我國單位大院街區化更新技術體系研究*

鄧元媛 操小晉

引 言

伴隨市場經濟轉型和城市化推進，單位大院年代久遠、面積大、封閉獨立、占據城區主要地段[1]等特性產生了城市空間割裂、公共產品分配失衡等不利影響，與我國城市以社區為基本管理單元的體制發展趨勢之間的矛盾日漸突出。2016年2月，國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，指出“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”，這為單位大院提供了街區化更新的可行路徑，也意味著公共服務供應功能將重新轉向社會，由政府或開發商牽頭完成。街區化的提出并非憑空出現，無論是基于國內外街區建設的經驗借鑒[2]，還是城市研究者提出的城市街區外向用途和小街段、密度之必要性，街區化作為空間轉型的有效途徑已成為單位大院的更新發展趨勢。而街區化的如何推進及實施依據則成為當下亟待探討的現實問題，基于此本文試圖從更新的技術要點與評價指標體系構建、以及實施框架兩方面探索新時代訴求下單位大院街區化的更新技術體系，以期對大院的轉型實踐提供一定指導意義。

1 單位大院的緣起

圖1 單位大院與中國傳統院落的空間分布圖（圖片來源：根據參考文獻[3]改繪）

自1953年第一個五年計劃起，我國開始照搬蘇聯經驗發展社會主義計劃經濟，“單位”應運而生，成為構成我國政治、經濟和社會的基本組織單元。“院”則是具有中國傳統家長制思想的建筑空間形式[3]，圍合的外墻產生對外封閉性和對內有序性。宏觀上，從獨立大院到大型院落群如皇宮大苑，皆可理解為院在空間上的不同表現形式，喬永學便將“前朝后寢、中軸對稱”式的空間布局與單位大院相對應[3]（如圖1）。總之，單位大院特指單位的物質空間載體，一般具有明確的邊界且以墻體、建筑等實體要素圍合，形成封閉內向的院落空間，只通過少數幾個大門與城市道路等公共空間聯系[4]。

單位大院的出現伴隨著單位制度的建立，兩者息息相關，后者的變化直接對前者產生空間影響。起初住房作為單位福利納入制度保障體系，隨1978年逐步實行改革開放和市場經濟體制[5]，低租分配的單位住房政策逐漸瓦解，至1990年代中后期變實物為貨幣分配，發展住房金融[6]，到1998年完全取消福利分房制度[7]，因相關管理規范制度的不同步和不完善導致了大院違建自建等破壞城市空間秩序情況的相繼出現。

2 單位大院街區化更新的定義和效應

2.1 單位大院街區化更新定義

街區最初是由英文詞匯“block”翻譯而來，相較于居住小區的大規模、盡端式道路及封閉性特征，街區化住區更強調小尺度、網絡狀道路、開放性及功能混合[8]。我國街區的發展始于唐里坊制向宋街坊制的轉變，至近現代規模式住區的開發建設反而導致了街道活力的大幅下降。反觀西方城市建設歷程，傳統的不規則網狀城市肌理和街道生活逐漸被現代主義等級化的樹形組織結構和標準住區所取代，20世紀中后期TOD、TND概念相繼出現，新城市主義重新倡導住區向街區的人文主義回歸[9]。可見西方在經過歷史時期的批判思辨后，將視點置于傳統城市語境下街區價值的重塑，其街區理論的流變亦可對我國建設產生一定指導意義：將思考原點追溯至宋時期的街坊制度。

單位大院的街區化更新可視作我國住區發展的必要性和必然性結果，是城市更新的重要組成部分，其過程需要保障原有大院居民生活的安全性和穩定性，疏緩城市交通壓力，促進街區活力和多樣性的發生，保證友善的步行和混合的功能，形成緊密的社區關系和認同感，保留單位大院的場所精神，從而實現大院與城市的開放性和可持續性融合。

2.2 單位大院街區化更新效應

2.2.1 社會效應

將封閉的單位大院溶解于周邊地區，打破用地割裂的同時也面臨大院居民不理解、不支持的困境。1）路網密度增加：網絡狀道路布局緩解了城市總體交通壓力；2）設施輻射能力增強：一方面促進了資源共享，另一方面也有益于整體層面的公共空間體系構建，推動社區生活圈[10]的再營造；3）供需不平衡：以往單位大院等封閉住區的服務設施以千人指標為基礎標準進行配置，實施共享后難免造成設施供需不平衡的情況出現；4）居民反對意見阻礙：基于對封閉住區安全私密的思維慣性，部分大院居民對開放式街區持消極抵抗情緒，導致更新實施受阻。

