房企轉型文旅產業，能否逆勢翻盤

林峰

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，產業地產由最初的工業生產要素聚集發展到如今的多產業創新融合聚集發展。新技術與新商業模式不斷催生產業轉型升級，創新思維和共享理念的融合促進了產業資源共享。“跨界”“互聯”“生態”“共享”“共贏”“融合”成為當前產業地產發展的關健詞。

關鍵詞：文旅融合;創新融合;房產融一體化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0010-13 收稿日期：2020-03-17

據統計，目前百強房企中，已接近60%的企業涉足文旅產業，其中，約10家以上的企業專門成立了文旅集團，文旅產業成為房企轉型的新趨勢。但是，如何轉變地產思維為文旅地產思維，在文旅融合的基礎上真正實現地產的轉型升級成為了現階段主要的問題。

本文從產業地產發展歷程、相關政策研究人手，探索文旅地產的開發方向。

1 產業地產發展歷程三個階段

1.1 生產要素聚集階段——企業自建園區

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立，開啟了工業園區的發展之路。在這個階段，政府為了吸引資金和實體投資創辦企業，提供了大量的稅收減免、土地價格優惠等政策，吸引了眾多企業涌人園區。這些企業大多是一些低附加值型的勞動密集型生產企業，通過貿易鏈獲得附加值，缺少技術研發價值。眾多企業聚集形成工業園區是產業地產發展的最初階段。

1.2 主導產業整合階段——工業地產

在政府推動與市場競爭的作用下，這個階段產業園區的生產要素開始重新配置和整合，，形成主導產業鏈條下的上中下游企業聚集結構，大大提升了企業的生產力。這個階段的主導產業以工業為主，政府也不斷地規劃各種開發區、工業園區，并配套相應的生產服務設施。與此同時，與產業相關的科技企業開始進駐園區，提升了園區的綜合開發實力。生產企業和技術企業的聚集形成了相對完整的產業鏈條，工業地產的影響力不斷擴大。

1.3 產業轉型升級階段——產業地產

2003年業內首次提出產業地產概念，可以被看作工業地產概念的升級換代。在這個階段，隨著互聯網技術的更迭與產業融合進程的加快，產業園區內開始涌現技術密集型企業和新興產業企業，并在創新思維的驅動下，推動科技產業、創意產業、文化產業等多元化產業發展，推動園區產業結構的優化升級。此外，在國家出臺的創新創業、城鎮化發展、鄉村振興等政策的推動下，這個階段的產業地產突破了產業園區的限制，開始向產業小鎮、產業綜合體、產業新城、產業新區等載體蔓延，實現產業功能、地產項目與城鎮發展的融合。

2 產業地產相關政策匯總

產業地產相關政策主要圍繞新興產業、產業融合、產業改革創新、產業園區創建等方面，并加強對各類產業特色小鎮、綜合體的支持力度，旅游、文化、商貿、康養、物流、現代農業、現代制造業、科技等多元化產業發展得到廣泛關注，對產業地產的推進奠定了良好的基礎，見表to

3 產業地產發展現狀

隨著社會經濟的不斷發展，產業地產由最初的工業生產要素聚集發展到如今的多產業創新融合聚集發展。新技術與新商業模式不斷催生產業轉型升級，創新思維和共享理念的融合促進了產業資源共享。“跨界”“互聯”“生態”“共享”“共贏”“融合”成為當前產業地產發展的關鍵詞。

國家對房地產行業銀行信貸政策不斷收緊，房地產市場進入了一個亟需轉型的新階段，傳統房企紛紛放棄原有的粗放型發展模式，進入了產業地產的競爭領域。近年來，各大地產相關領域的企業紛紛宣布進軍產業地產行業。

例如，華夏幸福積極培育產業資源，向投資類企業轉型;阿里巴巴、京東、蘇寧等資本實力較強的企業紛紛在各地建立倉儲物流產業園;萬達在北京通州拍下兩塊工業用地用以投建電影產業園項目，向文化產業地產發力。

由此可見，產業地產的不斷發展推動了行業資源的調整和重組，其根本動力來源于產業結構的優化升級，并得益于國家不斷推動體制改革，能夠為中國城鎮化發展帶來更多生機和活力。

4 文旅產業地產方向

4.1 文旅產業地產開發的前提：“產業+地產+城鎮化”

