環境類PPP項目對住房價格的影響效應探究

肖陽功杰 袁競峰 馬俊偉 包尊杰

摘要：作為一種新型項目采購模式，PPP模式提升了公共基礎設施建設項目的融資效率，因而已成為近年來我國大力推廣的建設模式。運用Hedonic模型法進行分析，發現環境類PPP項目能夠影響項目周邊一定范圍內的住房價值，具體表現在項目的指標中，如：政府控股率、特許經營期等對住房價格都有著不同程度的影響，采用不同融資模式的環境類項目與住房的距離也影響著其價格。

關健詞：PPP;住房價值;Hedonic

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）05-0030-34 收稿日期：2020-04-07

在國家大力推廣PPP模式的背景下，近幾年南京市的環境保護類項目廣泛采用PPP模式進行建設。環境保護類項目能夠預期改善建設地區一定范圍內的環境狀況，從而有效提升當地幾年后的區位條件。國家統計局數據顯示，2018年城鎮居民人均可支配收入達到39251元，隨著居民生活水平和收入水平的提高，居民會更加注重區位條件和居住環境，因此，居民對項目周邊住房的購買欲望會有所上升。根據現有研究，居民對于環境項目的接納程度、居民的購房欲望可以通過住房價值進行反映。因此，本文通過環境項目對住房價值影響的變動程度，反映當地居民對該企業的接納程度。通過住房的成交價格，反映居民對某住房項目的支付意愿。利用Hedonic模型法在對住房的物理屬性和區位屬性進行控制后，引入環境項目的特征指標，能夠估計出對住房價格的影響程度。以此為切人點，比較不同類型污水處理、綜合治理、濕地保護項目對周邊房價的影響程度，探究環境類PPP項目對住房價格的影響效應，進而為政府建設環境類項目和房地產開發企業定價提供決策上的建議。

1 研究方法及數據

1.1 研究方法

Hedonic模型法，又稱為特征價格法，認為住房是由眾多不同的特征變量組成的，而這些不同的特征變量能帶給居民的價值影響著住房的價格。Hedonic模型能夠將影響住房價格的因素分解，并求出影響因素的“隱形價格”。

1.2 研究數據

本文針對南京市PPP模式與非PPP模式環境類項目研究其周邊商品住宅價格的影響程度。通過選擇南京市10個環境類項目，分別為污水處理、綜合治理、濕地保護三種類型。并以環境類項目為中心，5公里緩沖區為篩選條件，篩選出總計125戶樣本數據，通過數據分析環境類項目對其周邊住宅價格的影響。

2 影響效應研究的實證模型

2.1 變量設定

通過閱讀、對比大量利用特征價格法研究影響住房價格因素的文獻，發現在構建基礎回歸模型時不僅需要考慮綠化率、容積率等住房項目本身的物理特征，還需要對住房項目到教育資源、市中心、地鐵站等公共服務設施的可達性進行考慮，因此本文按照住房物理屬性、住房區位屬性選取如下表所示變量。在分析環境類項目對住房價格的影響效應時，在Hedonic模型中對住房物理屬性及區位屬性進行有效控制，選取如表1所示具有代表性的環境類項目的特征指標，并作為解釋變量引入基礎模型中進一步回歸分析。

2.2 實證模型構建

本文首先建立基礎的Hedonic模型，在控制住房的物理屬性和區位屬性的基礎上，通過回歸引人指標進行進一步分析。

2.2.1 構建基礎的實證模型

本文需要考慮類型較多的控制變量，且控制變量中同時存在連續變量和非連續變量。對于區位條件指標變量等連續性變量，現有研究大多采用對數形式構建模型;而對于綠化率、容積率兩類非連續性變量，需采用半對數形式構建模型。構建以下模型：

price：住房成交單價

β0：常數項

green-rate：住房項目綠化率

far：住房項目容積率

d_center：住房項目到南京市中心的距離

d_primary：住房項目到最近的重點小學的距離

d_seniorl：住房項目到最近的市實驗性示范性高中的距離

d_hospitall：住房項目到最近的三級甲等綜合類醫院的距離

dum_subway 1：交通可達性虛擬變量，當住房項目到最近的地鐵站的距離小于3時為1，否則為0

dum_subway2：交通可達性虛擬變量，當住房項目到最近的地鐵站的距離為3一時為1，否則為0

dum_subway3：交通可達性虛擬變量，當住房項目到最近的地鐵站的距離為6-9時為1，否則為0

β1，β2，……，βn：各特征的特征價格

ε：隨機擾動項

2.2.2 引入環境類項目的指標

為使Hedonic模型能夠正確估計環境類項目的影響效應，將環境類項目的指標作為解釋變量X引入方程，得到最終的實證模型：

式中，Zi表示住房的特征變量，包括住房的物理屬性及區位屬性，需要先把這些變量作為控制變量，然后再將環境類項目的指標分別作為解釋變量X依次引入模型中，估計出的α的值即為該指標的特征價格，也就是本文探究的影響效應的重點內容。

