70年城鄉住宅變遷與發展研究

齊若寧

(同濟大學 建筑與城市規劃學院，上海 200092)

0 引 言

“住有所居”是每個人心中對生活最基本的要求，也是民生問題中十分重要的一個方面。自1949年以來，我國住宅建設迅猛發展，無論是科學技術層面的住區規劃、住宅建筑設計、住宅建造技術、住宅供應與分配模式，還是人民思想文化層面對居住問題的觀念和理解都發生了巨大變化[1]。每一個變化都與我們每一個家庭息息相關，每一個變化都反映了社會保障體系在民生建設方面前進的腳步。

影響住宅變化的因素有很多，從客觀的規章條例到人民觀念意識的轉變，從社會大背景的變化到個人生活水平的改善，如此種種都在一定程度上影響了住宅的變化。其中較為關鍵的三個因素便是居住面積與戶型的變遷、住房制度變革和城鄉地域差異的影響[2，3]，下面將聚焦于這三個方面，以三者對個人居住體驗的影響，談談新中國成立70年以來住宅的發展變化，看看民生的發展進程。

1 居住面積與戶型的變遷

我國的住宅建筑標準是與時俱進的。新中國成立初期，我國幾乎沒有具體標準規范住宅的建設，到了20世紀50年代中期才開始有住宅設計規范。新中國的成立給人們帶來了穩定的社會環境，人們對生活質量的要求也有所提升，因而當時國內的住宅建造量很大，但住宅建筑僅是從屬于居住建筑中很小的一部分，因而住宅的規范要求在建筑設計規范中僅占很小的比例。隨著社會的進步，民生建設的不斷完善，到了20世紀七八十年代住宅建設的相關規定不斷完善，到了20世紀90年代更多住宅中的基建設施得以規范化處理。進入21世紀后，住宅設計規范已比較完善。

1.1 居住面積的變遷

居住面積是規范中的一個重要內容，也是早期人們關心的一個重要內容。

從表1中的數據可以看出,新中國成立70年以來隨著生產力水平的不斷提高，居民的住房面積逐步增加，民生建設不斷進步，近年來在住宅商品化之后，對于住宅面積的相關控制取消，給了人民在住房方面更大的自由，也是提高人民居住質量的一大舉措。

表1 新中國成立70年以來住宅面積變化

從本文研究的樣本數據可以看出人們曾經的住宅面積較小，大多數小于100m2，如圖1所示，且一戶中居住人口較多，幾乎沒有1～2人單獨居住的樣本存在，如圖2所示。而人們現在的住宅面積與以前相比大大增加，多為100 m2以上，如圖3所示，且樣本中不再有6人以上居住的家庭出現，而是有一定比例1～2人單獨居住的存在，如圖4所示。

圖1 以前住宅面積

圖2 以前住宅內居住人口

圖3 現在住宅面積

圖4 現在住宅內居住人口

無論是70年來住宅面積標準規范的變化，還是身邊人們親身的換房經歷，都反映出相同的人均居住面積增加的變化趨勢，這是社會發展、人民生活質量提高的必然變化，也是民生建設方面取得的重大成就[4，5]。

1.2 居住戶型的變遷

新中國成立以來，我國的住宅大致經歷了從計劃分配到商品房市場化，從小平房、筒子樓、老磚樓，到高層住宅、花園洋房的變化。

“50年代蓋草房，60年代建瓦房，70年代加走廊，80年代砌樓房”，這句順口溜便直觀地體現了房型的變化。新中國成立70年來，戶型從單一變得多元，房型從緊湊安排變得疏密有致；從最初的人畜雜住到人擁有單獨的居住環境，衛生安全方面得到了保障；從僅僅滿足最基本生活需要的臥室、幾家幾戶共用衛生間、廚房，到每戶除了擁有自己獨立的衛浴空間、廚房外，還具備書房、起居室乃至花園、運動室等更加多元的空間，人們的私人空間需求、精神文化的空間需求都進一步得到了滿足。

從樣本數據可以看出，以前的住宅類型多是自家蓋的磚瓦房，平房或是無電梯的小區，如圖5所示。現在住自家蓋的磚瓦房或平房的人已經很少了，大多數人的住房為小區住宅，人們的居住環境很大程度上得以改善。且含有電梯的住宅數量大大增加，如圖6所示，這也是對老弱病殘等弱勢群體的關注的提高，讓弱勢群體在日常居住環境中更加便利，是社會保障體系不斷完善的側面體現，也直接反映了民生水平的提高[6]。

圖5 以前的住宅類型

圖6 現在的住宅類型

2 住房制度變革

住宅制度與人民的居住條件息息相關，新中國成立70年來，住宅始終是黨和國家高度關注的民生工程，黨帶領人民對美好住房生活的追求從未止步。住房制度改革是經濟體制改革的重要內容，是保障人民群眾住有所居的制度性改革。

