地產大咖看當前房地產行業形勢：變局與重生

2020年注定是不平凡的一年，開局我們遭遇新冠肺炎疫情這只“黑天鵝”，后續無數未知與挑戰撲面而來。

對于大部分房企來說，疫情滲透的時間越久，生產經營節奏破壞力度和后期修復成本將大大增強。留給大家的時間不多，一季度已遭受重創，這意味著我們需要用剩余的三個季度去追趕全年的業績，疫情之后，我們需要爭分奪秒跑出“生死時速”。

這是一場大考，每一個人都是考生。

“黑天鵝”不可預測，“灰犀牛”不可避免。企業和個人無時無刻不在直面變化、擁抱變革。行業發展至今，我們需要這樣一次清零，然后重新深度思考行業變局和未來的方向。

我們希望用更多的觀點，讓大家撥開迷霧，看清局勢。

1 丁祖昱：易居企業集團CEO——對行業未來的態度謹慎而樂觀

這周開始房地產企業和上下游企業慢慢復工，但是也只是形式上的復工，真正進入實質性的業務操作復工至少到2月底或3月初。

近期重點關注各地政策的變化，中央召開政治局會議，在支持當前經濟和后續恢復生產的口徑上沒有提到房地產，但是各地方出臺的具體政策中都把房地產放在比較重要的位置。活躍交易層面、土地出讓層面和地產融資層面的地方政策陸續出臺，3月份之后整體疫情控制的話，為行業慢慢走出低谷做好鋪墊。

總的來講，行業未來保持謹慎樂觀的態度。政策肯定會支持房地產，特別是今年上半年。對于開發企業來講，短期內銷售會受到一定的影響，但影響有限，只要控制好投資，量人為出的話，目前規模房企現金流壓力不大。再加上直接融資、間接融資的寬松，所以，還沒到房企生死存亡的時刻。

同時，房地產細分領域面臨的壓力比較大，特別是商業地產和寫字樓、酒店，在經歷疫情洗禮后，辦公形式發生改變，后期供應還會繼續加大，租金和出租率或將經歷連續幾年的下降。

2 林峰：旭輝濟源CEO——2020年，政策環境對房地產友好些

2.1 政策環境之變

政策永遠是用來與市場風險對沖的，而不會是疊加。今年整體看，政策環境會對房地產行業友好一些。

另一個有機會的是，高端市場限價和限購或將放開。北京去年已經有了試點，讓高端的靠市場，中端的配政策，低端的給保障，這更符合市場規律。

2.2 市場之變

如果沒有較強的政策支撐，2020年商品房銷售總量很可能回落。2019年銷售總量為15.9萬億，其中一二月份占比合計8%，3月份占9%。現在樓市全部速凍，線上銷售都是空話，沒有線下體驗，消費者不會下單，但即使開放售樓處，客戶也不敢來。

樂觀估計將影響全年銷售4-5個百分點，如果再延到3月份，可能就要影響到10個點左右。那么，2020年的銷售總額很可能回落到2018年15萬億左右的水平，也就意味著，2019年有可能成為地產行業銷售的歷史峰值年。

房價有回落壓力。雖然不會嚴格限價，但部分企業為了應對到期債務，將不得不降價銷售回籠現金。

2.3 行業之變

行業的規模有可能到達頂點，頂點有可能意味著拐點，今后可能都很難超越這個總量。頭部企業的規模增長也相應放緩，甚至持平，部分中型企業有較高增速的可能性，會縮小與頭部企業的差距，小型企業規模高速增長的機會已經極小了。

免疫力很重要，也就是提高自身經營質量的能力。抗疫也讓我們明白，自身免疫系統才是健康根本，個子大不一定代表免疫力強。

開發企業經營的開門七件事是：投儲供銷存回利（投資、土儲、供貨、銷售、庫存、回款、利潤），2020年會發生變化。

今年的銷售要在后面三個季度追趕年度總目標，會更難更累，但銷售創新的手段目前看并不多，在今年銷售總量下滑的同時，行業的營銷費率會比2019年更高。

今年的重點是去庫存。庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌癥，會占用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。

整個一季度，回款規模估計會同比下降40%左右。希望今年的限貸和按揭額度能有所寬松，否則有很多短債到期的企業將會很難過。

3 郭廣昌：復星國際，事長——快速復工，轉危為安

我們要把危機變成機會，推動產業的進一步升級和發展。

未來，我們要進一步拓展線上零售的投入和營銷，同時將線下的零售更好地引導成為我們的線上流量。這次國內旅游業受到的打擊比較大，但疫情之后一定會有一波報復性反彈，所以我們現在就要提前開始進行相應的準備。

疫情也再次讓大家看到了產業互聯網的廣闊前景：我們要早日讓包括制造業在內的中國的各行各業，通過互聯網、數字化、智能化的技術手段，真正做到可以遠程操作、遠程辦公。

4 黃其森：泰禾集團董事長——提升內力補短板

疫情的爆發，讓全社會更加珍惜健康安全的美好生活。未來，泰禾將進一步加大對醫療健康的投資力度，加快布局，力爭做到社區健康小站全覆蓋，以高端的品質、優質的環境和精心的服務，為社會構筑健康安全的護城河。

