社會治理現代化視野下物業糾紛研究

關鍵詞 社會治理 物業糾紛 業主委員會 物業服務費

作者簡介：陳云翔，中共太和縣委黨校。

中圖分類號：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.065

從政治的角度來講，社區是新型政治的根本，搞好社區建設才能解決日益嚴重的社會問題，但是社區治理還存在比較明顯的短板，這從現在日益多發的物業糾紛可以明顯看出，因此本文重點以社區治理的角度切入，研究物業糾紛的相關問題，進而為社區治理以及物業糾紛的處理提供一些可行的建議。

一、物業糾紛形勢嚴峻

從2019年的某地級市各類法院受理的物業行業企業案件統計來看，從2019年1月1日到12月31日，該地級市各類法院審理的物業行業企業共計1355家，案件數量高達14632件，其中六月份出現物業糾紛案件最多，總計2294起，涉及327家物業行業企業，案件類型方面最多的是物業服務合同糾紛案件高達12184件，在所有的物業糾紛案件當中占比高達83%。

物業服務合同糾紛通常情況下都發生于物業公司和業主之間，訴訟的主要標的基本都是物業服務費。而根據案件審理情況來看，大部分情況下都是物業公司勝訴，但是有業主自治團體參與的案件中物業公司的勝訴率反而比較低，這種情況表明業主集體及其代表在維權當中更容易獲得優勢，而單個業主在訴訟當中舉證責任重而且證據意識差，在訴訟中基本很難獲得勝利。

二、物業糾紛中的社區自治組織

（一）基于物業糾紛看社區自治組織

不管業主和物業的利益訴求如何，目前大部分小區都普遍存在物業公司強勢而業主弱勢的情況，實際上對于組織結構完善的物業公司而言，零散的業主很難對其進行監督和問責，這就要求業主要通過業主委員會自我組織起來與物業公司進行博弈，從上文的分析當中可以看出，實際上當小區擁有業主委員會時，業主在遭遇物業糾紛時，勝訴的概率都要高一些。

所以從社區治理的角度來講，業主委員這一社區自治組織的價值是非常巨大的，首先是業主組織能夠促進信息在業主當中的傳播有效性，可以克服業主與物業之間存在的信息不對稱問題。業主委員會能夠有效地組織以及動員業主在法律框架內有理有節地開展維權行動，并且為小區自治提供了組織基礎，能夠有效地提高業主集體談判能力。

（二）社區自治組織的問題

對于業主委員會而言實際上在物業糾紛當中表現為不想為，不敢為以及不愿為，因此業主委員會的工作大多是義務性質的工作，業主的參與動機不強，而且也運作委員會的相關知識，而大多數建設單位以及物業公司并不是很愿意成立業委會，而且眾口難調，業委會的工作也不好開展。

（三） 業主委員會的籌建與運行

實踐證明凡是通過業主委員會自治，氛圍良好的小區，基本上都實現了小區高度自我管理，在多元治理主體下，有效地控制了物業糾紛，所以針對業主委員會存在的短板問題，一方面要明確業主委員會指導部門，即社工部門，基層的社會工作部門擁有無可替代的資源，目前在全國處在領先水平的上海，采取的也是這種模式，由專門的部門進行指導業委會的籌建與運行，取得的效果都非常理想。

另一方面要成立小區黨支部，要在黨支部引領下籌建與運行業委會，通過黨支部凝聚一群黨員志愿者來開展工作，并培育一批居民先期開展業委會工作，并通過公開透明的選舉措施，監督措施來持續更新業委會成員，并且黨支部要積極地引導小區居民參加社區活動營造良好的小區氛圍。

此外，要與利益相關方協商構建民主協商機制，居委會、業委會、物業公司三方要制定聯席會議制度，把居委會、業委會、物業公司均作為社區自治的主體，通過民主協商制度來管理小區。

三、物業糾紛中的物業服務費

（一）物業服務費的基本概念

從現在多發的物業糾紛案件當中看，物業服務費是業主和物業交鋒的核心點，在所有糾紛案件當中占比高達83%。物業服務費是物業管理條例的稱謂，相當于“物業費”，但實際上物業費的概念是在物權法當中，最高法公布的物業服務糾紛司法解釋當中使用的也是物業費的概念，現在物業糾紛為何集中在物業服務合同上關鍵是物業費和物業服務費是兩個不一樣的概念。物業費是業主維護共有物業而籌集的資金，物業服務費則是業主向物業服務人支付的勞務對價。所以必須要認識到物業管理條例中所稱的物業服務費要從物業費的角度去理解，不能從勞務對價的角度去理解。以下物業服務費均稱物業費。