3 實證模型的結果

3.1 基礎模型的結果

利用SPSS軟件對基礎的實證模型進行回歸，首先在方程中加入住房物理屬性的變量，然后逐漸增加區位特征變量，由于本文研究了三種不同類型的環境類項目，因此得到如表2所示三種與環境類項目對應的回歸結果。

3.1.1 污水處理廠項目

線性擬合得到的R2均穩定在0.70以上，模型能較好地解釋各樣本點。

模型估計出的結果顯著性較好且較符合人們的預期。

3.1.2 濕地保護項目

線性擬合得到的R2均穩定在0.75以上，模型能很好地解釋各樣本點。

模型估計出的結果顯著性良好且較能與人們的預期相符，見表3。其中值得注意的是，變量d_subwayl由于顯著性較低。同時，由于地鐵站周邊6-9公里的住房數據缺失，不計入本方程中。

3.1.3 綜合治理項目

由于線性擬合得到的R²穩定在0.27，模型并不能較好地解釋各樣本點。因此在引入環境類項目的指標階段不再進行對綜合治理項目的研究。

3.2 引入環境類項目的指標后的結果

在利用基礎回歸模型估計出住房物理屬性與區位屬性影響效應的基礎上，將環境類項目的指標作為解釋變量引入基礎模型。估計結果見表4。

模型估計的結果能夠較好地體現環境類項目的指標對住房價值的影響效應。變量PPP*社會資本擁有控制權時長/全壽命周期時長由于顯著性較低，被剔除。

但同時通過對引入環境類項目的濕地保護項目的回歸分析，發現線性擬合得到的Rz穩定在0.009，模型并不能很好的解釋各樣本點。因此引入環境類項目指標來進行分析意義不大。

4 研究結論

本研究通過構建基礎特征價格模型和構建環境類項目的指標，估計出各環境類項目的指標對住房價值的影響效應，并得到一些有價值的研究結論。

在本研究最初選取的三種不同類型的環境類項目中，與綜合治理項目和濕地公園項目相關的數據與指標在模型計算的不同階段顯示了較低的擬合度。因此，本研究認為，綜合治理項目與濕地公園項目對住房價值沒有較大影響。而污水處理項目的指標的線性擬合度較高，項目對住房價值有不同程度的影響。

通過比較采用不同融資模式的污水處理項目，本研究發現采用不同融資模式的污水處理項目共同具有的指標，如處理后水質、每日污水處理量對住房價值有不同程度的影響效應。

污水經項目處理后的水質等級對住房價值有較大影響。處理后水質達到A等級比處理后水質為B等級周邊住房價值高50.9%。表明提升污水處理項目處理后水質能有效提升居民生活的滿意度，從而提升居民的支付意愿，進而有效提升周邊的住房價值。

每日污水處理量增加會導致周邊住房價值的降低。本研究數據表明每日污水量每增加1單位，住房價值下降1.2%。污水處理量增加必然會帶來對周邊環境、空氣質量的不利影響，一定程度上會降低人們的支付意愿，降低住房價值。

采用PPP模式的污水處理項目具有部分獨特的指標，如特許經營期、社會資本擁有控制權時長等，這些指標對于住房價值的影響效應正是本研究關注的重點。

模型估計結果顯示：對于采用PPP模式的污水處理項目，其特許經營期每增加1單位，項目周邊的住房價值將下降15.7%。PPP項目具有投資高、風險大、回收期長的特點，對于項目投資者而言，較長的特許經營期有利于獲得高收益，但會損害政府及周邊居民的利益。因此，會導致項目周邊住房價值的下降。在確定項目的特許經營期時應充分考慮期限過短對項目運營績效帶來的影響與期限過長對周邊住房價值帶來的影響。

本研究的另一個環境類項目的重要指標為政府參股率。結果顯示污水處理項目的政府參股率每增加1單位，住房價值將上升50.9%。在公共設施建設方面，政府參股率越高，可以更好地對公共設施進行監管，能夠平衡企業追逐利潤的根本目的，提高項目運營的水平，以提供更好的公共服務。然而，在實際運營過程中，政府參股率過高也可能會導致投資者在項目運營過程中產生較高成本，同時帶來效率的下降。政府應該尋找適合的參股程度，充分考慮項目的運營效率與對周邊住房的影響效應。

本研究在最初選擇環境類項目時，考慮到數據的可搜集性，選擇三種類型的環境類項目偏少。同時，環境類項目的特征指標也不夠全面，所以模型的計算結果仍需要在實踐中進一步驗證。

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作者簡介：肖陽功杰，東南大學土木工程學院本科生。

馬俊偉，東南大學土木工程學院碩士研究生。

袁競峰，東南大學土木工程學院教授。

包尊杰，東南大學土木工程學院本科生。

基金項目：國家自然科學基金面上項目“PPP項目收益的形成機理、動態評估與調節機制研究”（71671042）。