議，前期物業企業就以與業主達不成前期物業服務協議為由，不向業主交付房屋鑰匙、水電氣信用卡、門禁卡。相較于前期物業服務企業，業主處于弱勢地位，缺乏法律意識、也沒有完備的法律資源。在現實中，由于業主舉證不充分，抗辯事由得不到支持，以致業主敗訴率頗高。且我國物業管理的立法與社會需求并不相適應，單從《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法院解釋》）第3條和第5條的設定來說，符合權責對等原則，防止了前期物業服業企業法律責任的轉移和擴大。但對于業主來說，抗辯權的行使定然會受到格式合同的扼制。

（三）無因管理下前期物業服務合同具有滯后性

對于實踐中，業主委員會未成立或者業主委員會已成立，但尚未訂立新的合同或沒有選聘新的物業服務企業，前期物業服務合同就逾期的情況[2]，《最高法院解釋》第6條有相關的規定。然而由于現代社會、經濟的發展特性，使得前期物業服務合同具有滯后性。前期物業服務合同條款定型化的特點，使之不能對價格、政策的變動做出預測[3]。據調查， 59.47%的業主在無因管理下沒有簽訂新的物業服務合同，其中72.87%的業主認為前期物業服務合同的具體條款應當根據實際情況及時修改或補充，前期物業服務合同已不能適應社會的需求。

二、行政權在簽訂前期物業服務合同中的缺失

（一）在規范前期物業企業選聘中所存在的問題

在前期物業管理中，建設單位擁有選聘前期物業服務企業和訂立前期物業服務合同的權利[4]。因此為了制約建設單位的權力，《物業管理條例》第3條對前期物業服務企業的選聘工作進行了規范。但由于并未觸動其在前期物業中的優勢地位，建設單位仍易濫用自己的決定權隨意選聘。不過，歷年來物業糾紛案件的增多反映出在物業服務行業中行政機關行政權的缺失。于是住建部于2018年3月8日正式發文取消《物業服務企業資質管理辦法》，改變了原有的物業服務企業管理機制，在前期物業管理中加大了行政權的介入。但因為相關的政策條例還沒有出臺，因此關于行政主體責任如何分配，行政權如何介入，在哪一個環節介入的問題到現在都沒有一個準確的答案。這就導致前期物業管理的發展仍就艱難。

（二）對于前期區域內物業服務合同的監督存在問題

在簽訂前期物業服務合同時，業主陸續進住小區，難以對前期區域內物業服務合同的形式和內容進行統一的表決。因此房地產行政主管部門應當積極地負責前期物業服務合同的監督工作，對前期物業服務合同內容是否存在危害業主的利益問題進行評估，否則業主在前期物業管理中的平等地位就會被動搖。但是在現實生活中，前期物業服務合同只要報房地產相關的行政主管部門備案生效即可，相關的行政部門并不會對前期物業服務合同內容進行監督檢查。這也使得業主進住小區后對于前期物業服務合同有異議，關于前期物業服務合同的糾紛也不斷出現。

三、解決前期物業服務合同糾紛的對策

（一）完善前期物業管理的立法

我國對前期區域內物業管理的相關法律制度和規定還有待完善，其相關的權利、義務以及責任沒有嚴格清晰的司法解釋，因此對于前期物業管理中存在空白和漏洞的地方應當進行補充和修訂。筆者據前期物業管理立法的發展現狀，法律、法規的主要涉及對象進行剖析，認為相關立法的調整和完善應當從前期物業企業的業務與管理入手。從前者來看，要針對小區的多種類型對前期物業服務的內容和質量設立統一的標準，完善相應的前期物業法律法規。而從管理的方面來看，還應進一步建立對前期物業服務企業的管理辦法。通過這些法律法規的制定和實施，使前期物業服務的運營、管理、收費等各方面做到依法規范[5]。

（二）確立行政權力的穩固地位

在前期物業中，由于建設單位和前期物業服務企業的主導地位，行政權力應適當介入以保護業主權益不受侵害。

1.設置糾紛調解機制。近年來，前期物業服務合同糾紛一類的案件越來越多，有很大一部分原因是物業與業主溝通不暢，造成雙方矛盾激化以至于不得不訴之于法律。因此筆者認為完善糾紛調解機制，整合街道辦事處的行政調解資源和居民委員會的人民調解資源是十分有必要的。兩相結合對于糾紛先進行調解揀擇，處理事由簡單的糾紛，再為調解不能的糾紛聘請專業的法律人才到法院申請立案[6]。同時，在實踐中73.25%業主法律認知錯誤，視前期物業企業服務不到位和不服務為相同的法律關系，擅自將物業管理費與因前期物業服務企業履行瑕疵所造成的損害進行折抵。這不僅損害了前期物業服務企業利益，也損害了業主自身利益，因此居民委員會和街道辦事處也應定期開展法律宣講，以提高業主的法律意識。

2.構建物業服務屬地管理主體責任獎懲機制。筆者認為將前期物業管理的行政責任主體類別為三大類：一是房地產行政主管部門;二是物價主管部門;三是其他綜合性管理部門是比較合理的。在此基礎上，對內完善相關的行政規章制度，對外設立對主管部門的投訴電話或其他檢舉方式，以刺激物業服務屬地管理主體各司其職，在前期物業服務中切實履行自己的職責，并監督物業服務屬地管理主體的行為，杜絕其不作為、行政效率低下的問題，使行政權在前期物業管理中煥發出新的活力。

參考文獻：

[1]任媛媛.論前期物業服務合同的法律性質[D].西南政法大學，2014.

[2]程磊.前期物業服務期滿后續行為的法律性質[J].現代物業，2009（11）：78-80.

[3]原也.論物業管理之格式條款的法律完善[J].企業文化，2014（10）.

[4]郭慶祥，張偉，李晨光.論我國物業管理中的行政權[J].法制與社會，2009（12）：240.

[5]陳冰.論我國物業管理立法的完善[D].華中師范大學，2005.

[6]黃臘梅.蕪湖縣法院關于物業糾紛審判實務問題統計分析[E].蕪湖市中級人民法院，2019.