典型城市流動人口的購房需求研究

馬千里 邱娟 周奇

摘要：人口遷徒永遠是房地產(chǎn)研究離不開的話題，人口流入意味著城市經(jīng)濟活力的上升、住房需求的增加，進而推動房地產(chǎn)交易更加活躍。但是由于各城市房價水平、收入水平、房租水平存在較大差異，各城市流動人口的租購傾向也有所不同。另一方面，各城市的人才與戶籍政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、社會保障等方面也各不相同，進而影響了各城市流動人口的居留意愿。

關鍵詞：流動人口;客群質量;外地剛需

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0044-50 收稿日期：2019-12-07

人口遷徙永遠是房地產(chǎn)研究離不開的話題，人口流入意味著城市經(jīng)濟活力的上升、住房需求的增加，進而推動房地產(chǎn)交易更加活躍。但是由于各城市房價水平、收入水平、房租水平存在較大差異，各城市流動人口的租購傾向也有所不同。另一方面，各城市的人才與戶籍政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、社會保障等方面也各不相同，進而影響了各城市流動人口的居留意愿。

為了更好的探究大城市流動人口的購房需求，我們以人口凈流人量（常住人口減戶籍人口）超過100萬的24個大城市為樣本進行了系統(tǒng)研究。

1 住房需求：流動人口規(guī)模連續(xù)降低.租房需求占比超七成

長期以來，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡使得流動人口規(guī)模日益壯大，2010年后整體規(guī)模一直維持在2億人以上。龐大的流動人口規(guī)模帶來了大量的居住需求，也推動整體房地產(chǎn)市場向前發(fā)展。但近年來，隨著區(qū)域中心城市的崛起和戶籍政策的改革，流動人口規(guī)模、結構及區(qū)域分布都發(fā)生了改變。為了探究這一改變對各城市房地產(chǎn)市場帶來的影響，本文將找出流動人口在規(guī)模、區(qū)域分布、人口結構三個方面發(fā)生的變化，并分析當前流動人口的居住現(xiàn)狀。

總規(guī)模變化：流動人口規(guī)模雖連續(xù)三年下降，未來幾年仍能維持2.3億人以上。

據(jù)流動人口發(fā)展報告，2010年之前全國流動人口規(guī)模一直保持著較快的增長速度，而在2010年之后流動人口總量增速放緩，至2014年流動人口總量達到峰值2.53億。其后三年，流動人口總量一直呈下降趨勢，截至2018年流動人口總量已下降至2.41億人，較高峰時期減少了1200萬人。

流動人口規(guī)模的下降一方面是由于戶籍政策改革使得部分流動人口轉化為當?shù)貞艏丝冢硪环矫嬉才c中小城市承接產(chǎn)業(yè)轉移、吸引入口回流有關，如阜陽、徐州等城市近年來均出現(xiàn)了明顯的人口回流跡象。不過，從流動人口規(guī)模的下降速度來看，近三年來的流動人口規(guī)模減少較為緩慢，僅有下降的第一年減少數(shù)量超過500萬，隨后兩年均在200萬以下。照此速度預計，在未來三年內(nèi)，流動人口規(guī)模仍有望維持在2.3億人以上，見圖1。

2 購房影響因素：經(jīng)濟基本面決定客群質量，也不應忽略人口增長趨勢

雖然流動人口規(guī)模、結構、分布以及住房現(xiàn)狀會影響各城市的住房需求，但由于各城市房價水平、收入水平、房租水平存在較大差異，各城市在購買能力方面存在較大差異，同時各城市的人才與戶籍政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、社會保障等方面也各不相同，進而影響了各城市流動人口的居留意愿。下文我們將從購買力、房租情況、居留意愿、引入政策以及城市認同感等4個方面對流動人口超過100萬的24個大城市流動人口進行分類與評價，對這些城市的購房需求有初步的甄別。

