三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目飛檢成績提升建議

耿大將

（新城控股集團(tuán)股份有限公司上海第二分公司， 上海 200333）

0 引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，很多大型房地產(chǎn)公司尤其是全國排名前10的房地產(chǎn)公司，在2017 年左右為了擴(kuò)大規(guī)模和市場占有率積極下沉三四線城市開拓三四線房地產(chǎn)市場。然而很多房地產(chǎn)公司在下沉三四線城市之前并沒有做充足的供應(yīng)商儲備。一個(gè)典型的問題是全國性的總包供應(yīng)商儲備嚴(yán)重不足，導(dǎo)致不得不采用當(dāng)?shù)氐牡胤叫钥偘Ｈ欢胤叫钥偘薪哟笮晚?xiàng)目的工程經(jīng)驗(yàn)有限，能級有限，導(dǎo)致在質(zhì)量管控方面往往不如綜合性的全國大總包。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐漸健康發(fā)展，老百姓對住房質(zhì)量的要求越來越嚴(yán)格。很多標(biāo)桿房企都建立了自己的質(zhì)量管控體系，而飛檢制度作為質(zhì)量管控的一種極其重要的手段[1-5]，基本上被全國排名靠前的房地產(chǎn)開發(fā)商所采用。飛檢成績在房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目部的績效考核中占有很大比重。如何提升飛檢成績，尤其是在和地方性總包合作的下沉三四線城市的項(xiàng)目管理中如何提高飛檢成績，從而提升甲方項(xiàng)目管理人員的績效，這是很多房地產(chǎn)從業(yè)人員所關(guān)心的問題。同時(shí)飛檢成績的提升，一定程度上也意味著工程質(zhì)量的提升，無疑工程質(zhì)量的提升對提升房地產(chǎn)公司的品牌聲譽(yù)具有重要的意義。

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)甲方的角度，以山東省某一縣級市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，結(jié)合本人工作實(shí)踐經(jīng)歷，對飛檢成績的提升做了系統(tǒng)性的總結(jié)，并且給相關(guān)從業(yè)人員提出了四點(diǎn)建議，以供大家參考。

1 項(xiàng)目簡介

項(xiàng)目位于山東省某縣級市新城區(qū)，總用地面積9 萬多平方米，總建筑面積29萬平方米，容積率做足2.50，建筑密度20%，總戶數(shù)1300 多戶。項(xiàng)目土建總包為當(dāng)?shù)厣形催M(jìn)入大城市建筑市場的地方性總包。本項(xiàng)目為高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，對項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)要求很高，要求快建快銷。在地方性總包和高周轉(zhuǎn)的背景下，如何保證項(xiàng)目質(zhì)量提升飛檢成績是擺在甲方管理人員面前的重大難題。

該項(xiàng)目甲方在進(jìn)行質(zhì)量控制過程中十分關(guān)注區(qū)域和集團(tuán)總部的飛檢成績，尤其是集團(tuán)總部的飛檢成績。項(xiàng)目歷次飛檢情況如表1 所示。從表中可以看出飛檢成績提升幅度最大的是在2019 年3 月30 日的區(qū)域飛檢到2019 年4 月23 日的集團(tuán)飛檢，成績提升達(dá)15.58 分。之后該項(xiàng)目的飛檢成績一直保持在90 分以上?？紤]到本文重點(diǎn)關(guān)注飛檢成績的提升，所以相應(yīng)的重點(diǎn)工作即該時(shí)間段所做的質(zhì)量整改工作。