表1 單位大院街區化更新案例的困境分析

2.2.2 經濟效應

將公共服務設施供給責任轉交于政府或開發商，一方面緩解了單位企業的經濟壓力，另一方面街區制下沿街商鋪面積的增加可激發社區商業活力，但也面臨后期管理上的復雜局面。1）區位價值：單位大院多位于城市中心區，街區化可將其區位地租優勢轉換為實際經濟效益；2）沿街商業增多：用地功能多元化的同時提高了居民交往和故事發生的可能性；3）物業壓力陡增：街區化后面對外部行為的延伸難以應付，其中停車泊位數量不足和環境保潔問題最為顯著。

2.2.3 文化效應

單位大院承載著計劃經濟時期的生活記憶，是城市發展歷史的見證，開放街區為大院提供了文化展示的平臺，但外來因素的沖擊亦不可忽視。1）文化促活力：融合大院文化因子舉辦主題活動、塑造新街區形象，有效激發街區和城市活力；2）場所精神延續：加強社會大眾對大院文化的了解，通過空間保留與更新維系地方的精神寄托；3）文化空間解構風險：在外來多元文化的涌入和資本的市場運作下，大院面臨整體空間重構和文化氛圍逐步消散的潛在風險。

綜上，單位大院的街區化更新主要具有社會、經濟和文化三大效應，且正負外部效益呈共存狀態，如何妥善處理其中矛盾成為推動大院街區化更新的關鍵議題。

3 單位大院街區化更新困境

3.1 單位大院街區化更新案例分析

街區化作為一個發生過程不僅需要多方的協同配合，還需要時間的彈性推進，此間各種矛盾和問題逐漸顯現。因此，其改造成功與否的判斷標準仍處于動態建構中。同時，由于目前街區化改造尚處于城市建設的討論范疇，實施項目較少，故分別選取已實施的無錫農口大院實踐案例及自主更新的徐州礦務局華東大院案例進行綜合分析，探究其更新中已出現或預期性的技術難題（表1）。

3.2 更新技術困境總結分析

無論是在外部市場力量介入下完成街區改造的農口大院，還是自組織下完成部分街區更新的華東大院，在改造規劃管理過程中都面臨著諸多技術困境。現嘗試從個體到整體地總結目前我國單位大院街區化更新存在的主要困境，以為下一步更新技術體系的探索提供參考依據。

1）產權界定的不清晰擴大了交易成本，亦阻礙了資源的再配置利用。因人口流動造成的單位大院權屬復雜化導致了街區化更新的最直接障礙。故明晰大院用地產權，借助公眾參與協調居民意愿，加強政府對大院空間的主導權成為后期改造的必要前提和有效保障。但既有《物權法》規定大院設施所有權歸居民共有，內部環境權益已被“買斷”，在無相關法律和賠償機制的監管下，難以獲得居民對公共化街區建設的廣泛支持。

2）國家支持力度不足。目前國家對于封閉住區街區化改造的支持態度表現為政策意見的發布，在無明確法律指令的促使下難以產生實質性推動，各地方政府亦無積極響應。

3）傳統定式思維干擾與社會宣傳錯位。“圍墻文化”是中國傳統建筑文化的重要組成部分[12]，這種思維慣性在居民潛意識中衍生出了獨立封閉的生活態度，長久形成的思維方式難以短期改變。此外，社會媒體對開放街區“全部拆圍墻”的片面錯誤性解讀進一步加深了大院居民主觀上的排斥與質疑，而政府部門在街區制的推廣過程中也沒有做出及時有效的回應，科普工作的不到位造成了大院主體層面上的街區化更新困境。

4）空間管制力度不足。由于大院空間管控要求的缺乏，導致政府難以有效約束開發商的后期建設，具體表現在建設強度和建設形式上。前者包括無序加建、改建和拆建，后者則反映在新元素的空間植入和老建筑的隨意處理，最終導致大院整體風貌的破壞和歷史文脈的割裂，逐步成為與現代綜合體無異的大型建筑群。

5）單一地塊業態類型的局限和公共設施的配置不足。街區化更新后缺乏綜合業態和公共服務設施的規劃指引，因此整合周邊區域資源、摒棄單一地塊配置公共設施模式、契合更新發展速度與設施管理水平顯得尤為迫切，此外市場管制的欠缺易造成社區結構的更替與不穩定。