2.1 購買力：高房價制約購買力，外來人口在武漢、泉州買房壓力最小

第一，收入高房價更高，北上深廈外來人口買房壓力最大。

第二，收入不高但房價也“實惠”，外地人在武漢、泉州買房壓力更小。

2.2 租房與買房：長沙、佛山“租不如買”，京滬深的高房租群體同樣有能力買房

第一，二三線城市租金回報率相對較高，哈爾濱、大連房租年回報率超3%。

第二，京滬深杭高租金群體為數(shù)眾多，房格爾系數(shù)推升購房意愿。

2.3 居留意愿：經(jīng)濟發(fā)達城市居留意愿更高，東莞等制造業(yè)城市“引入容易留人難”

第一，京、滬、深、鷺、寧“留人”能力最強，落戶意愿超四成。

第二，東莞、嘉興、泉州成為“候鳥城市”，愿意留下的租房戶占比低于18%。

2.4 政策與認同感：人才新政推動外來人口“提質增量”，保障住房需求持續(xù)增加

第一，京、滬嚴控人口拉低置業(yè)需求，杭州、寧波人口擴張激發(fā)購房需求提升。

第二，城市認同：武漢、青島值得關注，高凝集力助力城市“留人”。

2.5 小結：流動人口規(guī)模奠定需求基礎，高房價制約京、滬需求釋放

上文對于24個典型人口流入型城市從購買力、房租情況、居留意愿、引入政策以及城市認同感等4個方面進行了系統(tǒng)梳理和評價，結果發(fā)現(xiàn)：深圳、武漢、東莞是各能級城市中流動人口購房需求較為突出的三個城市，現(xiàn)狀需求較大，見表to

3 案例研究：購買力影響核心客群比重，杭州“引入”帶來更多外地剛需

為了更好的探究大城市流動人口的購房需求，上文我們以人口凈流人量（常住人口減戶籍人口）超過100萬的24個大城市流動人口為例進行了系統(tǒng)研究，本節(jié)我們選出各能級城市中的代表性城市上海、杭州、東莞為例，將從流動人口規(guī)模、特征、需求轉化等方面推算出該城市的核心客戶群，并對這些城市流動人口的房地產(chǎn)需求規(guī)模做出趨勢性預判。

3.1 上海——只有4%流動人口可歸為核心客群

對于上海等特大城市，大量的外來人口使得我們通常認為即使在居高的購房門檻下也依然存在著大量的置業(yè)需求。不過，在做出這樣的估計時，一般會忽略外來人口在本地的長期居住意愿。因為之于房地產(chǎn)市場來說，只有愿意留在本地并長期居住在本地，其居住需求才有較大的可能性轉化為購房需求。因此，要看外來人口的剛性置業(yè)需求，就要看在還未買房的外來人口中有多少愿意長期居住在本地。接下來，我們將利用流動人口調(diào)研數(shù)據(jù)，通過對外地人留在上海的意愿、目前是否擁有住房、長期居住在上海的意愿等多個指標進行分析，來探討上海外來人口的置業(yè)需求。

第一，流動人口住房需求：4成以上來自外地，帶來3.58億平方米住房需求。

第二，需求轉化：住房需求不等于購房需求，可歸為“剛需”的外地人不足3成。

盡管外地人帶來的住房需求規(guī)模龐大，但這些人并不是都有買房的需求。首先，有相當一部分外地人已經(jīng)在上海擁有住房。根據(jù)流動人口調(diào)研數(shù)據(jù)中“目前在本地住房性質”這一指標統(tǒng)計，外地戶籍的常住居民在上海擁有自有住房的比例高達32.3%，這些已經(jīng)擁有住房的外地人，顯然已不能歸為剛需，見圖2。

其次，從居留意愿來看，也不是所有外地人都愿意在上海長期居留。對于短時間居住在上海的外地人來說，買房的必要性也不大。只有愿意長期居住在上海，其居住需求才有較大的可能性轉化為購房需求。參考外地人在滬購房條件之一（需連續(xù)繳滿5年以上的社保或納稅），我們以5年作為界限來衡量外來人口是否在上海有長期居留意愿，即外地人留在上海5年以上才能算長期居住。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，在上海流動人口中，在租房戶中，超過六成住房戶只會是上海的“過客”，真正愿意在上海長期居留的只有38.4%，見圖3。

