三四線城市房地產開發項目飛檢成績提升建議

耿大將

（新城控股集團股份有限公司上海第二分公司， 上海 200333）

0 引言

隨著國內房地產市場的不斷發展，很多大型房地產公司尤其是全國排名前10的房地產公司，在2017 年左右為了擴大規模和市場占有率積極下沉三四線城市開拓三四線房地產市場。然而很多房地產公司在下沉三四線城市之前并沒有做充足的供應商儲備。一個典型的問題是全國性的總包供應商儲備嚴重不足，導致不得不采用當地的地方性總包。然而地方性總包承接大型項目的工程經驗有限，能級有限，導致在質量管控方面往往不如綜合性的全國大總包。

隨著國內房地產市場的逐漸健康發展，老百姓對住房質量的要求越來越嚴格。很多標桿房企都建立了自己的質量管控體系，而飛檢制度作為質量管控的一種極其重要的手段[1-5]，基本上被全國排名靠前的房地產開發商所采用。飛檢成績在房地產開發公司項目部的績效考核中占有很大比重。如何提升飛檢成績，尤其是在和地方性總包合作的下沉三四線城市的項目管理中如何提高飛檢成績，從而提升甲方項目管理人員的績效，這是很多房地產從業人員所關心的問題。同時飛檢成績的提升，一定程度上也意味著工程質量的提升，無疑工程質量的提升對提升房地產公司的品牌聲譽具有重要的意義。

本文在房地產項目開發甲方的角度，以山東省某一縣級市的房地產開發項目為例，結合本人工作實踐經歷，對飛檢成績的提升做了系統性的總結，并且給相關從業人員提出了四點建議，以供大家參考。

1 項目簡介

項目位于山東省某縣級市新城區，總用地面積9 萬多平方米，總建筑面積29萬平方米，容積率做足2.50，建筑密度20%，總戶數1300 多戶。項目土建總包為當地尚未進入大城市建筑市場的地方性總包。本項目為高周轉項目，對項目節點要求很高，要求快建快銷。在地方性總包和高周轉的背景下，如何保證項目質量提升飛檢成績是擺在甲方管理人員面前的重大難題。

該項目甲方在進行質量控制過程中十分關注區域和集團總部的飛檢成績，尤其是集團總部的飛檢成績。項目歷次飛檢情況如表1 所示。從表中可以看出飛檢成績提升幅度最大的是在2019 年3 月30 日的區域飛檢到2019 年4 月23 日的集團飛檢，成績提升達15.58 分。之后該項目的飛檢成績一直保持在90 分以上。考慮到本文重點關注飛檢成績的提升，所以相應的重點工作即該時間段所做的質量整改工作。

表1 飛檢成績表Table 1 Flight inspection result sheet

2 飛檢成績提升所進行的質量整改工作

2.1 飛檢目的

飛檢的目的主要有以下三個方面：首先在于提升工程質量。有了飛檢制度，甲方項目管理人員在項目管理過程中就會注重質量過程管控，以免造成不可逆的質量問題影響飛檢成績。其次建立了量化的考核標準。飛檢成績的高低，對內可以作為甲方項目管理人員績效考核的一項重要指標。這樣可以解決績效考核無法量化的問題，從而能夠有效解決績效考核公平性問題，更有效地激發甲方項目管理人員的工作積極性。對外飛檢成績可以作為甲方對供應商考核的一項非常重要的指標，因為飛檢成績側面可以反映很多問題，例如飛檢成績比較高的總包供應商一般其質量管控水平不會太差，在與甲方進行配合的過程中，配合度也不會太差，如果一個項目的飛檢成績很差，大概率的情況是總包配合度和質量管控水平都差。最后通過飛檢手段提升工程質量，為百姓制造高質量的優秀住宅產品，有助于提升房地產開發商的品牌聲譽，從而能夠更好的助力營銷去化，從而實現財務收益。

2.2 飛檢提升整改工作

在2019 年3 月30 日區域飛檢后，項目部集中精力進行了質量整改工作。如圖1 所示，飛檢成績的提升過程，實際上就是質量整改的過程。該過程本質上就是一個發現問題解決問題的不斷反復的過程。在這個過程中，首先甲方現場管理人員和監理按照飛檢制度表發現現場施工過程中的質量問題，然后督促總包進

