環京樓市熱景難現

郭煦

燕郊京榆售樓一條街

剛剛過去的五一假期，對于以北三縣為代表的環京樓市來說，可謂不溫不火。

作為大廠縣某項目置業顧問的文靜，在假期5天里，每天重復著接待、講解、算價格、看樣板間這一套房地產買賣的流程。

文靜負責的項目位于河北大廠夏墊鎮，而售樓處則在三河市燕郊102國道附近。無論大廠還是燕郊，一直以來作為北京衛星城存在，在過去十年里，吸引了上百萬北漂前來購房、居住和工作。

假期5天，文靜接待了超過20組客戶，但只在5月5日成交了一單。

隨著《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》的發布，在北三縣1277平方公里的土地上，加速融入北京城市副中心的熱浪已經撲面而來。然而，《小康》雜志、中國小康網記者近日走訪多個樓盤發現，被寄予期待的北三縣樓市，歷經3年最嚴調控后，目前回暖跡象并不明顯。

這個假期有點“冷”

2019年是環京樓市發展“陣痛”的一年，限購政策已走過兩個年頭，未見放松。記者了解到，限購以前，2017年，燕郊房價站上了3.5萬元/平方米的歷史高位，十年間漲了10倍。現在的北三縣，三河二手房成交均價在1.6萬元/平方米左右，大廠基本也是在1.6萬元/平方米左右，香河則在1.1萬元/平方米左右，過去這一年房價極其穩定。

一位燕郊開發商置業顧問透露，2016年前后環京樓市火爆的年代，一些大開發商的項目開盤，可以一次性動員起2000名銷售人員，現在每個售樓處僅有幾十名銷售人員支撐。

五一期間，大廠某樓盤根據付款條件給出不同的優惠折扣。普通高層銷售均價為1.4萬元/平方米，全款按照9.1折，一年分期和按揭等購房資質按9.3折。綜合下來，每平方米可以優惠1000元到1300元左右。疊拼帶精裝修均價2.3萬元/平方米左右，全款10天內簽約，優惠2100元/平方米;7天交30%、1個月交清全款優惠1600元/平方米。如果選擇按揭或者一年分期，首付30%每平方米減800元，首付50%每平方米減1300元。

文靜透露，其實，燕郊和大廠項目在今年春節前就開始適度放松針對外地購房者網簽，不過，由于官方并沒有宣布調整原有的樓市調控政策，所以在官方口徑上，目前外地購房者買房仍需要具備三年社保或個稅證明。

在實際銷售過程中，大部分項目均宣稱可以網簽，具體傳遞給購房者的信息不盡相同。文靜表示，她所在的項目，客戶繳納首付款一周到兩周內可以完成網簽，而且不需要北京社保。

記者近日走訪北三縣在售樓盤發現，文靜所說的情況在燕郊部分樓盤也存在。但是，即使如此寬松的條件下，在五一期間的銷售量都是不溫不火，成交量沒有達到預期。

從2019年10月開盤以來，文靜所在項目去化率接近七成，其中大部分是在2019年最后一個季度賣出的。“我們也不著急，只剩下兩三百套了，慢慢賣吧，等平谷線正式動工了，價格還會漲。”

一位香河地產商的銷售顧問透露，五一假期之前，他所在項目專門開會商討五一促銷政策，最后形成共識是普遍看好需求，“所以，我們在銷售人員傭金上做了優化，但大家都看好市場，需求端的優惠變化不大”。

業內人士分析稱，正是由于對五一樓市期望太高，最終導致成交不及預期。“看房人的確比平時多了，但最后交錢的不多，我們也覺得邪門，整體感覺人們手里錢不多，出手的時候也謹慎了。”

市場的另一面是，部分開發商對銷售的渴望并沒有原來強烈。停滯多年的地鐵平谷線再啟動，讓燕郊和大廠的一些項目重新調整了銷售策略，燕郊北部和南城的幾個洋房現房項目，2020年春節后曾短暫對外銷售，但很快又停止銷售。

