基于NPV法的社會保障性住房價值評估研究

摘要：社會保障性住房是解決民生問題的有力舉措之一，對社會和諧德定、經濟繁榮發展莫定了基石。為達成政府管理者、房地產開發企業與中低收入購買群體的利益共贏目標，對保障性住房的價值評估顯得尤為必要。但是，由于社會保障性住房市場的特殊性與現存發展問題，傳統的價值評估方法無法精確進行衡量。通過比較不同的住房價值評估方法，從政府權力干預和市場信息不對稱兩因素引出擴展型的凈現值（NPV）住房價值評估方法，并分析其決策機制原理，亦從城市住房空間規劃、信息渠道貫通、流程制度化等方面提出相關建議，旨在為社會保障性住房的公允價值評估提供新的解決思路。

關健詞：社會保障性住房;價值評估;凈現值

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0050-55 收稿日期：2020-04-02

1 引言

隨著經濟、技術的快速發展，社會不斷完善進步，促進了城市的繁榮，同時吸引著大量人口涌向城市，為城市的發展增添新的活力和不竭動力。但是，受到城市人口容量與環境約束，以及城市功能完善所需的進程限制，人口的集聚給城市發展帶了諸多現實問題。其中，住房就是其中重要的難題之一，如何保障城市居民能夠安居樂業，是城市管理者作出決策的核心關鍵點。黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是從國家層面對住房建設提出的更高要求，各級政府積極響應號召，加強住房保障，切實在增進群眾福祉。隨著住房行業的市場化，住房價格成為城市居民神經上的敏感因素，價格成為城市住房分配的重要指示器，無疑對城市中低收入群體，城市新市民而言，意味著失去自我發展和提高的機會。住有所居是重要的民生目標，意味著更多的期待和夢想，對促進社會和諧穩定、城市經濟協調發展具有重要意義。

2008年底，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設力度，使我國保障性住房建設穩步推進。先后出臺了關于城鎮廉租房、經濟適用房、公共租賃房等社會保障性住房管理辦法文件，各級政府加強落實，取得了顯著成效。從住房和城鄉建設部公布的數據可以看出，如圖1所示，從2013年到2018年，房屋建筑工程總產值和新簽房屋建筑合同額均呈現上漲的趨勢，且在2017年漲幅最大，較2016年分別增長了44.9%和79.66%。這表明，一方面住房建設在經濟發展中發揮著重要作用，對經濟增長有著巨大貢獻，也側面反映了住房購買方的市場需求狀況;另一方面，住房供給方也在極力擴大供給規模，不斷尋求新的建筑工程合同，緩解住房市場上的供求矛盾。

當前階段，解決住房問題是一項系統工程，住房市場上的供需矛盾長期存在，需要惠及城市居民中的所有收入群體，任務十分艱巨。各類保障性住房，為滿足相應人群住房需求發揮了重要作用，實實在在增強了住房困難群眾的幸福感，也是化解當前社會矛盾的一個重要方面，十九大報告指出，“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

為了推進社會保障性住房分配的公平性，合理性，考慮到保障性住房與純商品住房的特征差異性，需要對保障性住房的價值進行評估，一方面有助于為社會保障性住房供給者提供必要的管理和投資信息，另一方面有益于優化不同需求者的購買決策，促進社會保障性住房市場實現供需均衡。本文從住房價值評估方法人手，本著把握保障性住房和純商品住房的特征差異，提出評估社會保障性住房價值的改進方法，為住房價值評估方法體系提供重要參考，具有重要的理論與實際意義。

2 住房價值評估方法比較分析

2.1 傳統的住房價值評估方法

在理論與實踐上，對住房價值評估方法的研究有很多，大致可以分為如下三類：

第一類方法為成本法（Cost），成本法以住房的歷史成本為基礎，在此之上加上一個預期的利潤加成，以此得到住房的價值，它反映住房價值的歷史狀態，通常用數學公式表示為：