表1 飛檢成績表Table 1 Flight inspection result sheet

2 飛檢成績提升所進(jìn)行的質(zhì)量整改工作

2.1 飛檢目的

飛檢的目的主要有以下三個(gè)方面：首先在于提升工程質(zhì)量。有了飛檢制度，甲方項(xiàng)目管理人員在項(xiàng)目管理過程中就會注重質(zhì)量過程管控，以免造成不可逆的質(zhì)量問題影響飛檢成績。其次建立了量化的考核標(biāo)準(zhǔn)。飛檢成績的高低，對內(nèi)可以作為甲方項(xiàng)目管理人員績效考核的一項(xiàng)重要指標(biāo)。這樣可以解決績效考核無法量化的問題，從而能夠有效解決績效考核公平性問題，更有效地激發(fā)甲方項(xiàng)目管理人員的工作積極性。對外飛檢成績可以作為甲方對供應(yīng)商考核的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)，因?yàn)轱w檢成績側(cè)面可以反映很多問題，例如飛檢成績比較高的總包供應(yīng)商一般其質(zhì)量管控水平不會太差，在與甲方進(jìn)行配合的過程中，配合度也不會太差，如果一個(gè)項(xiàng)目的飛檢成績很差，大概率的情況是總包配合度和質(zhì)量管控水平都差。最后通過飛檢手段提升工程質(zhì)量，為百姓制造高質(zhì)量的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品，有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌聲譽(yù)，從而能夠更好的助力營銷去化，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收益。

2.2 飛檢提升整改工作

在2019 年3 月30 日區(qū)域飛檢后，項(xiàng)目部集中精力進(jìn)行了質(zhì)量整改工作。如圖1 所示，飛檢成績的提升過程，實(shí)際上就是質(zhì)量整改的過程。該過程本質(zhì)上就是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題解決問題的不斷反復(fù)的過程。在這個(gè)過程中，首先甲方現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理按照飛檢制度表發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工過程中的質(zhì)量問題，然后督促總包進(jìn)

行整改。整改完成以后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過后整改完成。如果復(fù)驗(yàn)不通過繼續(xù)整改，直至復(fù)驗(yàn)通過。

圖1 飛檢整改日常工作Fig.1 Daily work of flight inspection and rectification

具體在質(zhì)量整改過程中甲方項(xiàng)目部的做法為:首先思想重視，通過制度宣貫和培訓(xùn)的手段讓總包在思想上對飛檢成績提升質(zhì)量整改工作加以重視。其次對標(biāo)和反思。通過和兄弟項(xiàng)目進(jìn)行對標(biāo)發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的不足，尤其是質(zhì)量方面的不足，借鑒優(yōu)秀項(xiàng)目的一些工程做法，對本項(xiàng)目的質(zhì)量問題加以整改。然后加強(qiáng)過程驗(yàn)收和專項(xiàng)整改工作。對整改完的質(zhì)量問題及時(shí)進(jìn)行過程驗(yàn)收，驗(yàn)收完后及時(shí)進(jìn)行銷項(xiàng)，對一些共性質(zhì)量問題（如頂板水平度差；砌筑工程外門窗洞口尺寸偏差合格率低；止水鋼板焊接質(zhì)量差；混凝土澆筑前鋼筋墊塊數(shù)量明顯不足，造成有鋼筋與模板接觸，有露筋風(fēng)險(xiǎn)；電箱門未鎖，無防雨措施，箱體內(nèi)未設(shè)置系統(tǒng)接線圖和分路標(biāo)記，線路連接不符合要求；立桿間距過大、內(nèi)外架相連、頂托大于300mm）進(jìn)行專項(xiàng)整改工作。最后進(jìn)行項(xiàng)目自檢和模擬打分。在模擬打分能達(dá)到集團(tuán)飛檢要求的情況下即可放松整改工作。通過本次整改，飛檢成績得到顯著提升，總包和甲方管理人員的質(zhì)量意識大大提高，總包的過程管控意識大大增強(qiáng)。

2.3 地方性總包引進(jìn)影響層級

從圖1 所示的飛檢成績提升過程可以看出，給力的監(jiān)理和配合度高的總包，尤其是配合度高的總包對質(zhì)量整改工作具有決定性的重要作用。在總包不配合的情況下，即使其能級再高，質(zhì)量整改工作也無法很好的推進(jìn)，飛檢成績提升也就無從談起。

如前所述，在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司下沉三四線城市后不可避免的會引入一些地方性總包。在具體的質(zhì)量整改工作中，地方性總包的配合度對質(zhì)量整改工作具有決定性的作用。如何在項(xiàng)目前期就能引入配合度高的地方性總包，這對項(xiàng)目整體質(zhì)量的提升具有決定性的重要意義。為給類似項(xiàng)目提供借鑒，如表2 所示，本文采用對標(biāo)方法對幾個(gè)類似項(xiàng)目的總包進(jìn)行了對比。