4 單位大院街區化更新技術體系探索

圖2 單位大院街區化更新參與方角色定位與相互關系轉變示意

表2 單位大院街區化更新適宜性順序

在推動單位大院街區化更新前，需厘清誰更新、更新誰、更新技術要點與評價指標以及更新實施流程四個關鍵問題。前兩者說明了界定單位大院涉及利益主體和必要性改造類型的重要性；后兩者則呈相互依附關系，前者為后者的行動依據，后者則為前者的實現路徑，兩者共同構成完整的街區化更新技術體系。現從此四方面探討單位大院街區化更新的技術體系。

4.1 更新參與主體

明確主要參與者的角色定位和相互關系對街區化的更新實施具有重要意義。其中政府發揮關鍵性作用，它不再僅作為中間者協調各方權益，而是采取系列措施主動干預，既包括從單位收回大院的空間主導權，還包括轉交其空間發展權于開發商并建立長期可持續的合作模式（圖2）。一方面，確定政府-開發商的權利、義務清單，制定單位大院街區化轉型的空間管制原則和城市設計導則，在有法可依的條件下約束開發商的后期建設行為；另一方面，可靈活調整政府和開發商的合作方式，加強政府參與力度，抑或通過“財產稅”、“發展稅”制度防止一次性的土地收益，令政府獲得因地價增值帶來的二次受益，其根本目的是使政府握有實際空間權益以能真正發揮管控協調效應。

居民作為被動接受者，只有當其利益相關才有可能切實關注，這就需要政府的宣傳并鼓勵居民進駐街區商業等，當街區化更新為居民和政府同時帶來空間收益，那么實踐的推進就可以通過聽證制等公眾參與的形式達成[13]，從而實現居民向主動參與者的身份轉變，也促成了自下而上的規劃體系。此外，單位大院較其他城市社區的主要差異在于老齡化與人口雜化特征顯著，該部分群體比例普遍較高，其意見亦不可忽視，可借助原本的大院社會資本優勢，采取“社區領袖”[14]形式、設計簡單易操作的意見量表獲取居民反饋，防止此類群體的邊緣化和后期矛盾的涌現。其間，由政府聘請的社區規劃師、行業專家等構成的第三方團體可從專業角度輔助參與決策。綜上，政府在各環節占據著核心主導地位，這是促進地區繁榮的現實需要，也是實現社會公正的必然選擇。

4.2 更新實施類型

打開封閉住區、實行街區制自提出后便伴隨著各界爭議。在政策所指對象上，吳志強指出封閉住宅小區并非涵蓋所有的城市住區，而是綿延數千米甚至面積超過幾平方公里的超級單位大院和超大小區[15]，進而對封閉住區的范疇進行了重要界定。在街區化轉型的適當性討論上，黃明華認為街區制與城市交通并無直接關聯，城市住區的開放與否也不是絕對的，需要權衡多方利弊和可行性來判斷[16]。因此在開展更新工作時，首先要根據大院現狀確定其街區化改造的必要性，防止“一刀切”式的跟風建設行為。

其次，適時性亦是街區化更新考量的重要因素，可從單位大院的類型展開討論。單位大院的類型劃分為：1）根據職能特征分為企事業單位大院，前者包括工業類、商業類和服務業類，后者包括行政類、教育類和醫療類[17]；2）根據獨立程度劃分為自己完備型、外部弱依存型和外部強依存型[4]；3）根據城市的拒絕程度可劃分為軍事單位，準軍事單位，中直、部委、市直機關，科研院所，大學，工廠六類[18]；4）根據地理空間區位則又可分為城區型和城郊型[17]。各類所屬大院相互交叉，無絕對界限。實際改造中，不同大院的更新實施難度存在差異，這在一定程度決定了大院更新的緊迫程度和先后適宜順序（表2）。軍事單位、市政機關、大學院校等機關事業型單位大院對外拒絕程度較高，私密性較強，對其進行街區化更新所考慮的因素成本超過預期效益，不宜過早開展。而企業型大院的穩定性較前者偏弱，易受外部環境影響發生變化，政府收回空間發展權的難度降低意味著單位大院街區化更新的可行性提高。就單位大院的發展現狀而言，獨立程度高的大院設施條件完備，社區結構穩定，居民對外開放意向不高，而對外依存性強的大院居民改造意愿強烈，適于先行更新實踐。此外，大院的區位條件亦是重要影響因素，越趨于市區的單位大院其街區化更新的緊迫性越強。上述分析正對應并論證了《意見》中“逐步打開”的重要性，強調街區化更新過程中因地制宜、先后有序的基本原則。