P=A+D+T+C+I（1）

其中P代表住房的價值，A代表取得土地的出讓金，D代表開發費用，T代表相關稅費支出，C代表拆遷補償費用，I代表利潤加成。成本法核算的是歷史成本，因此在評估的結果上，可能背離住房的實際價值，忽視效用的價值，對住房的折舊未加以考慮，獨立于外部市場因素進行評價（竹雅東，2018）。

第二類方法為市場法（NAV），又稱為凈資產法。該方法考慮到住房交易市場的影響因素，以市場成交取得的收入減去所承擔的費用來衡量住房的價值，實際上是通過住房企業獲取的市場利潤來度量的，在公式（1）的基礎上進行改進，可表示為：

P=M-（A+D+T+C）（2）

其中，M代表住房企業取得的收入。市場法對銷售環節進行了統籌考慮，體現了住房價值的現時性，在實際操作中受到市場的波動影響較大，住房價值也呈現起伏的狀態。（宋協法等，2018），運用成本法與收益法進行對比實驗，得出的結論方向呈現一致性，但是認為二者差別可能是由于市場原因導致的。

第三類方法為比較法。顧名思義，比較法就是指在進行新的住房評估時，并不是直接進行，而是利用相似房地產住房的已知價格進行比較，之后對其進行修正，從而得出待估房地產合理的價值（鄒秀云，2016）。其中，作為可比房地產的注意事項主要是選擇房地產的用途、規模、檔次，區位條件等方面都要相當。用公式來表示也十分簡潔，只需在類似住房價值的基礎上乘上一個修正系數：

P=S*a1*a2*a3（3）

其中S表示可別類似住房的價值，a1表示交易價格修正指數，它表示剔除掉交易的影響因素得出的真實值;a2表示區位條件修正指數，它是剔除掉區位的影響因素得出的真實值;a3表示其它影響因素的修正指數。這種方法比較適用于房地產市場比較發達的區域，能夠有類似的可比對象進行選擇。這三種方法的特征與涵義如表1所示。

此外，在對理論方法進行補充完善和比較研究外，一些學者也通過引入一些模型，對住房的價值進行評估，（陽志充，2019）引用Hedonic模型研究地鐵沿線住宅價值的評估;（馮謙，2019）運用AHP-模糊綜合評定模型對商業地產進行評估;（王媛，2019）運用模糊最小二乘支持向量機對住宅類房地產進行研究等。通過對傳統評估方法進行梳理，獲悉學者將研究焦點集中在對純商品住房的價值評估上，而對社會保障性住房的價值評估方法研究較為稀缺，一般都直接套用純商品住房的價值評估方法，勢必影響到估值的準確性。同時，這三種方法主要反映的是住房價值的過去和現時價值狀態，未考慮到潛在的變動因素，未能從動態上合理考慮住房價值的真實性，由于社會保障性住房的特殊性，引入更為客觀的NPV評估方法顯得十分必要。

2.2 NPV方法引入的必要性

NPV價值評估方法，又叫凈現值評估方法，在企業管理領域運用得十分廣泛，用于商業企業的投資決策。從經濟學視角出發，基于社會保障性房地產的特殊性，引入NPV的評估方法并加以改進，有助于提高政府、房地產開發商、中低收入需求者之間的信息透明度，各方參與主體在住房價值反映公允的基礎作出合理的經濟決策，有兩方面原因。

