村集體發展項目前期管理的探討

謝超凌

廈門市集美建設發展有限公司（361021）

1 背景

村集體發展項目是指各個地方政府為了解決被征地農民的生產生活出路， 鼓勵和引導村集體（社區）和村（居）民用征地款或自有資金投資入股，利用人均15 m2的農民預留發展用地，統一規劃，在新開發區和工業區周邊配套建設現代物業項目[1]。村集體發展項目是穩定被征地農民收入的保障。為避免部分被征地農民失業、 逐漸返貧等情況發生，要求地方國企主動作為， 積極與村集體談合作，加快落實村集體發展項目，確保農民的穩定增收。 經雙方協商同意后，村集體以農村發展預留用地作價入股的方式與國企合作，項目的全部資金由國企籌措，并按約定的占股比例進行分紅。 因村（居）委會不具有法人資格，一般憑村（居）委會統一信用代碼證成立村集體公司，再與國有企業合作成立項目公司，由項目公司負責開發建設。

2 村集體發展項目產生的條件

村集體發展項目能夠產生的前提條件是被征地村（居）民還有未利用的預留發展用地，而且需經過全體村民集體討論，同意以土地作價入股與國企合作開發。 在村民大會決議同意開發后， 所在鎮（街） 可以向上一級政府申請將該地塊作為村集體發展項目，獲得區政府同意，并與相關部門簽訂監管協議。

3 村集體發展項目的前期工作流程

村集體發展項目與一般的財政性投融資項目不同，屬于利用國有資金的國有企業與以土地作價入股的村集體進行合作的項目，且土地采用協議出讓方式供給。 因此，其審批流程主要參照土地出讓審批流程，但是又有所不同，其主要流程包括：確定規劃條件、簽定協議出讓合同、辦理用地規劃許可、工程規劃許可；進行勘察設計招標、施工圖審查、施工招標等。

3.1 確定規劃條件

村集體發展項目在開發之前，相關區的規劃部門都會對本區內的村集體發展項目的選址等進行規劃，如果不在該規劃范圍內，則必須先進行規劃調整。 如果是在村集體發展用地規劃區域內，村（居）委會可以根據規劃用地的性質，對擬投資項目進行初步可行性研究， 有條件的可編制可行性研究報告，然后再與自然資源和規劃局（簡稱資規局）協商，進一步優化項目的相關指標，如建設內容、容積率、綠化率等。 廈門市集美區目前采用控制每個村的預留建筑面積指標總量不超的方法供地，這樣做不僅提高了土地利用率，同時也給村集體項目創造了更大的效益。

3.2 土地協議出讓合同

項目公司根據規劃條件的函，申請辦理建設項目用地紅線，并與資規局、區政府簽定國有用地協議出讓合同。

用地紅線申請必須經市政府批準。 申請用地紅線的材料包括申請報告、申請表、征地證明、監管協議、勘測定界技術報告、區政府對項目情況及產權制度改革后統計的享受村集體經濟收益人口數的說明等。 待材料經公示等相關程序后即可獲得市政府的批文及用地紅線圖。

根據市政府的批文，村（居）委會就可以與區政府、資規局簽訂土地協議出讓合同。 然后，資規局再與項目公司簽訂補充合同，將村集體土地變更到項目公司名下。

3.3 用地規劃許可證

依據規劃條件的函及土地出讓協議可以申請用地規劃許可證，用地規劃許可證作為申請工程規劃許可證的必要條件。

3.4 勘察設計招標

因村集體發展項目是以國有資金投資的項目，而且資金體量一般都較大，因此勘察和設計單位必須公開招標。 有資質的項目公司可以自行組織招標，由于項目公司是新組建的，為了減輕企業成本，一般委托代理公司組織勘察設計招標。 項目公司根據項目規劃指標、土地出讓協議及經村民集體會議討論通過的項目擬開發方案，開展設計和勘察招標工作。

3.5 方案設計及辦理工程規劃許可證

設計單位確定后，根據招標文件的經濟技術指標要求完成項目方案設計。 該方案設計經村集體大會討論通過后，委托交評中心組織編制交通影響評價方案。 交通影響評價方案經資規局評審通過后，即可申請辦理工程規劃許可證。 申請辦理工程規劃許可證的條件，與財政投融資項目基本相同，也要先滿足日照分析、三維建模、地形測量等前提條件。

3.6 施工圖審查

項目公司根據資規局審批的工程規劃許可證進行施工圖設計。 施工圖設計完成后，委托相應資質的施工圖審查所進行施工圖審查。 根據廈門市并聯審批改革的政策， 施工圖審查包括消防審查、人防面積復核等內容。

3.7 施工招標

在完成施工圖設計、施工圖審查、工程規劃許可證申領等前期工作后，項目公司要完成資金籌措、預算編制、控制價第三方審核、施工招標文件編制等工作。

委托的代理根據審查后的施工圖編制預算，并送到項目公司指定的第三方審核控制價。 同時，項目公司要根據初步預算價的25%（最多不超過3 000萬元）籌措資金，并向銀行申請開具資金到位證明文件。 滿足招標條件后，即可發布招標公告，并按程序完成施工招標。

4 建議

村集體發展項目是新事物，相關扶持政策還在進一步完善中。 為了能夠發揮項目的優勢，盡快補足相關村（居）短板，使村民盡早享受項目紅利，提出如下建議：

1）加大政策支持力度。 村集體發展項目在廈門也是新事物，相關的配套扶持政策不完善，導致在項目規劃指標確定、方案設計審查、廣告審批等方面沒有審批依據，經常需要召開多方聯席會議才能協調解決。

2）適當放寬規劃指標。 特別是容積率，只要村（居）尚有未批的建筑面積指標，就盡可能地提高容積率，滿足其所有的建筑面積指標。 這樣既可以減少政府供地面積，也有利于形成一村（居）一個村集體發展項目的格局，同時也便于管理。

3）加快審批流程。 村集體發展項目是村（居）民利用政府給予預留的發展用地入股開發的項目，村（居）民都急切盼望能夠盡早享受項目帶來的收益。因此，項目審批流程越簡單，審批時限越短，開發周期越短，村（居）民越早收到實實在在的紅利，才能體現村集體發展項目政策的正確性，才能為后續開發其他村（居）發展項目帶來頭雁效應。