從資產端和服務端本源重新思考聯合辦公

摘要：持續了快一個季度的新冠疫情，對各行各業都有影響，對對于中國的聯合辦公來講，困難周期并不長可喜的是，這次突發事件，客觀上印證了所有聯合辦公人們一直在描繪的“線上辦公桌革命”。

關鍵詞：企業賦能;電商平臺;匯集眾力

中圖分類號：F393 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0050-53 收稿日期：2020-03-11

1 中國聯合辦公的發展根基：1.8億新興工作人群的需求

中國第2次人口高峰時出生的1.84億新興工作人群，伴隨著各種技術的應用，對于辦公、生活的需求方式正在發生根本性的變化。巨量人群本身就是消費主體和服務標的，圍繞他們的基礎設施、服務能力將產生一個巨大的市場，這需要大量中小企業去填補。

據2018年底的統計數據，中國共有1億個營業執照，除大、巨型企業外，中國還有9000萬個中小型企業，這9000萬中小企業吸納了絕大多數就業人口。而這些中小企業是聯合辦公行業的“衣食父母”，見圖1。

反觀30年城市化過程提供的空間。除住宅以外，蓋了5億平方米的房子，這里面有酒店、辦公樓、綜合體。但是這5億平方米，有多少是真正高效服務于人，是懂得年輕人需求的？非常少。

1.84億新興工作人群最大的變化是，生活和工作的邊界不再那么明顯。一天中，除了睡覺以外，他們可以在任何地方工作，過去我們叫辦公，現在叫辦私。所以，對于空間的使用、對于辦公場景，都需要各種各樣的生活配套和社會配套來適應這樣的趨勢，這就是“敏捷性辦公響應模式”。工作已經變成一種生活方式和態度。

優客工場和其他聯合辦公創新企業所要將建構的辦公生態趨勢并沒有變化：即以線下物理空間為節點，以線上開放平臺為鏈接構建的虛擬城市，有城市居民，有城市風景，有城市精神。

2 在質疑之前請厘清邏輯

聯合辦公是廣義的hospitality（酒店管理）業務。在酒店行業，經常看到的是資產持有者和酒店運營商兩個利益主體之間的關系。樓宇硬件的投人一般由持有人來統一進行。運營商按照樓宇持有人的服務回報KPI要求，包括根據運行效率回報保障，來收取基礎服務費和達到運營效率后的獎勵分成等費用。

酒店運營商提供專業化的服務，包括廣義招商產品定位、品牌賦能，技術服務支持等。對運營商要求更多的是運營能力、招商能力、品牌力，以及除了酒店客房之外非客房收入的增長。隨著酒店形態的變化，逐漸衍生出酒店大型運營商加盟模式以及樓主分成模式。

聯合辦公同樣具有hospitality業務特征。運營商應該是運營商，樓宇持有人是樓宇持有人，兩個利益主體的關系，而不是聯辦作為全能選手。

整個行業始終對于聯合辦公的本質及其推動的未來，存在很多邏輯上的誤區。各家企業根據自身發展模式，既可以選擇中資產的包租模式，也可以采取更輕的托管模式，甚至還可以選取重資產持有運營方式。

也就是說，業主和運營方可拆分可整合。

但聯合辦公的著力點和探索的方向，始終在“單位空間里足夠的想象力”，比如營業額的突破，增值收入的突破，空間使用的突破。

2.1 從資產端、服務端的本源去考慮問題

資產端更像樓宇服務行業，最終閉環在兩點上：

一是樓宇服務商著重提升運營效率提高滿租率。在為樓宇持有人帶來超額回報的前提下，收取應有的服務收益。

二是資產專業運營商，讓資產通過模式運營產生較好資產回報。

運營商扮演房地產基金、不動產基金合作者的關系，扮演Co-GP的角色，或者Co-GP角色下基金管理者、物業運營商，把自己定位成一個資產運營者，可以在未來資產退出時享有相應的分紅。

如果站在“運營商是運營商、樓宇持有人是持有人”的角度，運營商盈利性問題時，并不復雜。今天在質疑聯合辦公的盈利能力時，這些質疑的來源是角色混合。

2.2 服務端：共祖組旦務專業化發力與電商平臺

聯合辦公的核心價值之一是幫助人駐企業提高辦公效率。而今，聯合辦公企業越來越注重給人駐企業賦能，助推企業全方位發展。

優客工場APP上，裝載了七八百個分類繁多的服務商，通過這些服務商在后臺被點擊和被詢問的比例，以及客戶反饋的數據，可以得到企業對于共同需要服務的訴求：比如像渠道性服務，廣告營銷類服務、知識產權類服務，小微財稅類服務、企業SASS類服務、人力資源服務等，都已經成為企業重要收入和利潤補充來源。