一方面，政府作為直接市場參與者以及資產的時間價值影響。在完全競爭的市場條件下，政府不作為直接的經濟參與者進入市場，買賣雙方在公平自由的環境下作出交易決策。但是，政府為了保障中低收入群體的住房需求，促進社會穩定和經濟健康發展，需要通過行政權力干預自由的住房市場，在此條件下，市場就具有了一定半公共品的性質，房地產開發商會調整自己的供給數量，根據經濟學家薩繆爾森（Samuelso）1954年所設計的公共品提供理論模型，那么在政府參與的市場里，如果只按照政府決策提供產品，產出一定會減少，無法滿足需求群體的購買需要，這在政府與房地產開發商之間有一個博弈的過程，最終形成一個產出均衡點。同時，時間和風險是資產價值需要重視的因素，在未來的經營過程中，伴隨著現金流的流出與回收，資產的價值也會隨著變動。在時間價值的影響下，社會保障性住房的真實價值應當是未來現金流的現值，從經濟學的視角，未來的現金流影響因素包括房地產開發商自身的支出，中低收入群體滿足自身效用的支出，以及政府的行政干預調節的現金流。

另一方面，信息不對稱導致市場失靈影響市場供求調整。住房矛盾是城市發展過程中諸多亟待解決的問題側影。社會保障性住房政策實施的日程還不長，地方政府重建設、輕管理的現象普遍存在，導致呈現一定的問題。主要反映在：保障性住房缺乏空間合理布局和規劃，交通等配套設施相對滯后;缺乏完備的管理機制，項目監督存在漏洞，導致住房質量不過關;政府的政策不明確，導致利益重疊，保障性住房法制不健全，維權渠道狹窄。由于社會保障性住房市場三方參與者之間信息溝通渠道的缺失，導致產生和披露問題的信息不對稱，一旦問題開始凸顯，會有一方或多方市場參與者處于黑匣子狀態。從經濟學的視角，信息不對稱會帶來市場的無效率，住房需求者未能獲得使自己達到效用最大化的住房產品，甚至還會出現優汰劣勝的局面，阿克萊夫（Akerlof）1970年的檸檬市場便是很好的證明結論。因此，社會保障性住房市場的信息不對稱，會直接影響決策主體的決策，如果社會保障性住房市場已經完全反映了全部的信息，未來現金流準確且穩定，那么住房的價值就是公允的，各方參與者都能夠得到最優的決策。

3 NPV價值評價方法的機制原理

基于以上原因，促使社會保障性住房市場健康有效運作，住房凈現值（NPV）可以公允反映保障性住房的價值，從而為市場的三方參與者提供完全充分的信息，優化主體的行為決策。在企業管理領域內，凈現值的表達式可寫為：

其中NCF代表各期的現金凈流量，R代表資本成本，C為初始投資，分母上的系數，視為各期現金凈流量的折現系數。決策的原理是，考慮現金流的時間價值與風險，將未來各期現金流折現到初始投資時點，如果NPV>0，證明項目可取，如果NPV<0，證明項目應該放棄，如果NPV=0，項目沒必要采納。

可以看到，（4）式是站在企業的立場上進行價值評估的，NCF是企業預算的現金凈流量，是站在管理層的位置上進行決策的結果。本文從經濟學的視角出發，對于社會性保障性住房的價值評估，除了考慮到企業本身的因素外，還需要考慮到中低收入住房需求者與政府干預市場的因素。對中低收人住房需求者而言，他們是在既定收入水平下選擇效用最大化的消費水平，那么未來現金流一部分受到需求者的效用水平影響，他愿意支付的最高支出水平，表明能帶給他最大化的效用水平，因此效用是收入水平的函數，記為U（y），U是效用函數，y是收入水平，它通過影響U來影響未來現金流。對政府部門而言，他們的目標是實現城市的有序化管理，達到人人居有所住的目標，在房地產開發商出現背離政府目標之時，政府管理者便運用行政權力干預調節，進行宏觀調控，或者最開始就形成法律文件促使開發商遵守規定。因此，政府的干預行為，對未來現金凈流量會帶來影響，從而改變社會保障性住房的價值，用G代表政府行為帶來的未來現金凈流量。從而，社會保障性住房的價值由3部分構成，分別站在了不同的市場主體角度考慮，相較于僅從企業主體出發的價值評估，社會保障住房的價值評估更加準確透明，可以表示為：

