新形勢下產業地產的發展及政策建議

摘要：疫情過后將對百姓的生活方式、置業偏好、投資理念發生重大的改變。比如，郊區型花園式養老住宅項目、健康管理中心商業設施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產細分產品將是重大的市場機會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產城融合工作與居住理念、以房養老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務功能等房地產開發、區域規劃與城市設計等提出新的要求，這些都是相關產業地產公司的重大商機。

關鍵詞：政策建議;市場預測;三個機會

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0010-12 收稿日期：2020-02-21

1 疫情之下，產業地產市場預測和政策建議

疫情之后，建議政府重視產業園區與城市運營的作用和貢獻，加大政策改革力度使其成為產業就業與城鎮高質量發展的重要助推器。疫情出現以來，全國多個省份兒十個城市先后對房地產行業進行適當政策調整，并有所松動，比如網上辦公、延期支付土地款、減免部分企業行政規費、有條件解除限購、銀行降低首付比例等，但是這些政策都是因為疫情的應急之策，并不能改變房地產行業窘迫的現狀，更沒有滲透到產城開發與運營這個亟待政府關注、扶持的房地產新興領域。

以往的產業地產、城市運營有很多政策雷區嚴重制約了行業的活力，希望通過本次疫情后產業發力和經濟回升的需要，系統性、大力度改革政策體系。

1.1 土地供應方面

建立對產業地產混合開發業務鼓勵政策，允許地方政府將產業用地與配套住宅用地“捆綁”供地;允許對特定投資招商對象設置定向掛牌條件;允許在全市土地指標中統籌并優先用于產業項目;允許經濟發達與欠發達地區的政府間進行土地指標公開掛牌交易等。

1.2 投資主體方面

首先，大力鼓勵地方政府改革城市投資平臺的功能、模式，以產業地產和城市運營商的戰略定位進行市場化大力度改革，以釋放長期以來體制弊端的約束，改變招商不專業，創業干事效率低下，政府融資平臺功能喪失，且全國性平臺企業嚴重虧損的局面。其次，大力鼓勵傳統開發商、央企基建商轉型為產業地產開發商、城市片區運營商，既解決社會企業投資市場不足問題，也解決地方政府迫切需要的產業導入、項目資金、團隊能力等問題。再次，允許地方政府與社會化資本共同搭建“混合所有制”園區投資開發平臺，并通過參股方式有效監督的前提下，通過PPP、BOT、BOO等財務模型以“政府購買服務”方式實現政企合作，可以購買該平臺產業園區、片區開發在規劃策劃、項目融資、基礎建設、產業招商、園區運營等專業化、模塊化、平臺化的若干服務。最后，針對發展產業的各類投資開發平臺企業（包括政府政策性平臺、社會化平臺）給予全國統一的公平待遇和系列政策優惠扶持，比如企業所得稅參照高新技術企業減免，所投資項目融資貸款發放快速審批且有中央政府財政專項貼息等。

1.3 經營環境方面

首先，要認識到產業地產、城市運營是有利于產業經濟和城市配套協調、高質量發展的新型業務，各級政府應該予以認可、支持。其次，應該將這些新型企業與傳統的房地產開發商予以區別對待，除了前述的土地保障供應、投資主體改革、項目融資支持以外，還應該給予企業生產、銷售活動方面諸多的差異化政策支持。包括園區物業產品有條件的對外銷售，園區配套的住宅可以對輸人型產業人口銷售（不受限購、限貸）等，在產業新區而非城市核心區更應該鼓勵產業、生活的資源、要素快速交易聚集。

2 疫情之下，產業地產市場機遇和展望

本次疫情對于產業地產商也是重大的戰略調整機遇，抓住有限的政策窗口期重塑商業模式，找準市場切口渡過生存難關。

本次疫情既是對國家戰略安全的警示、國家應急體系建設的檢驗、城鄉行政治理水平的大考，也是國家在人民百姓衛生、健康等基礎設施規劃布局、投資建設的重新審視和政策調整，對于產業地產領域有著積極的意義和市場機遇。

2.1 生物科技園區建設機會

黨中央首先敏銳的認識到本次新冠病毒的巨大的爆發性和破壞性，及時提出“將生物安全納人國家安全體系”，其后，必將在全國性建立更加安全、可靠的國家級重點生物研究實驗室;在基因檢測、疫苗研發、球蛋白與人造血漿生物制品等藥品研發領域加大投資和激勵政策;在生物醫藥高科技人才培養會更加積極;在國家應急系統、軍事戰備物資的政府采購方面加大儲備。這些利好因素將會積極促進地方政府、科研院所、社會投資等方面積極參與到生物醫藥產業鏈當中，包括生物醫藥產業園區規劃建設，以及園區內重點實驗室建設、科技企業研發和成果孵化等。

對于從事生物醫藥科技產業園區策劃規劃、載體建設、招商運營、成果孵化等業務的專業園區投資與運營企業將是重大的政策利好和長期而巨大的市場機會。

2.2 智能家居、智能樓宇與智慧園區的機會

本次疫情將十幾億人禁足在家里長達月余，再次喚醒百姓對家庭的功能的認知和智能家居的新需求。原來廚房內幾乎淪為擺設品的洗碗機、消毒柜、電烤箱、微波爐、廚房電視等一下成為主人居家生活的必需品，孩子居家上網課的需要居然能把華為平板電腦買斷貨！再加上家長居家遠程辦公，對家庭5G無線網絡及其軟硬件的更新換代產生巨大需求。開發商線上售房和裝修公司VR全屋裝修軟件系統等又催生了產業互聯網的應用。寫字樓、產業園對于流行病監測系統上線也許會成為國家對公共建筑的常態化要求，涉及到中央空調的過濾升級、無接觸測溫設備、大數據分析系統、配套食堂與零售等無人化等，將會集成人工智能-大數據-機器人等高科技產品協同以滿足全新的應用場景。

2.3 康養地產和科技住宅的機會

如同2003年非典后北京及全國對低密度、健康型房地產市場刺激一樣，本次疫情過后將對百姓的生活方式、置業偏好、投資理念發生重大的改變。比如，郊區型花園式養老住宅項目、健康管理中心商業設施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產細分產品將是重大的市場機會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產城融合工作與居住理念、以房養老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務功能等房地產開發、區域規劃與城市設計等提出新的要求，這些都是相關產業地產公司的重大商機。

作者簡介：郭瑩輝，中科產城董事長。