聯合辦公運營商要做的是，通過嘗試，去發現共性較高、頻度較高的服務，進行專業性上的發力。

實際上可以把空間用戶理解成一個獲客渠道。如果能提供有效服務，以及這些服務確實能為人駐企業提供更便宜、更容易獲取、更可信的服務背景，那么做聯合辦公用于人駐企業的能力就越強，招商能力也就越強。

當有人認為疫情對聯合辦公是機會的時候，更多人在質疑是沖擊。但聯合辦公的線上服務不僅是線上辦公，而是電商。線上電商的基礎是線下辦公空間人群龐大，除了空間內企業，虛擬注冊人駐聯合辦公的企業，可以在平臺上共享信息、知識、技能，拓寬社交圈子。

而搭建聯合辦公電商平臺，可以打破未來空間邊界，讓搭建聯合辦公企業服務超市和個人福利平臺有一個非常好的基礎。

這種基于人、企業、社會關系和工作學習等多元需求聚合而成的社群生態將孕育出更多的商業模式。

平臺會員型公司的收入和利潤增長，應從一個平臺上去衍生跟發現。可喜的是，目前，某些聯合辦公企業的平臺服務類收入已經占到整體收入規模的30%以上。

2.3 優客工場電商平臺S2B2C：團、拼、秒的例子

目前，優客工場全國線下社區以及社區里人駐的企業和員工，形成完整的線上線下“人、貨、場”的社區電商場景閉環，并且線下提供了足夠的教育及熟悉優客社區電商的時間。

人駐用戶，社區空間和各類產品及企業服務內容，構成時間空間換交易服務的平臺業務，改變企業、用戶與優客工場僅僅人住的租賃關系，最大限度滿足需求釋放，從而實現產品服務交易，提升轉化率。

業務模式分為兩大類：

2B類：圍繞人駐企業和服務商以及平臺未來虛擬人駐的企業（注冊充值）展開。

平臺通過企業賬號，根據企業工商信息內容以及在優客人駐情況，給予企業對應平臺評級。通過企業賬號，企業可充值或成為服務商提供服務或尋找所需服務，從而實現在優客社區電商平臺2B類消費。

比如，企業在優客社區電商平臺即可找到對應服務，也可成為服務商提供服務，而優客工場工位，會議室及相關辦公服務類產品也都是服務類產品，供企業靈活購買，滿足各種使用方式，并通過企業賬號進行支付。

2C類：企業賬號開通的同時，也對應開通相關企業員工賬號，從而加大非人駐會員注冊量。通過企業賬號和員工賬號，實現企業員工福利發放及購買，打通企業與員工賬號關聯關系。

并且幫助企業對員工關懷，激勵等企業文化的實施，同步對于企業中員工所涉及的差旅也可通過社區電商平臺進行飛機、酒店等定制安排，通過企業賬號進行消費，根據企業登記進行一定額度后結算。

而社區電商平臺為會員提供團、拼、秒各類具有價格優勢及高品質的產品，如3C類、轎車、房屋，限量產品等，同步對于員工家庭成員進行擴展，如商業保險，醫療體檢，旅游出行等產品在平臺上進行促銷及拼團。

所有2C類產品都以優客工場為銷售終點，解決物流分散及貨損問題，降低供應鏈成本，實現平臺第三方傭金提升。

3 贏利問題并非無解

據沙利文數據，2018年中國聯合辦公行業收入主要來自租金收入（占總收入88%），預計2023年租金收入占比將下降至48%，中國聯合辦公坪效將會進一步提升。

據優客工場3月10日發布的針對“理想辦公空間”的調查中，聯合辦公的受歡迎程度超過了寫字樓整租，同時，新一線城市和二三線城市對于聯合辦公的需求相當旺盛。可見，聯合辦公行業盈利問題，是在等待1.8億人群需求認知和供給達到轉折和平衡的時候，市場自然出現。而這一天并非遙不可及。

很多行業人士會習慣性的混淆行業空間與企業贏利。再有錢途的行業，也有不盈利的企業。

至于與資產端合作的分成，優客工場也在推進，需要在新開拓的項目中真正讓資產方認知開始轉變。

作者簡介：王超，地產資管網記者。