萬科：“強身健體”穿越白銀時代

摘要：繼2012年首次提出“白銀時代”論斷后，萬科認為當前白銀時代已進入深水區。2019年，萬科銷售額達6308.4億元，營收快速增長但盈利能力略有下降;財務保持穩健，凈負債率處行業地位。基于“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，萬科地產業務堅持審慎投資，繼續鞏固基本盤，同時圍繞美好生活前瞻布局，相關業務逐漸實現良性發展。

關鍵詞：利潤失速;審慎投資;多元業務

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0035-38 收稿日期：2020-03-25

1 銷售：銷售額超6300億元，增速降至個位數

2019年銷售額超6300億元，增幅放緩降至個位數。自2012年首次提出“白銀時代”論斷以來，萬科銷售額從1412.3增長至2019年的6308.4億元，復合增長率達23.8%;2017年銷售額首次突破5000億元大關的同時，銷售額增長率達到峰值45.3%，之后逐漸降低，2019年銷售額增長率跌至個位數，較2018年增長3.9%，低于全國商品房銷售額增幅（6.5%），見圖1。

開年業績表現良好，預期全年將高位穩定。受疫情影響，2020年1-2月，萬科實現合同銷售金額829.4億元，與去年同期相比下降9.9%，遠低于全國商品房銷售額降幅（-35.9%），好于行業整體表現。

中西部區域銷售增長明顯，上海區域仍是最大銷售貢獻區域。從各區域的銷售額來看，上海區域、中西部區域2019年銷售額同比分別增長12.9%和15.5%，南方區域和北方區域同比分別下降11.2%和2.4%;從各區域的銷售額占比來看，南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域、其他銷售貢獻占比分別為20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%，上海區域是第一大銷售貢獻區域，見圖2。

2 財務：利潤失速盈利能力微降，負債處于低位

營收保持較快增長，凈利潤失速。萬科2019年實現營業收入3678.9億元，凈利潤551.3億元，同比分別增長23.6%、11.9%，增速較2018年分別上升1.0和下降20.5個百分點;凈利潤增速低于營業收入增速，主要是由于稅金及附加、存貨跌價準備等項目大幅增加，其中土地增值稅同比增加50.9%，見圖3。

在行業盈利空間收窄背景下，萬科盈利能力微降。2019年萬科房地產業務的結算毛利率（扣除稅金及附加）為27.2%，較2018年降低2.5個百分點;凈利潤率、加權平均凈資產收益率分別為15.0%、22.5%，較2018年分別降低1.6、0.7個百分點，見圖4。

總體負債率保持穩定，現金流比較充裕。2019年，萬科資產負債率為84.4%，同比降低0.2個百分點，基本保持穩定;凈負債率為33.9%，仍處于行業較低水平;有效負債率為51.0%，同比降低0.6個百分點。有息負債以中長期負債為主，短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣938.9億元，占比為36.4%。2019年萬科實現經營性現金凈流人456.9億元;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和，見圖5。

通過公司債券等渠道進行多元化融資，提升抗風險能力。2019年，萬科分兩次完成總額為45億元住房租賃專項債券發行，發行利率分別為3.65%和3.55%;完成5億元超短期融資券發行，發行利率3.18%;此外還完成多次美元中期票據發行，最低票面利率為3.巧%。

3 投資：始終堅持審慎投資，聚焦一二線城市布局

始終堅持審慎投資，土儲超1.5億平方米。2019年萬科獲取新項目147個，總規劃建筑面積3716.5萬平方米，同比減少20.6%，權益規劃建筑面積2478.4萬平方米，與去年基本持平。截至2019年底，萬科土地儲備總建筑面積約15650.4萬平方米，權益建筑面積9530.2萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建筑面積合計約492.9萬平方米，見圖6。

聚焦城市經濟圈一二線城市布局。2019年，萬科新增土儲主要位于長三角、京津冀、粵港澳大灣區城市群和中西部核心二線城市。按建筑面積計算，2019年新增項目 71.5%位于一二線城市，按權益投資金額計算，79.9%位于一二線城市。2019年，萬科新增土地金額前十大城市為杭州、重慶、北京、蘇州、成都、福州、寧波、天津、廣州和溫州，見圖7。

4 業務：圍繞美好生活布局，多元業務開花結果

萬科遵循“與城市同步發展，與客戶同步發展”的策略，圍繞人民美好生活場景積極開展其他業務。萬科在鞏固住宅開發和物業服務業務固有優勢的基礎上，積極拓展業務版圖，已進入商業開發和運營、租賃住宅、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假、教育等領域。其中，物業服務的營業收入達127億元，首次突破百億;租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止到2019年底累計開業11萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。疫情背景下，物業服務在參與社區治理、城市治理上大有潛力，物流倉儲、冷鏈等業務發展前景廣闊，未來萬科這些業務將會迎來快速發展，見圖8。

5 管理：推進組織重建與事人匹配，提升組織能力

以組織重建與事人匹配為重心，激發組織活力。面對經濟結構性轉型、城市化進程深化、人口結構變遷等中長期趨勢，萬科主動開啟了“戰略一機制一文化一組織一人”五位一體的全面轉型升級。2019年，萬科重點推進組織重建與事人匹配工作，一方面重塑組織架構和運作機制，強化目標認同，提升協作效率;另一方面，全面重構職務、職級和薪級體系，通過年度動態檢視、大江大海等方式實現動態事人匹配，以激發每個人的奮斗潛能，提升組織能力。

組織內部流動性提升，人員結構不斷優化。2019年，旨在推進組織重建和事人匹配的“大江大海”計劃開始實施，年初南方區域內部人事調整后，年底又進行了北方區域、南方區域、上海區域等數十個城市總的人事大換防。經過一年的人事調整，萬科2019年底在冊員工131505人，較上年增長26.1%;其中房地產開發系統員工19372人，較上年大增52.9%，可見萬科在持續鞏固核心業務基本盤;從房地產開發系統人員專業構成看，市場營銷和銷售人員同比增加390.3%，近四倍增長，擴充了超過4000人，見圖9。

6 結語

無論市場風云變幻，作為一家危機感極強的企業，萬科始終保持自己的步調穩健前行。盡管2019年盈利能力微降，但聚焦一二線的布局、穩健的財務政策、“五位一體”的組織再造都將助力企業穿越市場深度調整期，經過“修剪枝葉”的多元業務也逐漸步人良性發展軌道。2020年萬科將以“聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為年度工作主題，通過產品力和組織力的迭代升級，不斷提升企業的綜合競爭力。

文章來源：本文由中國指數研究院供稿。