在產業優化升級、地產功能多元化的背景下，產業地產應作為一個服務整合平臺，必須是地產發展、產業鏈整合、城鎮化升級的疊加。產業開發及產業鏈整合，是地產商的必修課。新形勢下的地產開發，應實現產城融合發展，產業帶動城鎮化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業、金融、體育、衛生及健康服務等，成為一體化結構。因此，文旅產業地產是以文化旅游導向下的產業及區域發展平臺，其目的是優化區域經濟發展結構，以生產和消費推動城鎮化進程，實現產業融合和產居融合的目標。

4.2 文旅產業地產開發的結構：“房產融一體化”結構

產業地產發展的綜合結構應是與地產、產業、金融相結合。如果沒有房地產這種不動產，僅僅以現金流做資本，就輕資產做輕資產，缺少了不動產的要素，是非常難經營的。輕資產公司與房地產企業，都不是資本市場追逐的目標。房產融一體化結構有效地整合房地產不動產結構、服務產業的現金流結構，以及與投融資的金融關系，充分發揮服務產業不動產功能實現的價值，體現金融產業在不動產流動的交易屬性和價值屬性，這樣的房產融一體化結構是下一個階段產業地產發展的核心。

4.3 文旅產業地產開發的模式：文旅融合多產業的綜合開發

在房產融一體化和服務整合平臺的架構下，文旅產業地產最重要的趨勢是產業融合下的消費服務產業發展，旅、文、體、康、養、商、學、金多產業融合的產業地產綜合開發，已成為地產項目開發的主流。在這個核心結構下最重要的趨勢是產業融合，旅游、文化、體育、健康、教育、養老這六大幸福產業加商業，構成了一種多產業融合下的綜合地產發展趨勢。“幸福產業+商業+金融”的產房融一體化模式，也將成為新時期產業地產發展的新架構。

5 文旅地產開發形式四大類型

5.1 文旅產業小鎮

文旅產業小鎮是以一個或多個產業為主導，實現“生產+生活+生態”功能，形成產城鄉一體化的綜合聚集區，其中，小鎮的產業應屬于文化和旅游相關聯產業。在新型城鎮化下，文旅產業小鎮是以產城鄉一體化發展為目的的就地城鎮化創新形態，是一個以自身資源為基礎發展起來的小型旅游目的地，也是一個高效運轉的經濟系統，是文化旅游產業聚集區。文旅產業小鎮的類型繁多，如文化小鎮、旅游小鎮、康養小鎮、體育小鎮等均屬于這一范疇。

5.2 文旅產業綜合體

文旅產業綜合體是以一個或多個產業為主導，將商業、辦公、居住、觀光、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的產業綜合體。

其開發是基于一定的文化旅游資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發，并將文化旅游吸引核、休閑聚集區、地產社區作為核心功能架構，配備相關的生產服務設施，形成整體服務品質較高的休閑聚集區。一般而言，休閑綜合體、度假綜合體、創新文化綜合體、溫泉養生綜合體、康療運動綜合體、休閑農業綜合體等均屬于文旅產業綜合體。

5.3 文旅產業園區

產業園區是產業聚集的載體和組成部分，是專門為從事某種產業發展的企業設計的園區，并通過招商引資等手段吸引上下游產業鏈企業入駐。文旅產業園區的開發要點是要充分發揮本地文化旅游資源優勢，融合科技、金融、物流等資源，推動產業聯動，培育文化旅游市場。

基于旅游消費與生產的統一性特點，并不存在單一的旅游產業園區，因此，文旅產業園區一般指文化相關產業園區和泛旅游產業園區兩類，包括文創園區、影視文化園區、體育產業園區、大健康產業園區、現代農業產業園區等。

5.4 文旅產業新城（新區）

文旅產業新城（新區）是城市在原中心城區邊緣或之外新建的，以文旅產業為主導，在行政、經濟、社會和文化上相對獨立并有較大自主權的綜合性城市中心。

文旅產業新城（新區）的建設重點在于挖掘特色鮮明的旅游資源和文化資源，突出區域定位，避免照搬照抄規劃理念，導致千城一面，降低核心競爭力。

此外，在建設中不能一味追求房地產而忽視了文旅產業的發展支撐，導致“空城”“鬼城”的現象出現。