行整改。整改完成以后進行復驗，復驗通過后整改完成。如果復驗不通過繼續整改，直至復驗通過。

圖1 飛檢整改日常工作Fig.1 Daily work of flight inspection and rectification

具體在質量整改過程中甲方項目部的做法為:首先思想重視，通過制度宣貫和培訓的手段讓總包在思想上對飛檢成績提升質量整改工作加以重視。其次對標和反思。通過和兄弟項目進行對標發現本項目的不足，尤其是質量方面的不足，借鑒優秀項目的一些工程做法，對本項目的質量問題加以整改。然后加強過程驗收和專項整改工作。對整改完的質量問題及時進行過程驗收，驗收完后及時進行銷項，對一些共性質量問題（如頂板水平度差；砌筑工程外門窗洞口尺寸偏差合格率低；止水鋼板焊接質量差；混凝土澆筑前鋼筋墊塊數量明顯不足，造成有鋼筋與模板接觸，有露筋風險；電箱門未鎖，無防雨措施，箱體內未設置系統接線圖和分路標記，線路連接不符合要求；立桿間距過大、內外架相連、頂托大于300mm）進行專項整改工作。最后進行項目自檢和模擬打分。在模擬打分能達到集團飛檢要求的情況下即可放松整改工作。通過本次整改，飛檢成績得到顯著提升，總包和甲方管理人員的質量意識大大提高，總包的過程管控意識大大增強。

2.3 地方性總包引進影響層級

從圖1 所示的飛檢成績提升過程可以看出，給力的監理和配合度高的總包，尤其是配合度高的總包對質量整改工作具有決定性的重要作用。在總包不配合的情況下，即使其能級再高，質量整改工作也無法很好的推進，飛檢成績提升也就無從談起。

如前所述，在大型房地產開發公司下沉三四線城市后不可避免的會引入一些地方性總包。在具體的質量整改工作中，地方性總包的配合度對質量整改工作具有決定性的作用。如何在項目前期就能引入配合度高的地方性總包，這對項目整體質量的提升具有決定性的重要意義。為給類似項目提供借鑒，如表2 所示，本文采用對標方法對幾個類似項目的總包進行了對比。

表2 地方性總包配合度對標Table 2 Local general contracting cooperation benchmarking

通過對比如表2 所示的幾個三四線城市項目的地方總包的配合度，明確以后在引入地方性總包時需要注意的事項。最后得出引入地方性總包的3 個影響層級，如表3 所示。

表3 地方性總包引進3 個影響層級Table 3 Three influence levels of introduction of local general contracting

從表中可以看出，在引進地方性總包時需要重點關注的是否存在資質掛靠、歷史配合度如何、財務狀況如何。只有在這三個指標完全沒有問題的情況下，才會考慮后面的企業資質、歷史業績和施工體量峰值。最后營業額和項目經理只是輔助指標，主要起錦上添花的作用。

3 飛檢成績提升建議

為給房地產同行提升飛檢成績一些建議，本文結合本項目質量整改工作，提出后續類似工程項目質量保障的四點建議。

前期考察，嚴謹務實。考慮到三四線城市信息相對閉塞，網上公開信息較少而且可信度較低，所以在項目前期對供應商考察的過程中，必須進行實地考察。建議可以參照如表3 所示的地方性總包三個影響層級對多個地方性總包進行綜合評價，然后優選配合度高的總包。

用好監理，嚴控質量。隨著房地產市場的平穩發展，房地產公司對員工的人均效能要求越來越高。例如有的房地產公司要求員工的人均管理面積要達到10 萬方。在這種背景下，很多工作必須要依賴監理進行，而且監理的用人成本遠比甲方項目的用人成本低。因此建議甲方項目應該把監理作為自己的幫手，多支持監理的工作，必須避免監理和總包單位站在同一戰線上。

提前交底，過程驗收。考慮到很多質量問題，一旦出現了就無法整改，只能進行掩蓋。而且很多質量問題如果在生產過程中就加以規避的話，能夠避免很多無效成本的產生。在整個房地產市場進行優本增效的背景下，避免無效成本的產生顯得十分重要。因此建議甲方項目管理人員在用好監理的過程中一定加強過程驗收，避免質量問題出現以后進行反復整改。

獎懲并施，主觀能動。很多大型房地產公司和總包的合同條款中都會有關于飛檢的獎懲條款，在飛檢成績比較理想的情況下，甲方項目管理人員應該積極主動向公司申請給總包進行獎勵兌現。這樣在后續的飛檢成績提升質量整改工作中總包的配合度就會大大增強，主觀能動性也會大大增加。在總包不配合質量整改飛檢成績提升的情況下，甲方項目管理人員可以采用合同條款中的懲罰措施對總包進行罰款。

4 結語

本文結合某一具體的三四線城市的房地產開發項目，對飛檢成績的具體提升過程進行了闡述，主要得出如下結論：

1）飛檢成績的提升過程本質上是質量整改過程，而質量整改工作的關鍵在總包配合度。

2）在三四線城市房地產項目，選擇地方性總包供應商時應該重點關注資質掛靠、歷史配合度和財務狀況。

3）為提升飛檢成績，提高工作績效，建議類似工程項目應該做到前期考察，嚴謹務實，用好監理，嚴控質量，提前交底，過程驗收，獎懲并施，主觀能動。