“多校劃片”來了，學(xué)區(qū)房徹底涼了?

賀佳雯

“多校劃片”正式降臨北京西城區(qū)，這里是全北京教育資源最集中最優(yōu)質(zhì)的地方，意味著一套房鎖定一個學(xué)區(qū)的時代結(jié)束了，學(xué)區(qū)房價值面臨重估。

4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》，西城區(qū)將實行多校劃片入學(xué)，消息一出，引發(fā)震動。

文件中值得關(guān)注的內(nèi)容包括：

（1）自2020年了月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

（2）自2020年起，西城區(qū)將對適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。

（3）自2020年了月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

影響有多大

首先我們談?wù)劇岸嘈澠钡暮x，“多校劃片”指的是一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校。它會將熱點小學(xué)、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機(jī)派位方式分配熱點學(xué)校招生名額。

換句話說，有了“多校劃片”，學(xué)區(qū)房的價值將大打折扣，在“多校劃片”的影響下，學(xué)區(qū)房再也無法確保業(yè)主的孩子能夠就讀最好的學(xué)校了。

在北京，“多校劃片”的改革已經(jīng)進(jìn)行了好幾年了，北京其他擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域如海淀區(qū)、東城區(qū)早在2018年就進(jìn)入了“多校劃片”時代。但西城一直沒有采用“多校劃片”，仍然可以憑借一套房100%鎖定優(yōu)質(zhì)教育資源，因此西城區(qū)的學(xué)區(qū)房被市場視為北京最硬核的學(xué)區(qū)房。

西城區(qū)的“多校劃片”教改遲遲無法推進(jìn)，最大的原因就是既得利益者阻撓。

西城區(qū)當(dāng)初想推動“多校劃片”的時候遇到了普通人難以想象的阻力，甚至有老干部闖到區(qū)教委辦公室來鬧，他們給工作人員大談革命精神，阻止“多校劃片”的推進(jìn)。很難想象這種行為是出自已經(jīng)退休的體制內(nèi)人士和坐擁千萬房產(chǎn)的西城居民。

但換位思考，如果你是他們，或許也會抓狂，西城區(qū)的房子總價隨隨便便上千萬，其中有很大的價值成分就是固定的學(xué)區(qū)，一旦學(xué)區(qū)被打散，只要房價10%的波動就是100萬的差別。假如一套學(xué)區(qū)房價值1000萬，有200萬是學(xué)區(qū)溢價，過去100%可以進(jìn)入頂級學(xué)校，現(xiàn)在抽簽只有1/5的機(jī)會進(jìn)入，那么200萬學(xué)區(qū)溢價就只剩40萬了，整套房子的價值蒸發(fā)160萬。

由于西城區(qū)過去遲遲沒施行“多校劃片”，這使得人們逐漸認(rèn)為西城的特殊是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模辛诉@種預(yù)期，這次消息給市場帶來的心理沖擊就會更大。

不出所料，“多校劃片”讓學(xué)區(qū)房業(yè)主產(chǎn)生了恐慌情緒，放盤量出現(xiàn)顯著增加。從4月30日下午政策出臺至5月1日晚間，月壇區(qū)域一共登記了645房源，其中育民小學(xué)房源登記了33套房源，其中庫存房源降價12套。

西城區(qū)二手房從業(yè)者王冰表示，“消息出來后，西城客戶群直接炸了。很多持有房產(chǎn)的業(yè)主立刻想到價格會跌，第一時間出來掛房，趕在7月31號之前賣個好價格，掛牌價比最近成交價低了幾十萬不止。”

西城區(qū)邁出這—步，意味著教改戰(zhàn)勝了既得利益者的阻擋，使得公立教育資源更加均衡平等，是一件好事。

教改方向

各個城市教改一直在進(jìn)行，從來沒停止，雖然各地教改的不確定性很強(qiáng)，但我們要看清其趨勢不會太難。

公立教育資源永遠(yuǎn)是不分貧富貴賤地為全民福祉而服務(wù)的，它本身就應(yīng)當(dāng)力求公平和均衡。但“多校劃片”的均衡措施只是解決分配問題，卻不能增加稀缺的教育資源，這時就需要市場來補(bǔ)充。

