住宅使用權到期后的法律問題研討

高曉曦

摘要：近年來，70年的住宅建設用地使用權到期已經逐漸在實際生活中出現，70年到期后如何根據《物權法》的規定自動續期已經成為了我們無法再回避的問題。本文通過梳理現行法律以及自動續期的現狀及存在問題總結出了對我國的借鑒意義。

關鍵詞：住宅建設用地使用權;自動續期;無償續期;剩余年限

一、住宅建設用地使用權自動續期問題概況

（一）住宅建設用地使用權自動續期的條件

首先，須為住宅建設用地使用權。建設用地使用權指的是利用土地來營建造建筑物、構筑物和其他設施并進行使用的權利。本文所提到的建設用地使用權均是以出讓取得方式為前提進行分析和論述。

其次，期限是民事法律關系發生、變更和終止的時間，權利的取得和消滅的時間也根據期限來確定。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》根據用處的不同，將居住用地的最高使用年限規定為70年。立法者規定使用年限的本意是使國家更好的管理和分類，也確實產生了一系列的好處，但由于法律規定的不完善，也帶來了相應的弊端[1]。

（二）與地上權使用期限的區別

立法者根據用途，將建設用地使用權劃分分為住宅和非住宅。而與其相類似的地上權制度存在于大陸法系中，是一項十分重要的用益物權。我國并未規定地上權地上權又稱為“借地權”。采用地上權的國家主要基于土地私有制，為解決“地上物屬于土地”這種不公平的現象基于土地私有制而產生，在保護的范圍上也側重保護地上權人的利益。

因此，基于這些相關原因，采用地上權制度的國家，土地的使用年限規定也可以達到永久使用。若我國規定永久的使用年限，使土地永久的歸使用權人使用無疑會導致土地私有制，也會和我國的土地性質相違背[2]。正是考慮到這一點，立法者在開始建立了土地使用權這一項制度后，還明確規定了各類土地使用權存在的最長期限，將居住用地使用年限規定為70年。

二、住宅建設用地使用權自動期限的現存問題

（一）住宅建設用地使用權期限制度的法律發展

我國對于住宅建設用地使用權期限制度的立法規定少之又少，相關立法主要散見于《物權法》第149條、《房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。規范性文件目前也只有《產權保護意見》和《妥善處理使用權到期問題復函》。2016年11月27日發布的《意見》指出后續住宅建設用地土地使用權安排的法律，將促進長期保護公民的財產形成良好和穩定的局面。”這一意見也是為了百姓安興，否認了到期后回收，也體現了對居民財產的尊重。2017年國土資源部新確定的立法工作計劃中才將“到期續期問題”和《土地管理法》的修改工作列入了“急需”的立法項目。

（二）住宅建設用地使用權自動續期現存問題

1.自動續期使用范圍規定不明

由于社會經濟的發展，很多住宅建設用地已經不單是具有住房的功能。一些開發商為了使土地資源利用最大化、推動房價本著能更大限度營利目的，在住宅的一二層都紛紛建造一些商鋪，因此同宗土地上商業和住宅項目并存，商住一體化的現象越來越普遍。混合性住宅，期限屆滿后該如何繼續使用我國物權法并未明確的規定。

2.自動續期程序規定不明

立法者在當初確立“自動續期”的制度時本是從方便人民的角度出發，簡化辦理續期的程序，但也正是因為沒有明確的續期程序使得這一項規定難以施行。因此關于如何申請續期，向誰申請，申請的內容應包括什么，已經成為了亟待落實的程序性問題。

3.自動續期費用規定不明

自動續期是否應該繳費？如果需要繳費應怎么繳費？這些困惑也是法律所留下的空白。在立法過程中曾出現一些不同的聲音，比如續期按照出讓金制度繳費、完全免費等。在學界主要有兩才能更好的維護社會的穩定發展，避免在繳納續期費時引發更多的社會矛盾種不同的觀點，支持第一種觀點的人認為，有償續期是對土地公有制的尊重，不會導致土地國家所有發展為個人所有。其次有償續期可以從一定程度抑制炒房現象，調控房價上漲，減小貧富差距，也有利于國家對土地資源的掌控，更好的實現宏觀調控[3]。第二種觀點認為，應該不支付費用。大多數老百姓對無償續期的呼聲很高，尤其是那些多房群體，如果一套房屋需要繳納一定的費用，那么多套房屋則需產生更多的花費。

4.自動續期時間規定不明

建筑物都有一定的使用壽命，根據《建筑結構可靠度設計統一標準》可知，商品房在內的普通房屋和構筑物是50年的設計使用年限，但也不意味著一棟房屋在50年后就無法不能再居住。社會的發展也帶來了施工技術的進步，現在建造的房屋可能會達到70年到100年甚至更久，同樣也有可能因為一些自然災害比如地震，使建筑物受到一定程度的損毀，影響其使用壽命。是應該規定續期的具體時間還是應該永久續期對此法律也沒有明確的規定。

三、住宅建設用地使用權自動續期問題的完善

（一）完善原則

首先，要堅持國家政策與益處平衡原則，應站在人民的角度制定土地政策。國家是土地的所有權人，個人是土地的使用權人。當土地續期時會同時涉及到國家的利益和個人的利益，此時應尋求一種利益的平衡點。

其次，要堅持土地公有制原則。我們應該堅持土地國有制的原則不動搖，幾千年的歷史經驗教訓告訴我們，土地私有制并不適用于我國這樣的人口大國。雖然我國幅員遼闊但土地若分到每個人卻十分的少，如此便會加劇人地矛盾造成極大的不公。

最后，堅持居者有其屋原則。現代人的心中也對自己的住房十分重視，有的人則需要為擁有自己的一套住房而奮斗終身。尤其在如今的一線城市和部分二線城市，過高的房價讓人們在難得付清首付后很多年還要繼續背負著還房貸的壓力。

（二）完善自動續期制度的具體措施

第一，在明確自動續期制度的適用范圍應僅限于體現居住功能的住房。對于商住一體用房，仍應按其實際的使用性質來確定自動續期的范圍[4]。雖同在一塊土地，但也彼此獨立，商用房的權利人擁有的是非住宅建設用地使用權，到期后應按照非住宅建設用地使用權的續期規定選擇是否續期對于住改商，權利人雖然征得了所有利害關系業主的同意，但也意味著自己已經放棄了住宅在續期方面享有的優待。自動續期制度的目的是保障居住者的利益，因此對于“住改商”便可以依照更改后的商業使用性質不再受自動續期的保護。