新中國成立伊始，社會面臨嚴重的住房短缺的問題，一方面國家通過沒收反動舊勢力的房產，統籌利用現有住房資源，滿足人民群眾最基本的住房需求；另一方面國家采取公私合營、贖買等一系列創新舉措，對私有住房進行社會主義改造，形成國家為主導的公有房，逐步建立社會主義住房制度。從1949年至1978年，住房作為國家福利體系的一部分，城鎮居民住房基本都是由政府或單位解決，公有房為主體，私有住房只有很少量的存在。1954年首家房地產企業成立，但房地產尚未引起全社會的關注。

改革開放以后，國家逐步實行有計劃的商品住房機制，社會上“住房是福利”的傳統觀念逐漸被改變，全社會逐步形成了住房是商品的基本共識。這一時期，國家對住房制度逐步進行市場化改革，探索建立新的住房保障體系，其中有五個方面，分別是公有住房出售試點，進行提租補貼，在全國范圍內進行住房改革，全面推進住房市場化，探索建立新的住房保障機制。1980年中國首個商品房小區建立，房子成為商品，房地產也成為了一種行業。1989年，北京首個現代化住宅區迎來了首批居民，人們住進了非福利分房的現代化住宅區，這是住宅改革的一大重大成就。

1989年，住房福利宣告結束，住房分配貨幣化實行，住宅逐步走向市場化，房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。但是在當時大環境的多種因素共同作用下，出現了“炒房熱”，商品房價格迅速上漲，國家通過一系列手段調控房價，2010年前后，北京等部分房價過高的城市開始實行限購。與此同時，保障性住房建設加快，國家以補貼等形式解決城市低收入群體的住房問題。

70年住宅制度的改革，表現出的是從國家提供福利性住房到住房商品化，再通過結合國家宏觀調控等措施讓商品化的房地產發展的同時，住房保障體系也得以逐步完善。這一系列的舉措都堅持了以人民為中心，將市場與政府協調相結合，使住宅得以更好地發展，人民能達到住有所居的基本心愿。

3 城鄉地域差異

住宅的變化還顯著體現在住宅區位的選擇上(圖9、圖10)，而住宅區位的選擇也直接影響人們的生活質量。

從圖7和圖8可以看出，越來越多人的居所從農村轉向了城市。新中國成立初期大多數人居住在農村，住在城市的只是小部分群體。改革開放以來，人們的思想越來越開放，為了追求更多機遇、更好的發展而選擇進城務工。許多進城務工人員最初也許只能住在單位集體宿舍或是租房，但隨著自身財富的積累和社會保障體系的完善，進城務工人員也漸漸能在城市中買屬于自己的住宅。因此住宅在地域上顯示出由農村向城市(尤其是省會、直轄市等城市)發展的趨勢。這是人們生活質量提高的表現，盡管這在一定程度上也反映出了住宅在城鄉之間發展不平衡的問題，但值得欣慰的是，近年來，有更多的人選擇回到農村等基層參與建設，農村中的住房也更加干凈衛生，住宅的形式也漸漸多樣，農村人民的居住水平也逐年顯示出提升的態勢。

圖7 曾經居住地的級別

圖8 現在居住地的級別

住宅區域的不同不僅體現在城鄉之間，還體現在地域之間。不同地區都有自己的文化底蘊，也有自己傳統的民族住宅，各地的氣候條件、文化背景的差異也自然而然地決定了各地的住宅不應該是千篇一律的。“千城一面”不是整潔有序，而是個性的消失。新中國成立70年以來，住宅設計在區域差異方面的關注程度逐漸加大，如今住宅的設計不僅對當地的氣候條件有所考量，而且也不斷增加對地域社會文化等背景的考慮程度，讓住宅在滿足人們的生活需求的同時，也能彰顯地域特色。展示城市性格是將來的住宅發展中要繼續考慮的問題。讓人民在基本的居住需求得以保障的同時，能夠全面認識自己居住地的自然條件、社會文化背景，是美好生活更高層次的要求，是住宅改革在民生建設方面更深一步的發展。

4 結束語

新中國成立70年以來，住宅經歷了巨大的變化，這些變化既體現在技術規范的改變、住宅制度的改革上，也體現在區域差異的變化上，更集中反映在人民——住宅使用主體的居住體驗的提升上。住宅各方面的變化，歸根結底是黨和國家為了給人民提供更好的生活發展環境、為了提高人民的幸福感而做出的努力。住宅的發展史是新中國成立70年以來民生建設發展的一個縮影，其硬件設施、分配方式不斷更進的過程也體現了社會保障體系的不斷完善。住房的每一步發展都圍繞“人”展開，相信在未來，住房不斷發展的過程中也會牢牢把握以人為本的核心，切實解決人民的居住問題。以住宅之隅，可以窺得新中國成立70年來民生的發展。住宅在變化，民生在建設，盡管住房體系還并非完美無缺，但在黨和國家的帶領之下，人民的居住水平有了保障，中國人民正向著美好生活不斷前行。