淺析房地產企業投資成本費用管控要點及風險防范措施

韓曉軍

摘要：企業是國民經濟的細胞，而投資是社會和經濟生活的血液。投資是企業發展的第一原動力，因為企業的建立和發展都離不開投資，企業的運行也離不開投資活動。房地產投資可以促進社會福利和服務設施建設，從文化、教育、衛生、娛樂等方面提高人民生活水平。利潤是企業經濟目標的集中體現，是房地產企業新創造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配，為社會經濟發展做出貢獻。由于房地產投資數額巨大且占用時間較長，投資回收期較長，且開發過程中，存在很多不可控因素，房地產企業為確保企業目標的實現要對投資成本及風險進行管控及防范。所以，本文重點分析了房地產企業投資成本管控要點及風險，并提出了一些可行性防范措施，旨在為房地產企業風險投資管理提供一定價值參考。

關鍵詞：房地產企業;成本管控;投資風險;防范措施

1 房地產企業投資成本費用管控要點

房地產項目各項費用的構成復雜，變化因素多，不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目的投資與費用的構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，其投資與成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。

開發成本包括土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施公共配套建設費、不可預見費、稅費。

開發費用包括管理費用、銷售費用、財務費用。

從各項費用占比來說，土地費用占整個投資成本30%;前期工程費約為5%建安工程費約為40%;基礎設施公共配套建設費約為10%;銷售費用約為3%，財務費用和管理費用約為1.5%，不可預見費為5%，稅費約為6%。因前期工程費和不可預見費為彈性費用，成本的高低取決于房地產企業對規劃設計和風險管理的認知;基礎設施公共配套建設費在項目拿地時已由政府方明確相應的建設標準而不能進行調整。故筆者重點對土地費用、建安費用、營銷費用、財務費用如何進行管控予以論述，以期拋磚引玉。

1.1 土地費用

土地，是一個項目的基礎，也是實現企業利潤的載體。如何選取符合企業發展的土地進行開發建設，則需要開發企業根據自己企業發展愿景，“吃著碗里、做著鍋里、種著田里、開著山里”認真研究政策，瞻前顧后，全盤考慮。首先針對所處市場環境分別從宏觀環境、區域環境、項目微觀三個方面進行調研，判斷是否能符合企業發展戰略，能否滿足企業開疆拓土需求;其次，對消費者進行調研，了解目標消費者的需要和欲望;再次研究競爭對手，提前摸排競爭對手對此地塊的欲求度;只有對上述三個問題調研摸排清楚后，合理制定拿地限價，為后期實現項目目標利潤打好堅實基礎。

1.2 建安費用

建安費用占據整個項目開發成本的半壁江山，房地產企業如何管控建安成本尤為重要，并且是項目盈利的關鍵點。首先，房地產企業應做好合約規劃，明確相應項目的發承包模式，建立完備采購供方名錄，根據各類工程合理制定付款節點;其次，對工程變更、現場簽證管理形成行之有效的管理制度，并嚴格執行;再次，合理制定各類合同付款比例，確保房地產開發企業現金流充裕。

1.3 銷售費用

營銷工作為整個房地產開發工作的點睛之筆，雖銷售費用占比3%，占比比例較小，但針對任何一個房地產銷售費用動輒幾十億上百億來說，3%的占比不容小覷。首先，應合理設置采用自銷、代理、渠道銷售架構模式，并對其銷售進度進行考核并明確傭金考核標準;其次，對各項營銷活動做好年度、季度、月度計劃，并進行動態調整，對各項活動費用進行嚴格控制。

1.4 財務費用

合理的融資結構對于項目現金流及利息支出影響極大，如融資結構設計不合理，雖項目大賣但開發企業最終為金融機構做嫁衣。應根據企業發展規劃，合理設置資金籌措渠道，根據項目工程進度、銷售進度節點制定相應的還款計劃，確保項目資金流。通過與各大銀行溝通合作，對項目所取得各項預售款項進行結構性存款，降低資金成本。

2房地產企業投資風險防范措施

2.1 重視政府政策指導，掌握最佳投資期限

2.1.1 時刻關注國家針對房地產經濟體制變更的方向和政策，同時組建一支政策分析小組，科學合理評估，密切關注國家產業結構發展方向，再結合產業結構發展情況，有針對性有計劃地進行分散性投資。

2.1.2 在獲得土地使用權之前，需要做科學預算和評估，了解此塊土地是否符合開發條件，同時及時去政府相關部門溝通了解，從而取得政府扶持和幫助。在開發和利用土地時，要科學分配，這樣可以保證企業獲得最大利益，同時降低投資風險。

2.2 加強市場監管，合理規避風險

2.2.1 房地產企業需要實時關注和留意房地產市場動向，結合最近一年或者幾年的房屋成交量，科學規劃下周期的開發項目，同時，抓好住房過剩和資金占用造成的盲目開發，避免資金占壓。

2.2.2 通過膨脹期間，企業需要結合實際情況，出售一些低利率房屋，從而回收一部分成本，增加流動資金，保證企業正常運行，另外，政府還需要出現一些列政策，來有效解決通貨膨脹帶來的問題，房地產開發商可以結合政府對策，做出相應回避。對于利率問題，房地產企業需要不斷提升預期和采用固定利率合同形式，從而有效規避此類風險。

2.3 注意社會趨勢并采取合理的預防措施

2.3.1 按照風險組合原則，企業需要時刻關注政府針對城市規劃出現的相關政策，之后結合規劃作出相應投資計劃，從而最大限度地降低投資組合帶來的預期收益下降風險，或者可以科學分散風險，取得理想的投資收益。舉個簡單例子，建議房地產企業在一些地方建設寫字樓，在其他地方建設住宅區等。因為房地產投資類型不同，風險也不同，收益也會存在一定差異，這樣有利于平均收益。

2.3.2 對于購買區域住宅的居民，提供一定的優惠政策，同時與居民做好協商，給出一定的補償。優化此區域的環境，并招商引資，為廣大業主提供便利生活，不斷完善此區域周圍的環境設施。

3 結語

綜上所述，在企業活動中，投資是最關鍵的環節，直接關系到企業未來生存發展和投資成功與否，必須加強投資成本管控并充分利用有限的資金，才能使企業取得良好的經濟收益。因企業投資環境非常復雜，導致企業投資期間面臨很多危險，只有做好充分的防范措施，才能取得理想收益。

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