五一期間的市場表現，讓很多地產商和銷售顧問有些失望。事實上，長期以來，包括燕郊在內的北三縣部分地區一直被詬病以房地產為支柱產業。

對此，《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》提出，嚴控房地產無序開發。堅決摒棄以房地產開發為主的發展方式，制定更加嚴格的房地產項目準入條件和年度開發總量約束機制。根據就業增長、配套設施情況，合理確定住房供地數量、布局和時序，嚴控房地產開發總量，引導房地產理性發展。加強交界地區房地產開發全過程聯動監管，嚴厲打擊房地產企業囤地炒地。

樓市松綁暗流涌動

“疫情期間，北京社保買燕郊一手住宅一直都可以正常網簽，銀行也正常放貸。”燕郊的多位地產銷售人員近日對記者表示。

不過，隨著媒體陸續曝光，北京社保持有者買燕郊一手住宅已被監管層“嚴打”。

走訪中記者也發現，在原本該是看房銷售高峰的五一假期，個別售樓處只留了幾個銷售正常接待，其余都放假了。“就是怕查，畢竟和限購政策相左。假期之后再看看情況。”有知情人士透露。

“目前是燕郊地區‘嚴打期，我們都放假了。”燕郊某本土開發商銷售人員表示，“如果有北京地區購房者來看房，我們也能接待，找個樣板間先看下房。”

“燕郊地區在2017年出臺限購政策后，只能零星賣給本地改善型需求用戶，項目處于捂盤狀態。直到2020年春節后，大概3月初，房管局可以正常網簽了。”上述開發商銷售人員對記者說。

“春節之后，項目可以賣給北京社保人員，新開盤的幾棟樓基本售罄了。現在就剩幾套朝向不好的。房源所剩不多加上項目房源有限，五一期間我們就不再大張旗鼓宣傳了。”另一開發商的銷售人員表示。

“燕郊的銷售中介告訴我，有幾個一手住宅的盤比較特殊，北京社保可以正常做網簽。后來我繼續問哪幾個不能做？銷售告訴我，在售的本來也沒幾個盤，房源充足的也就六七個項目，都可以做網簽。也就是說，對北京社保購房者而言，一手住宅銷售已經放開了。”一位想在燕郊購房的北京購房者稱。記者遇到的其他幾位購房者，也透露了類似信息。

據多位中介銷售人員證實，燕郊一手住宅可以賣給北京社保購房者，是從春節過后開始的。不過二手住宅現在還是不能賣給外地人，北京社保也不可以。

據銷售人員介紹，北京社保購買燕郊一手住宅如果是首套，首付只要三成。不能用北京的住房公積金貸款，只能用商業貸款。貸款銀行也只能是燕郊本地銀行。

值得注意的是，針對北京社保可以購房正常網簽的傳聞，三河市房管局在4月初接受多家媒體采訪時均予以否認。

一位不愿透露姓名的業內人士分析，從區域內的商品房住宅項目看，如果不解除限購，在疫情下，大部分開發商將面臨資金鏈風險。每年3至4月燕郊都會出現一波炒作，今年的私下限購松綁，只做不說，對于市場來說已經出現了一定的影響。

一個事實是，2019年年底，河北省廊坊市固安縣發布了《關于進一步簡化高校畢業生落戶手續的實施辦法（試行）》，短短七則的試行辦法，讓這座環京小城的落戶門檻降低至了中專學歷。

人才落戶政策的放寬，攪動了固安的房地產市場。

在樓市暴漲的階段，固安的房價曾經一路上揚，易居研究院發布的《中國百城房價報告》顯示，一年間，當地新建商品住宅均價從2016年6月的8906元/平方米，漲到了2017年6月的20037元/平方米。固安當地的房產經紀人告訴記者，固安有的樓盤2017年的售價曾達到2.8萬元/平方米。

2017年6月，廊坊市發布了限購、限貸等政策，包括固安在內，外地戶籍家庭提供3年及以上社保或納稅證明的限購1套住房。

固安的樓市調控政策發布后，一直實施至今，直到《關于進一步簡化高校畢業生落戶手續的實施辦法（試行）》的發布。該辦法稱，為了營造良好的就業創業環境，進一步簡化落戶手續，對高校畢業生、職業院校畢業生、留學歸國人員在固安縣落戶政策做出調整。