（二）對物業費的基本認識

從業主的角度來講，物業費是物業公司收的，然后物業公司提供服務，業主支付費用，所以普遍認為，物業費是業主支付給物業公司的服務對價，這種認識明顯是錯誤的。從法律的角度來看，住宅通常是區分其他建筑物的，業主們是存在共有面積與共同事務的，業主要管理這些共有面積以及共有事務必定需要出一筆費用，這筆費用就是物業費，物業公司所收取的物業費實際上還并不是物業公司的。假設物業公司是業主的保姆，實際情況物業公司確實相當于保姆，業主生活當中所需要購買的必需品，肯定是業主自己出錢，然后保姆用這些錢來幫助業主完成必需品的購買，即便是保姆自己出錢，也是要等額報銷的。即物業費是業主共同事務的支出，其中當然包含物業公司的收益，但物業公司的收益只占很少一部分大約是10%，所以物業費是業主的AA制，是業主的共同財產，不是物業公司的勞務對價，也不是物業公司的營業收入，但是將物業費等價于勞務對價，就會引發了一系列的問題，比如政府管制物業費標準，業主以拒絕繳納物業費進行維權，稅務局還要征收物業費營業稅等等。

實際上從物業費的角度來講，物業費的支出是業主管理自己的不動產，維持物業管理區域秩序的必要支出，業主愿意承擔多少，完全是基于自己對不動產管理水平以及保持某種程度生活質量的需要，這是業主自治，而物業費的標準是掌握在政府手中的，政府如果強制性地進行物業費定價，那么顯然就是在干涉業主自主管理自己不動產的權利。實際現在物業公司是沒有定價權的，這樣一來就壓低了物業公司的酬金，典型的損不足而奉有余，從業主的角度來講，因為標準是統一的，不管是高還是低都要承受，但實際上，就像是吃飯一樣，富裕的人愿意支付高額報酬吃好的，而不富裕顯然不愿意出高額價格去享受所謂的美食。

為何現在以物業公司為原告的案件很多，關鍵就是業主不繳納物業費，而定價標準在政府手中，所以物業公司按照政府定價主張收取物業費，那么顯然在法理上會獲得法律的認可，因此物業公司基本都是勝訴的，具體而言物業費不是勞務對價，而是業主自己的財產或者說義務，那么業主只要拒絕繳納物業費，那么必定就是不履行應盡的義務，很多業主以不繳納物業費來維權，實際上就是不履行義務，顯然在訴訟中就會敗訴。

（三） 業主拒不繳納物業費的情形

在物業糾紛當中業主不繳納物業費通常會在如下兩種情形下產生，首先是業主對開發商不滿意，比如房屋質量存在問題，房屋維修問題等等，這些問題實際上與物業公司并沒有太大關系，同樣的把物業公司比喻為保姆，業主自己家里的下水道堵了，保姆可以給業主說，也可以在業主授權下聯系疏通公司人員來進行疏通，這是需要業主自己出服務費用的，而這個費用并不交給物業公司（當然物業公司的維修業務部除外，這屬于增值服務范圍，不是物業費），在這種情形下，業主不繳納物業費實際上是不成立的。

其次，業主對物業公司的服務不滿意，比如說樓下餐飲的油煙嚴重影響業主，這一類問題是否是物業公司的服務范疇？筆者認為應該不是，這并不是物業公司侵犯了業主的權利，而是小區內其他業主侵權了，物業公司只提供物業服務，它不是公安局，也不是法院，并沒有權利去干涉業主（當然可以以第三方的協調的角色去幫助業主），對于受侵害的業主來說只要不是物業公司的人做的，應當去找直接侵權人維權，當然也不能作為不繳納物業費的理由。如果物業公司的服務出現了問題，比如物業公司下面的維修業務部門沒有為業主解決好，可以拒交增值服務費，但是不能拒交物業費。按物權法要求物業費是業主分攤的用來維護不動產的共有部分和共有事務，假設物業公司確實是在職權范圍內沒有做好服務，如院子沒有打掃干凈，走廊燈壞了沒有及時更換等等，業主也應當繳納物業費，對物業公司的服務不滿意，正確做法是按照物業管理條例的規定，對物業公司提出批評，糾正，業主受到損失的可以要求物業公司賠償，但是也不構成不繳納物業費的理由。道理非常簡單，物業費是業主AA制，不是物業公司的收入，但實際上在物業糾紛當中很多時候都是把物業費作為物業公司收入來論的。

四、結語

綜上所述，在社會治理現代化視角下，物業糾紛出現的根源問題實際上有兩點，一點是業主自治方面的問題，另一個則是物業費問題，尤其是物業費問題，它是引起物業糾紛的最主要原因，對于業主來說，小區出了事情，有些情況下并不是物業公司的“鍋”，業主必須要杜絕產生小區出事物業必有責的觀念，不能一有事情就以不繳納物業費鬧事，而是要理性地對待物業公司以及物業費。當然，單個業主在維權上是非常無力的，因此要追求業主自治，同時政府部門要正確站位，而且正確作為，應當去改革社區治理方式，嚴格落實多元治理理念，實現治理多元化，治理手段多樣化。

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