綜合以上兩點來看，同時滿足“租房戶”和“長期居住”的外來人口，只占到全部上海外來人口的67.7%×38.4%≈26%。也就是說，即使上海有976萬的外來常住人口，但有需求買房的外來人口僅有254萬左右，帶來的置業(yè)需求大約為9300萬平方米，見圖4。

第三，核心剛需客群：高房價限制購買力，高質量客戶比例被壓低至4.1%。

第四，購房需求關注點：相比于養(yǎng)老配套，更應關心核心客群的子女教育需求。

第五，需求預判：“沒必要”比“買不起”更多，剛需房也不一定要主打學區(qū)概念。

3.2 杭州——“引入”成效帶來更多外地剛需

第一，流動人口規(guī)模：流動人口超200萬，人才新政影響下人口增速顯著。

第二，流動人口現(xiàn)狀：新經(jīng)濟推動下高學歷人口占比近乎翻番，購買力顯著提升。

第三，居留意愿：高學歷居留意向超9成，租金壓力下低收入群體返鄉(xiāng)意愿強

第四，核心客群：租金壓力下高學歷人群更易被轉化為購房群體，核心客群達11.4%。

第五，需求趨勢：人才新政下高學歷人群占比提升，2019年核心客群數(shù)量料增加10%。

3.3 東莞——巨大的流動人口總量下，外來人口首置需求不可小覷

第一，流動人口規(guī)模：流動人口占比超七成，近年“騰籠換鳥”致人口增長放緩。

第二，流動人口畫像：低學歷、年輕化、單身、租房，近八成月收入不足5000元/月。

第只，居留意愿：長期居留、落戶意向不足二成，收入越高越愿意留下。

第四，核心剛需客群：目標購房客戶約占5.3%，總需求接近5年剛需成交量。

第五，需求趨勢：人口提質增量步伐加速，至2025年核心剛需有望增加15萬人_

4 總結：留下人才方可留下更多購房需求，杭州、武漢潛力可期

對于24個典型人口流人型城市從購買力、房租情況、居留意愿、引入政策以及城市認同感等4個方面進行了系統(tǒng)梳理和評價，結果發(fā)現(xiàn)：深圳、武漢、東莞是各能級城市中流動人口購房需求較為突出的三個城市，現(xiàn)狀需求較大。

分能級城市來看，一線城市中深圳流動人口購房需求最為突出，主要是由于其落戶政策較為寬松，而與深圳并列居于第一位的廣州，其最大的優(yōu)勢是由于房價相較其他三個一線城市，明顯處于低位，城市吸引力明顯提升，居于第三和第四位的分別是北京和上海，上海之所以處于一線城市墊底位置，一是由于房價處于高位，其次，外來人口的落戶意愿和居留意愿明顯不及北京，使得核心客群占比低于北京，因而在一線城市中居于末位。

二線城市中，武漢基于其低房價的因素，居于首位，其次是杭州、寧波等城市，這類城市流動人口規(guī)模大，近兩年常住人口規(guī)模大幅提升，使得購房需求居于高位。三四線城市中，流動人口購房規(guī)模居于首位的是東莞和佛山，兩城都是制造業(yè)較為發(fā)達、外來人口規(guī)模較大的城市，東莞早在2018年就放松了落戶政策、不限學歷，只要居住證和社保滿5年即可，佛山受廣佛一體化的帶動之下，近些年，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有了較快的發(fā)展，因此兩城市在三四線城市中較為突出，見表2。

（1）潛力城市：杭州、武漢潛力巨大，京、滬、深可長期關注。

（2）風險城市：產(chǎn)業(yè)衰退、人口增速疲軟，天津和蘇州預期不佳。

作者簡介：馬千里、年娟、周奇，克而瑞地產(chǎn)研究員。