“固安放開落戶，之前一點消息都沒有透露出來，我們也有點意外。”某大型房產中介公司固安地區經紀人張源稱，從元旦開始，固安市場明顯熱了起來，他們公司一天就能成交50至60套。對于客源，張源稱，北京來了不少客戶，固安農村來買的人也多了起來，都害怕錯過這個機會。

另一位地產項目置業顧問劉東稱，該項目在去年年中開盤，北京大興國際機場在2019年國慶節前開通運營后，項目的銷售情況就有好轉，落戶政策放寬后，看房的人明顯多了起來，出臺辦法后，每天都能成交幾十套。

環京樓市步入穩定發展期

環京樓市作為觀察北京市場的晴雨表，加上京津冀一體化發展加速，一直以來都是市場的關注熱點。近年來，隨著“房住不炒”調控政策的落實，曾經火熱的環京樓市迎來了降溫，并逐步過渡到穩定階段。居住屬性凸顯，投資需求離場，無論個人還是企業需求側都越來越理性。

數年前房地產市場火熱的時候，連接北京通燕高速的京榆大街，一進入燕郊，大街兩旁幾乎全是售樓處，而大街兩旁則站滿了房產中介和銷售人員，當一輛車停下來，一群房產中介便如潮水般迅速涌過去。

現如今，再進入燕郊，這種景象不復存在。幾乎不可能再有中介人員沖上去圍堵那些潛在的購房者，而兩旁曾經鱗次櫛比的售樓處也已經變得稀稀落落，不少售樓處的大玻璃門上都貼上了轉租或者招租字樣。

一位燕郊當地業內人士說，隨著2017年限購政策的執行，現在燕郊的市場變冷了，房價從最高點的4萬元/平方米直線下跌到如今2萬元/平方米左右，幾乎腰斬。“之前支撐燕郊房價的主力軍——北京購房人，現在由于戶籍和3年社保的限制，幾乎沒有可能在燕郊購房了，之前的漏洞基本已經堵死，現在燕郊的購房者都是有真正居住需求的當地戶籍或工作人群。”這位人士表示，需求端人口數量嚴重下滑，而市場供應一下子很難下來，所以燕郊樓市才出現三年來大跌現象，很多投資炒房的人都被深度套牢，要么選擇高位站崗，要么選擇割肉拋售。

“現在環京樓市最大的特點就是‘房住不炒，居住屬性越來越強，炒作需求幾乎銷聲匿跡，房地產市場越來越穩定，價格和銷量也越來越穩定，市場逐步回歸到理性的階段，當然，最高興的、最歡迎這種走勢的還是當地的剛需人群。”上述業內人士告訴記者。

從記者實地調研發現的情況來看，環京樓市的確已經回到平穩的市場階段，居住性需求成為市場主流，而投資性需求基本離場，市場成交量和房價也表現十分平穩，中央關于“房住不炒”的調控精神在環京樓市得到了較好的落實。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，從市場表現來看，環京去年的整體市場好于此前同期，呈現量漲價穩的局面，從固安的數據看，2019年1—11月，固安商品住宅銷售面積130.88萬平方米，同比上升61.5%，成交價格為13094元/平方米，同比上升1.3%。香河2019年1—11月，商品住宅銷售面積49.17萬平方米，同比上升62.9%，價格為9837元/平方米，同比微降0.1%。燕郊2019年1—11月商品住宅銷售面積為130.88萬平方米，同比上升61.5%，價格為12932元/平方米，同比下降1.2%。

可以肯定的是，重點承接非首都功能的環京區域，也將承接北京市外溢的產業、住房需求。但從需求端來看，環京區域內部的需求也并非完全平衡。受惠于大興國際機場的通航，環京南部的固安等地成為北京南部航空產業的受益者;從產業、人口轉移的需求來看，北三縣則是當之無愧的承接方。