公立資源是大家的，私立資源是供有條件的人選擇的。在美國和歐洲，無論是基礎(chǔ)教育還是高等教育，最強(qiáng)的學(xué)校都是私立學(xué)校，這也會是我們未來發(fā)展的方向，在公立教育資源的基礎(chǔ)上，中國的私立教育也有很大發(fā)展空間：既然有人愿意花大幾百萬甚至上千萬買學(xué)區(qū)房給孩子讀書，那一年只花小幾十萬的私立學(xué)校豈不是更好？擔(dān)心私立學(xué)校沒有好老師？不用擔(dān)心，在高價格下，好私校和好老師一定會越來越多，這是市場的必然規(guī)律。

中國有些城市的教育市場化做得很不錯，比如上海，上海的學(xué)區(qū)房溢價低于北京、廣州和深圳，原因何在？因為上海的教育市場化做得好，商品和資源的定價是由市場決定的，學(xué)區(qū)房溢價過高，自然導(dǎo)致更多人選擇私立學(xué)校或出國讀書。

實際上，即使教改不推進(jìn)“多校劃片”，學(xué)區(qū)房的高溢價也是強(qiáng)弩之末。畢竟，凈值高人群要么早有學(xué)區(qū)房、要么有能力上私校、要么出國，真正的有錢人不太可能花大錢去接盤一個充滿不確定性的“老破小”，追捧的大都是能力不到位但敢加杠桿的;另一方面，教育產(chǎn)業(yè)化也在推進(jìn)中，不斷為城市提供新的優(yōu)質(zhì)教育資源并降低公立學(xué)區(qū)溢價。

需要承認(rèn)的是，衡量不同城市學(xué)區(qū)房的合理溢價是一個難度很高的事，因為各個城市的教育資源總量、教育市場化水平以及房價水平都有很大差別，但有一點趨勢是可以確定的，那就是隨著公立資源的均衡化和教育的市場化，學(xué)區(qū)的溢價將在未來逐步降低。

讓教育的開支回歸教育本身，讓有條件的家長找頂級私校，別讓人們以教育的名義在學(xué)區(qū)房上博弈投機(jī)。

投資確定性

這件事中受影響最大的不是那些西城老居民，而是那些剛剛掏空“六個錢包”上車西城學(xué)區(qū)房的新業(yè)主。看到下跌的房價，又承受著月供的壓力，那種絕望恐怕已經(jīng)無法用語言來表達(dá)了，這也給了我們所有人以警示。

學(xué)區(qū)資源是房產(chǎn)可變度最高的資源，一紙紅頭教改文件就能讓一個只有教育資源的“老破小”崩盤，這種事在其他城市以及北京其他地方都發(fā)生過。西城只是來得比較晚、來得比較超預(yù)期而已。

而相比較之下，一套房子的基礎(chǔ)設(shè)施配套、就業(yè)密度、房屋品質(zhì)和戶型是不會被人為改變的，所以在買房時，應(yīng)該取不變價值而避變動風(fēng)險。作為資產(chǎn)的持有者，我們最想要的永遠(yuǎn)是穩(wěn)定且明確的規(guī)則，最不想要的是自己的財富隨時受制于其他人的決策。

北京作為首都，往往是政策先行者，“多校劃片”在北京敏感度最高的西城區(qū)得到落實后，勢必向其他城市推進(jìn)。西城區(qū)的“多校劃片”不僅僅代表區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房“涼”了，更預(yù)示著其他城市學(xué)區(qū)溢價過高的學(xué)區(qū)房即將要“涼”。

以深圳為例，近一年來深圳學(xué)區(qū)房近乎瘋狂，目前“百花小學(xué)+實驗中學(xué)”學(xué)區(qū)的部分學(xué)區(qū)房，有23.5平米的房子賣到710萬，一平米超30萬，這個單價已經(jīng)超過北京西城區(qū)，但其對應(yīng)的教育資源不如西城區(qū)。

無論在哪個城市，對于這類由于學(xué)區(qū)而被爆炒起來的房子，如果你是有潛在需求的家長，建議你在購房時機(jī)和公立私立之間的選擇上斟酌再三，畢竟一套房鎖定—個學(xué)區(qū)的時代已漸近尾聲。