表2 地方性總包配合度對標(biāo)Table 2 Local general contracting cooperation benchmarking

通過對比如表2 所示的幾個(gè)三四線城市項(xiàng)目的地方總包的配合度，明確以后在引入地方性總包時(shí)需要注意的事項(xiàng)。最后得出引入地方性總包的3 個(gè)影響層級，如表3 所示。

表3 地方性總包引進(jìn)3 個(gè)影響層級Table 3 Three influence levels of introduction of local general contracting

從表中可以看出，在引進(jìn)地方性總包時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的是否存在資質(zhì)掛靠、歷史配合度如何、財(cái)務(wù)狀況如何。只有在這三個(gè)指標(biāo)完全沒有問題的情況下，才會考慮后面的企業(yè)資質(zhì)、歷史業(yè)績和施工體量峰值。最后營業(yè)額和項(xiàng)目經(jīng)理只是輔助指標(biāo)，主要起錦上添花的作用。

3 飛檢成績提升建議

為給房地產(chǎn)同行提升飛檢成績一些建議，本文結(jié)合本項(xiàng)目質(zhì)量整改工作，提出后續(xù)類似工程項(xiàng)目質(zhì)量保障的四點(diǎn)建議。

前期考察，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)。考慮到三四線城市信息相對閉塞，網(wǎng)上公開信息較少而且可信度較低，所以在項(xiàng)目前期對供應(yīng)商考察的過程中，必須進(jìn)行實(shí)地考察。建議可以參照如表3 所示的地方性總包三個(gè)影響層級對多個(gè)地方性總包進(jìn)行綜合評價(jià)，然后優(yōu)選配合度高的總包。

用好監(jiān)理，嚴(yán)控質(zhì)量。隨著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)公司對員工的人均效能要求越來越高。例如有的房地產(chǎn)公司要求員工的人均管理面積要達(dá)到10 萬方。在這種背景下，很多工作必須要依賴監(jiān)理進(jìn)行，而且監(jiān)理的用人成本遠(yuǎn)比甲方項(xiàng)目的用人成本低。因此建議甲方項(xiàng)目應(yīng)該把監(jiān)理作為自己的幫手，多支持監(jiān)理的工作，必須避免監(jiān)理和總包單位站在同一戰(zhàn)線上。

提前交底，過程驗(yàn)收。考慮到很多質(zhì)量問題，一旦出現(xiàn)了就無法整改，只能進(jìn)行掩蓋。而且很多質(zhì)量問題如果在生產(chǎn)過程中就加以規(guī)避的話，能夠避免很多無效成本的產(chǎn)生。在整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行優(yōu)本增效的背景下，避免無效成本的產(chǎn)生顯得十分重要。因此建議甲方項(xiàng)目管理人員在用好監(jiān)理的過程中一定加強(qiáng)過程驗(yàn)收，避免質(zhì)量問題出現(xiàn)以后進(jìn)行反復(fù)整改。

獎懲并施，主觀能動。很多大型房地產(chǎn)公司和總包的合同條款中都會有關(guān)于飛檢的獎懲條款，在飛檢成績比較理想的情況下，甲方項(xiàng)目管理人員應(yīng)該積極主動向公司申請給總包進(jìn)行獎勵(lì)兌現(xiàn)。這樣在后續(xù)的飛檢成績提升質(zhì)量整改工作中總包的配合度就會大大增強(qiáng)，主觀能動性也會大大增加。在總包不配合質(zhì)量整改飛檢成績提升的情況下，甲方項(xiàng)目管理人員可以采用合同條款中的懲罰措施對總包進(jìn)行罰款。

4 結(jié)語

本文結(jié)合某一具體的三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對飛檢成績的具體提升過程進(jìn)行了闡述，主要得出如下結(jié)論：

1）飛檢成績的提升過程本質(zhì)上是質(zhì)量整改過程，而質(zhì)量整改工作的關(guān)鍵在總包配合度。

2）在三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇地方性總包供應(yīng)商時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注資質(zhì)掛靠、歷史配合度和財(cái)務(wù)狀況。

3）為提升飛檢成績，提高工作績效，建議類似工程項(xiàng)目應(yīng)該做到前期考察，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)，用好監(jiān)理，嚴(yán)控質(zhì)量，提前交底，過程驗(yàn)收，獎懲并施，主觀能動。