豪宅市場熱度不減，黑科技將成標配

摘要：購買豪宅的目標人群正在發生變化，“互聯網一代”的95后迅速崛起，他們也開始買豪宅了。加之疫情之下，消費者對房子屬性的思考，都將影響未來豪宅市場的風向。

關鍵詞：理想人居;小套型;黑科技

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0026-29 收稿日期：2020-03-07

一場疫情，正在改變人們的居住習慣。

被動蝸居在家，生活中的痛點一一顯現，也讓一大批人逐漸認識到房子功能性的重要程度。

一直以來，中國房地產市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的豪宅市場。疫情之下，無論是剛需還是改善，都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。

近年來，隨著房價的上漲，尤其北上廣深四大一線城市，豪宅的門檻正在不斷提高。由于各線城市豪宅標準差異明顯，因此，豪宅仍然是一個相對概念。

去年，商品房住宅成交套數TOP 10城市中，北上廣深四大一線城市中1000萬元以上的高端住宅成交量就達到18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。二線城市高端住宅成交量為4756套，同比減少約13%。一線城市高端住宅成交量約是重點二線城市的4倍。

受疫情影響，房地產市場整體成交低迷，但整個2月各地成交結構卻明顯偏向豪宅市場，由于豪宅成交的拉動作用，2月，上海新房成交均價已經突破6萬元。

購買豪宅的目標人群正在發生變化，“互聯網一代”的95后迅速崛起，他們也開始買豪宅了。加之疫情之下，消費者對房子屬性的思考，都將影響未來豪宅市場的風向。

1 一線城市成交同比增加22.4%

豪宅因為稀缺性和高品質成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。經歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年豪宅市場明顯回暖。

以1000萬元為豪宅門檻來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交量為18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。廣州成交量同比增幅最大，達到37.5%，見表1。

與其他城市相比，一線城市豪宅門檻要高。以2000萬元為豪宅門檻的話，北上廣深四大一線城市豪宅成交量較1000萬元門檻縮減約一半。2019年全年成交量為5141套，同比增長30.9%。而一線城市也存在分化，深圳和廣州成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降22.9%，廣州成交量同比下降17.4%。上海成交量位于四大一線城市之首，占四大一線城市總成交量的53%，相較于2018年成交量同比增加46.5%，見表2。

中高端豪宅市場依然集中在上海和北京這兩座城市。

具體從成交的各個價格區間來看，在成交總價1000萬-2000萬元、2000萬-3000萬元、3000萬-5000萬元商品住宅成交套數中，上海分別以5734套、1531套和726套的成交量位于四大一線城市之首。北京和深圳緊隨其后，而廣州市豪宅市場相對冷清，部分價格區間成交套數不及二線城市杭州。

不過，總價5000萬元以上的頂豪成交情況來看，四大一線城市共成交了407套，同比增加24%.其中，北京以202套成交數量趕超上海和深圳，成交量占據頂豪市場的半壁江山，相較于2018年的60套，同比增長約240%.

去年，四大一線城市單價10萬元-20萬元的豪宅共成交5464套，相較2018年的3118套同比增長75%。而上海以2983套的成交量位列四大一線城市首位，單價20萬元以上的頂豪，全國僅成交16套，較2018年增加了一倍。其中，上海成交10套，深圳成交4套，北京成交了2套。

除此之外，2019年，豪宅供應到達新高度，自12月以來，上海已經有6個單價在10萬元以上的項目人市。

疫情期間，尤其是2月份，一線城市豪宅市場逆市升溫。在上海，2月集中簽約的項目中，瑞虹新城天悅郡庭6.9億元的成交金額成為了2月的雙料銷冠。同樣，位于北京海淀頂豪項目，5天成交了3套，成交金額1.2億元。

2 別墅類項目延續小套型化趨勢

至于哪一種產品才是置業首選？經歷了一場疫情，2020年的消費習慣相較與去年或將發生小幅變化。

去年，在121個樣本城市別墅項目中，聯排別墅占比過半穩居成交主力，獨棟和雙拼別墅因供應量相對較少且總價較高，成交比重則持續處在下降通道，見表3。

去年別墅整體市場環境中，經濟型別墅仍舊是別墅市場置業首選。而暢銷別墅產品面積段整體延續小套型化趨勢。

從面積段成交情況來看，2019年120-160平方米別墅去化最多。相較于2018年，180平方米以上大面積段豪宅成交占比全線回落，其中300平方米以上大型別墅同比減少3.2個百分點降幅最大。

其次，200-250平方米產品成交表現不及市場預期，同比降幅也有1.3個百分點;反觀120-180平方米中小戶型別墅熱度持續高漲，同比合計凈增長6.1個百分點，其中又以120-140平方米產品增長最多，同比2018年上升3.3個百分點。

預計明年市場上100-140平方米的三四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房和100-120平方米四房成交增長空間較大。

經濟型疊墅、聯排仍將占據絕對成交優勢，產品還將延續去年趨勢持續向中小面積段轉化，尤以一線城市最為明顯，更有向100平方米以下微型疊墅方向發展的趨勢。受總價影響，購房者更希望可以在購買力范圍內擁有更多的空間和房間，這就需要開發商在空間設計上進行一定的探索，見表4。

3 疫情之下豪宅市場變革

受此次疫情影響，消費者有更多時間待在家里，并開始對居住空間的舒適度提出了更高的需求，實際背后是人們為提升未來的居住品質的要求。

從空間的角度來看，預計明年市場上100-140平方米的三四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房和100-120平方米四房成交增長空間較大。

從功能性和舒適度來看，疫情使得居住的痛點暴露無遺，客廳、餐廳、廚房是兼具功能性和舒適度的三大空間，面臨的問題是客廳功能單一、餐廳空間不足、廚房功能不夠。

疫情期間，原本的書房變成小朋友上網課的空間，而大人可能還需要一個工作室辦公，如果空間不夠大，在家里放風的空間都沒有。

因此，未來在產品設計端，應該設置增加家庭互動的空間，功能空間需要更細致的劃分。比如，如何解決玄關儲物空間不足、功能不夠強大以及人戶消殺的痛點。

而臥室也是存在許多痛點的功能區，即便是很多豪宅，其主臥預留的衣柜尺寸依然停留在10年前的需求，諸如此類人性化的細節需要隨時更新。

另外，在豪宅的標配上，黑科技等新技術的應用也是非常重要的。比如，一些醫療醫院的新風系統能否運用到社區中？其實，高端社區尤其豪宅完全可以使用這樣的新風系統，可以有效防止形成氣溶膠，就不會出現社區感染事件。因此，開發商和設計單位，以及建設單位都需要共同努力。

除此之外，隨著此次疫情的蔓延，社區物業管理水平也成為了家家戶戶最為直觀的產品軟實力，對于高端市場的客戶尤其如此，如何用更高水準服務來滿足業主的需求也成為了未來豪宅市場的主要課題之一。

再加上客戶的變化也將推動豪宅市場變革。據統計，去年上海95后購買千萬以上樓盤的占比達到了11.7%。這一類人主要以房二代為主，隨著年輕消費群體正在成為主力力量，他們對居住的需求和理解與以往的豪宅客群有較大差別，因此，客群的改變，倒逼房企在豪宅市場也必須創新，以適應新的消費需求。

作者簡介：丁祖昱，易居企業集團CEO，