（5）式中，各期與各市場主體對現金凈流量的影響確定后，對資本成本R的確定，可以使用房地產開發企業的加權平均資本計算確定，它是企業全部長期資本（長期負債與股權）的資本成本加權而得，關于股權資本成本的確定方法有資本資產定價模型、股利增長模型、證券分析師的預測等，債務資本成本的確定方法有到期收益率法、可比公司法、風險調整法、財務比率法等。所有參數都確定好后，計算出的社會性保障住房的價值是公允的，如果NPV如果大于0，表明該項目能夠實現既定的目標，中低收入住房需求者能夠買到自己想要的住房，實現效用最大化，政府能夠實現社會維穩，經濟協調發展的目標，房地產開發商也能獲得盈利。如果NPV小于0，從企業角度看不會采納，但是可能通過和政府的博弈去實現一方的目標，且住房的評估價值不是最公平的。

4 應用NPV評價方法的政策建議

通過調整后的NPV價值評估模型，社會保障性住房的價值是公允的，三方市場參與者能夠通過住房價值所反映的完全信息作出最優的行為決策。為實現有效利用NPV的價值評估方法，必須保證未來現金凈流量在參與市場的三方主體間具有穩定性、精確性和持續性，可以從以下三方面入手。

4.1 合理進行空間規劃，加強監督管理

完備的空間規劃，預示著項目成功了一大步，凸顯了住房空間規劃的重要性。政府部門理應與房地產開發商通力合作，做好前期考察規劃工作，將社會保障性住房放在與純商品化住房同等重視程度，企業不能只唯利，還需承擔社會責任。在住房項目推進的同時，需要做好配套服務設施的建設，完善主體社區的功能性職能，提前預防可能發生的問題，及時進行處理，在整個項目運行過程中加強監督管理，做到問題矛盾事中消化，事后總結。NPV價值評估方法的公允測度，需要穩定的未來現金凈流量，只有將保障性住房市場的潛在矛盾化解，才能做到完美的現金流量控制，能夠提前預測未來的現金流量變化。

4.2 貫通主體溝通渠道，促進信息完全化

NPV價值評估方法的準確測度，需要及時準確的現金流量狀態。根據調整的NPV評估模型，保障性住房市場的三方參與主體，房地產開發商處于中間的信息節點位置，向上與政府部門互通，向下與中低收入群體互動，上下信息流動理應無障礙。當然，政府部門也可以通過直接的公告渠道向其它兩方市場參與者傳遞信息。在這個過程中，三方市場參與主體的溝通渠道需要保持通暢，促使每個決策者都能在信息完全對稱的條件上作出理性決策，此時的住房價值也處于三方合力的均衡點。

4.3 推動運行流程制度化，建立危機預案

NPV價值評估方法是一個動態持續的過程，在運作過程中伴隨著一定的突發狀態，帶來現金流量的波動或缺失。為減小隨機操作的任意性，從政府部門到房地產開發商再到中低收入群體，各工作環節盡量標準化，推動流程的制度化，利用制度將運行偏移的動因鎖在牢籠里。然而，再完備的制度都會存在一些不足與漏洞缺陷，建立危機預備應對方案顯得尤為必要，面臨危機發生時，能夠通過應對方案進行補救。保障性住房NPV價值的波動變化，對尚未成為市場參與者的其它主體，依然會傳遞信息影響其決策，進而進一步影響未來現金凈流量，如此循環，直到住房項目終結。

總之，NPV價值評估方法，對社會保障性住房的價值評估有著重要作用，但是由于保障性住房市場仍處于完善推進階段，項目運作期間依然存在各種問題，NPV價值評估方法對未來現金凈流量的要求具有相當的嚴苛性，這一定程度上影響到價值評估結果的公允性，然后相較其它評估方法，它開拓了一個針對住房價值評估的新思路。

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作者簡介：冉忠明，南開大學經濟學院城市與區域經濟研究所博士研究生。