疫情對房地產行業產生較大影響，尤其是一季度，會給公司的正常運營活動造成一定的困難，銷售和市場信心恢復需要一個過程，但是對于泰禾來說，剛好利用這段時間沉淀反思，提升內力，把我們以往經營管理上的短板和欠賬補齊。

最近兩年，我一直反復思考和不斷復盤，發現我們跟先進企業相比，管理上確實存在不小的差距，這次疫情讓我們有時間停下腳步，做一番思考和總結。

5 王晞：珠江投資集團總裁——到了行業共克時艱的時候了

我們首先應當有一個長期目標，其次有一個短期目標，短期目標就是疫情什么時候能結束，開發行業能正常運轉，這里是指工程能正常開始建設，以及售樓處能開始進客。

很多人給的一個預期是5月份。我認為這里應當再設一個deadline，可能更悲觀的情況下，是到什么時候？

換言之，我們認為我們的現金流能支撐到什么時候？在飽和條件下的時候，不割地，不降價，不降薪的情況下呢？

這是值得大家深思的。那么，在短期目標還沒有到來之前，為了達到短期目標，我也同意同行們運用一切手段來熬過去，用萬科去年的一句話來講，當前最重要的事情是：活下去！

每個企業有每個企業的特點，免疫力也不一樣，面對這次疫情，活下去的辦法也因人而異。只有充分把握環境變化和有自知之明，并能找到適合自身治療獨特策略的企業，才能在這次危機中絕處逢生，甚至鳳凰涅槃。

6 劉平：保利發展控股集團總經理——道路艱辛，奮斗不畏懼

2020年開局雖形勢復雜，但我們仍然充滿信心。我們應加強形勢研判，理性面對疫情帶來的沖擊和影響，切實做好應對各種困難的充分準備，實現復工復產以后，全面落實經營目標，推動運營、投資、融資等工作有序開展。

戰疫關頭，“危與機”并存，我們要強化內功，梳理及優化組織架構，沉心鉆研，深耕戰略定位，用體系化建設提高生產效率，提升服務品質，挖掘企業新動能和形成奮斗創業的價值導向。

7 毛大慶：優客工廠創始人、董事長——中小企業“扛”疫

中小企業如何在這個階段“扛”疫，可以從三個方面自我審視：一是成本節省，最大極限降低到最低程度;二是人力或職能部門是否過于臃腫，可以再瘦身;三是再提高運營效率，即在生意相對清淡的過程里，做好練兵的工作等。

期待政策落實之外，需要思考行業發展。企業房租成本減免一個月或者幾周，實際上是難以解決企業真實的困難，在疫情過后，實際上產業恢復還是需要一段時間的。

此外，無抵押物企業、仍處于虧損狀態的企業獲得新增貸款額度的能力比較弱，這些在執行落地上，恐怕還不像在文件上看見那樣的快。近期有一些租客因無法承擔甲級寫字樓壓力而轉向聯合辦公。在疫情之后，成本更低、租賃方式更為靈活的聯合辦公反倒優勢突然凸顯了。

8 張鵬：當代置業總裁——行業進入價值轉向的時代

我們將進入一個經濟平穩增長、金融分層分化、市場低頻波動的新周期。2020年，專業要做好以下四項工作。

第一，繼續精研產品之道、精進客戶之道，繼續挖掘綠色建筑、健康建筑、百年建筑、綠色住區、零能耗建筑、可持續建筑。

第二，要把組織活力、職員活力和社群活力這些負嫡因子激發出來，能量釋放出來，價值發揮出來。

第三，要貫徹數字化發展戰略，加速硬科技、黑科技和數字科技三個全生命周期發展。

第四，需要更加強大的資源整合能力，核心就是錢、地、人。

9 郭梓文：中國奧園集團董事會主席——擁抱變化、快速應對

我們已做好資金安排，確保現金流安全;動態梳理各地復工要求，提前與各地總包、分包溝通確保供貨;加強線上銷售渠道;提前鋪排交房工作;嚴控成本與支出，做到先收后支、以收定支、收支平衡;努力探索客服提升路徑，加強客戶滿意度;按需定制產品，發揮客研精準定位及產品創新;通過組織架構、激勵機制、人力資源、企業文化、品牌提升、信息化管理等方面實現組織再造。

10 林龍安：禹州集團董事局主席——最快速度調整自身狀態

疫情面前，各行業企業也承受著巨大的壓力，全民在線辦公已經成為常態，大家可以籌謀好全面開工后的各項工作推進。回到工作崗位后，能用最快速度調整自身狀態，發揮狼性精神。

越是艱難時期，越是需要集中力量、強化執行與落實到位，越是需要勇且有謀、破局重生。

這是一場防疫情、求生存、謀發展的攻堅戰，越是困難的時期，越是考驗企業的生存能力。行業格局正在被重塑，但對于企業來說，不變的是現金流為綱，確保資金安全;嚴控成本與支出，提升內力，在危局下尋找新出路。

疫情讓我們重新認識“危與機”，留給我們的任務是如何在困難中找出路徑，在危機中探索轉機。

我們已無路可退，只有抓住機會，運用一切手段熬過去、活下去。

文章來源：本文由易居中國供稿。