表3 單位大院街區化更新技術要點構建

4.3 更新技術要點與評價指標體系構建

在明確參與主體和實施類型的基礎上，從實踐角度提出可供指導的更新要點。故針對前文所述的更新效應及單位大院所面臨的街區化發展困境，在橫向層面上：以社會空間為引導，以街區設計、建筑設計為根本的物質空間為基礎，以政策支撐為依托構建具有一般性的單位大院街區化更新技術要點體系；在縱向層面上：從對內開放融合、對外和諧共生出發，借助滾動的持續性手段達到激發社區活力再生的目標，從而為大院的現代化轉型提供可參考的實施方向和大致路徑。

街區化更新技術要點試圖從誰參與、誰保障、如何改造和如何推進四個關鍵問題著手，從文化、交通、管理、建筑空間、參與機制、評價體系等多方面共設置46條控制性要點（表3）。總體而言，在開放融合方面強調社會模式的積極兼容、街區空間的復合共享、建筑空間的多類集約；在和諧共生方面強調社會文化的長效延續、街區形式的協調適宜、建筑實體的保護改造；在活力再生方面強調社會引導的多元激勵、街區系統的特色重構、建筑元素的植入整合；在滾動持續方面強調社會要素的引介參與、街區空間的評價完善、建筑功能的適應調整，并輔以針對性的政策條例支撐。

由上可知，46條控制性要點中既包括街區化更新的支撐系統和目標導向，還包括具體的實施策略，其中目標和策略的實現情況可用相應指標作定量測度和反映，從而提供可預測和可操作的改進意見。據此，在控制性要點的基礎上進行提取，采用層次分析法構建單位大院街區化更新的評價指標體系，并通過判斷矩陣得出指標權重（表4）。其中技術要點為前向性實施指導方針，指標體系則為后置性完善指導依據，兩者最終指向同一目標：推動單位大院的持續性街區化更新。

表4 單位大院街區化更新評價指標體系構建

4.4 單位大院街區化更新實施流程

更新技術要點與指標的落實需要一以貫之的實踐程序推進，故以混合開放、持續人本的街區營造模式為基本導向，強調多元主體的協商參與和漸進的反饋式規劃，建立單位大院街區化更新實施流程，逐步引導單位大院的有序更新（圖3）。首先初步擬定單位大院的改造目標和改造政策，有所針對地開展前期調研，通過現場踏勘和問卷訪談方式掌握大院的現狀建設情況，并獲取居民意愿、專家意見及政府部門意見等方面信息。在此基礎上重新調整原改造目標、政策，進而由政府或開發商提出大院的街區化更新方案。為保障方案的公正性、專業性和后期實施的可行性，由政府牽頭組織公聽會進行方案評估，與會人員包括社區規劃師、行業專家代表、居民權益代表和開發商權益代表等，各方發表現實訴求、互相監督，政府則扮演“法官”角色盡可能協調各方權益，最后落在更新方案的不斷調適與選定上。值得注意的是，方案的選定實施并不意味著更新過程的結束，動態規劃要求關注改造后的建成環境維護和使用評價，并由此發現新的問題，再及時反饋于上一流程，組織公聽會針對新問題采取專項措施予以解決，從而形成前-后循環的可持續更新機制，達到單位大院街區改造趨于完善的最終目的。

圖3 單位大院街區化更新實施流程圖

5 結語

單位大院是我國計劃經濟時期的過渡性社會產物，是特殊歷史環境下的必然選擇。轉向當今的市場經濟制度語境和政策背景，街區化更新則是促進單位大院現代化轉型的必要選擇。本文在分析大院街區化更新效應的基礎上，通過個案解讀從整體上總結了目前面臨的主要困境，依此探索性地提出單位大院街區化更新的技術體系，旨在控制性要點、評價指標體系和實施流程的引導下營造多主體對話、混合開放、文脈延續和活力迸發的新街區模式。在推動各級政府因地制宜、先后有序地開展街區化更新實踐的同時，應不斷完善指標和優化流程，提高其合理性與操作性，將單位大院從“城市負擔”轉變為發展契機，從而形成可持續、可廣泛借鑒的更新路徑，這亦是未來進一步研究的重要議題。