疫情沖擊下，商業地產的困境與變革

摘要：商業地產的模式與十年前已有天翻地覆的變化，在當前疫情情況下，目前已經出現了許多變化，比如教育培訓類業態轉成線上后接下去會大幅度從商業項目中退出。可以說，本次疫情使得體驗式商業受到重創的同時，也會讓商業業態模式發生全新的改變。

關鍵詞：壓力加劇;自身變革;尋找增長

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0027-29 收稿日期：2020-02-07

自2020年1月新型冠狀病毒爆發以來，我國對于疫情的發展防控也逐步進入到了“嚴陣以待”的狀態。

在疫情沖擊之下，商業地產首當其沖，不僅未能迎接春節的消費紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，不少商戶仍需支付春節期間的人工費，餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題，為本就艱難的運營狀況雪上加霜。

若實體商戶運營艱難或大批倒閉，會導致商場空置率抬升，租金下滑等諸多間題，為日后商業地產的運營帶來更多困難，如何改善商戶的經營現狀成為了當前的主要挑戰。

房企、商業運營商通過減免租金可以有效穩定商戶信心，在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損，但同時減免租金對于運營方而言，也無疑意味著業績和資金的雙重壓力。

近日，全國各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺了相應政策，承諾對承租國有資產類經營用房的中小企業實施減免租金，同時鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方等業主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。

不少商業運營商也公布了租金減免措施，與合作商戶共同承擔危機。據統計的85家典型房企商業運營商對本次疫情反應來看，共有60家宣布對旗下持有物業商鋪進行減租或者免租，免租物業形式包括商場、公寓、酒店、寫字樓等，共涉及項目總數約達15巧個項目。

從減免企業來看，國內大部分商業地產布局較廣的企業都進行了不同程度的減免，如萬達、龍湖、保利、華潤等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費用.見表1。

1 房企收入多元受到沖擊較小

在商業運營企業中，房企如華潤置地、龍湖集團、萬科地產以及中海發展等都公布了自己的租金減免措施。

雖然房企在租金減免方面力度較大，但由于其收入結構主要以物業銷售為主，此次疫情下，受租金減免措施的影響不及其他以商業運營為主的企業。

以華潤、龍湖、萬科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業營收占比均不及15%，其中華潤占比最高達12.42%，萬科及中海僅為1.50%、，2.37%。故，實際損失對企業營收相對影響較小。

從2019年上半年的財務情況來看，四家企業的財務表現均十分穩健，凈負債率均在60%以下，且現金充足，融資成本位于行業低位。其中華潤、龍湖的現金短債比更是達到了4.2，而萬科、中海的凈負債均在40%以下，可見春節期間的租金損失對于其財務而言，壓力不大，見表2。

2 以商業為主企業受波及較大

相比房企，還有一些企業由于收入來源主要依靠租金，受到的影響也相對較大，如萬達、紅星美凱龍、凱德、恒隆等。

萬達于1月28日對外宣布，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策，以2019年萬達租金收入384.8億元來預估，一季度預計損失租金約最低35億左右，預計第一季度的運營收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

由于即使疫情能在3月或4月完全結束，疫情所造成的恐慌仍將延續一段時間，尤其是武漢等湖北地區，人們外出消費的信心與習慣的回調會有一定滯后，可能會繼續影響該地區的商場運營情況。預計在之后的一段時間內，武漢等湖北區域的商場仍將面對客流量不足，商戶運營困難、工期延后等問題，租金收入也將受到一定影響，見表3。

3 未來三年品牌竟爭壓力加劇

整體來看，房企業績主要依靠物業銷售，在商業地產領域受到的影響相對較小;而萬達、凱德等以租金收入為主的企業，則受到疫情波及更大。

雖然在短期內會損失一定的租金收入。但長期來看，同時也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進行社會捐助或租金減免，同時也彰顯了身為大型企業所應肩負的社會責任。

值得注意的是，由于在過去十年，房地產業的火爆發展直接拉動了對商業地產的廣泛開發，眾多投資商、開發商紛紛投入到商業地產的開發中來，商業供應也從2010年的1.3億平方米增長至2019年的5.4億平方米;10年增長3倍，人均商業面積1.8平方米超過國際標準，供應過剩壓力明顯。這就導致了近兩年商業品牌同質化、電商沖擊、行業大數據分析薄弱等難題。

從商業未來供應總量來看，武漢、上海、杭州三城市未來三年供應超過200萬平方米。考慮到現有的存量規模，武漢、寧波、杭州、南京、天津、長沙未來三年供應將超過目前存量一半以上，而武漢未來三年供應，將超過目前存量，供應風險較高。

隨著未來商業市場供應持續上升的情況來看，短期疫情的沖擊可從后續的市場復蘇中尋找增長，但是未來較大體量的新增供應，則會更加加劇項目間的品牌競爭壓力，這也是各大企業需要注意的。

4 未來，商業地產最大的挑戰是自身的變革。

十年前，電商的崛起，對傳統零售業造成了巨大沖擊，從而改變了整個商業地產。

十年間，商業地產從原先以零售為主的業態逐步轉向體驗式的商業業態，這是當年電商沖擊所發生的變革。

十年后的今天，商業地產的模式與十年前已有天翻地覆的變化，在當前疫情情況下，目前已經出現了許多變化，比如教育培訓類業態轉成線上后接下去會大幅度從商業項目中退出。可以說，本次疫情使得體驗式商業受到重創的同時，也會讓商業業態模式發生全新的改變。

未來隨著行業的逐步復蘇，這段時間所出現的各種新商業模式，或將引領商業地產再次走向新的變革。

作者簡介：丁祖昱，易居（中國）控股有限公司執行總裁。