花樣年、合生、方圓，大灣區利好下如何規模突圍

朱一鳴 貢顯揚 汪慧 李丹

摘要：以花樣年、合生創展、方圓3家企業為例，從發展歷程、業績規模、投資布局、資本運營、多元業務板塊等多角度，對這一梯隊粵系房企的經營現狀及戰略異同進行分析

關鍵詞：突圍;大灣區;房企

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0053-59 收稿日期：2020-02-02

花樣年、合生、方圓未來能否在銷售百強的基礎上進一步穩健增長，值得拭目以待。

受益于粵港澳大灣區的政策規劃利好，對華南區域深耕布局的粵系房企近年來競爭優勢提升其中，除了千億和500-1000億規模的房企之外，在50強至100強左右的梯隊中還有部分粵系房企在大灣區擁有豐富的開發經驗和土地儲備。本文將以花樣年、合生創展、方圓3家企業為例，從發展歷程、業績規模、投資布局、資本運營、多元業務板塊等多角度，對這一梯隊粵系房企的經營現狀及戰略異同進行分析。

1 成立時間相對較早規模發展低于行業水平

1.1 花樣年：兩次戰略轉型，開啟輕重并舉發展模式

花樣年成立于1996年，1998年開始在深圳涉足房地產，2001年進軍成都，同時展開全國化布局。隨后，分別于2005年和2006年成立宜興公司和天津公司，進軍長三角與京津地區。2009年11月，花樣年在香港聯交所主板上市，開始借助資本市場加速發展。2010年進駐蘇州、大理、桂林、南京4個城市

上市之后的花樣年進行了兩次重要的戰略轉型，為其“輕重并舉”的發展模式奠基。第一次轉型始于2012年，從重資產的地產開發商向輕資產的物業管理業務試探，投入建設新型社區運營管理。第二次轉型則是2016年，花樣年正式定位為社區綜合服務運營商。一方面，其旗下彩生活于2014年上市后借助資本市場的東風加快擴張步伐，物業版圖進一步擴大，在行業內保持領軍地位;另一方面，花樣年加碼房地產業務，積極拓展拿地規模，以社區為基礎推行“輕重并舉，產融結合”的雙引擎發展模式。

1.2 合生創展：加快開發及供貨節奏，業績規模突破200億

在行業增速放緩、集中度不斷提升的背景下，合生創展慢周轉、輕規模、重利潤的開發模式面臨挑戰。為應對市場風險，增強可持續發展能力，合生創展調整經營策略，轉向積極，2017年加快了開發和供貨節奏，業績開始有所復蘇。2018年，合生創展逃出百億魔咒，全年合約銷售額達149.75億元，增長率達到623%。

2019年，合生創展繼續發力，受益于一二線城市市場走高，上半年實現銷售額103.7億元，同比增加66.3%，其中，一線城市銷售金額36.3億元，占比35%，核心經濟圈的一線城市成為合生創展業績貢獻的重要來源。在產品與營銷的持續推進下，截至2019年末，合生創展累計實現銷售額212.58億元，同比增長42%，達到歷年業績規模的最高水平。按此節奏，合生的規模擴張有望步人快車道。

1.3 方圓：聚焦廣東省、深耕大灣區，機遇與挑戰并存

1.3.1 聚焦大灣區區域深耕，業績規模穩步提升

方圓1997年成立于廣州，20余年來堅持以房地產開發經營為主業，聚焦廣東省區域深耕。2007年以來，方圓也曾積極進行全國化拓展，陸續以云山詩意、十里方圓、小城之春等產品線進入過江蘇、海南、四川等省市市場。但近年來，基于對全國市場的判斷，方圓進一步堅定了“聚焦廣東省、深耕大灣區”的發展戰略，擴容在粵港澳大灣區的市場份額。

近年來，方圓的銷售業績規模穩步提升，根據克而瑞榜單，2016年方圓地產實現銷售金額167.4億元，排在百強房企第94位。2018年，方圓地產實現銷售金額221.2億元，按年復合增長率近15%。另截至2019年末，方圓地產全口徑銷售金額達到238.8億元，同比增長8%。在企業格局分化、各梯隊房企競爭加劇的背景下，方圓近年來得以穩定在行業百強的表現說明了其較強的區域深耕實力及行業競爭力。

1.3.2 大灣區貨值貢獻近7成，規劃利好下挑戰與機遇并存

目前，方圓在重點布局的粵港澳大灣區已進駐廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、江門、肇慶等城市，并在廣東省內的清遠、湛江有項目布局。2019年，在方圓221.2億元的合約銷售金額中，粵港澳大灣區城市的貨值貢獻近7成。特別是廣州南沙水戀、惠州博羅東江月島、江門鶴山十里方圓、湛江雷州小城之春、江門新會月島首府、肇慶懷集濱江一號等重點項目，自2018年至今都對方圓整體的規模增長起到了關鍵作用。

1.4 小結

從企業規模發展來看，花樣年、合生創展和方圓與其他粵系房企一樣起步時間相對較早。花樣年成立于1996年，2009年上市后發展加速，但在2012-2016年的5年間，花樣年因將部分重心轉向社區運營管理，房地產開發業務增速略有放緩。合生創展早在2004年就成為國內首家規模破百億的房企，與富力、恒大、碧桂園、雅居樂并稱“華南五虎”。但在慢周轉、重利潤、輕規模的開發模式下，合生創展近10年的業績規模都在百億左右徘徊。方圓1997年成立于廣州，20余年來聚焦廣東省區域深耕，廣州、江門、肇慶等地的重點項目，近年來對方圓整體規模的增長起到了關鍵作用。

2016年以來，3家房企的銷售規模增速均有所提升。花樣年在“輕重并舉”戰略下，房地產業務增長加速。合生創展受益于開發與供貨節奏的加快，及一二線城市市場走高，2019年業績規模突破200億元。方圓聚焦廣東省深耕布局，粵港澳大灣區的貨值支撐了其近年來的業績增長，得以穩定在行業百強也說明了其較強的區域深耕實力及行業競爭力。在行業整體增速放緩的大背景下，花樣年、合生創展、方圓得益于自己的布局優勢及開發節奏，未來短期內有望保持穩定的業績提升。

2 深耕城市群聚焦發展立足廣東開拓全國

2.1 花樣年：形成“5+N”投資策略，多元拿地降低土地成本

花樣年在投資策略上總體保持審慎理性，穩步向全國化擴張。花樣年于深圳起家，2001年進駐成都，隨后2005-2006年分別在宜興和天津成立分公司，截至上市前已立足珠三角、成渝經濟區、長三角和津京冀4大區域。2009年，花樣年合計獲取26幅地塊，新增建筑面積209萬平方米，其中成渝經濟區的大溪谷項目續增135萬平方米擴至164萬平方米，該區域的戰略價值得到鞏固。2010年，花樣年新進大理、無錫、桂林和南京4個核心城市，業務布局從7城擴展到11城;2013年新進武漢與新加坡，涉足華中區域，至此形成了國內5大區域加海外新加坡的投資布局。

花樣年推出"5+N"投資策略，即以深圳、成都、武漢、上海和北京為5大戰略核心城市，結合城市群和能級考量，圍繞5大深耕區域，適度下沉，選取20+個優質城市，將有限的資金、資源盡可能合理分布，實現投資價值的優化。2018年，花樣年以68億元在成都、武漢等10個重點一二線城市新增17幅地塊，合計建筑面積481萬平方米，同時新進入杭州、合肥、石家莊、唐山等城市，進一步強化區域布局。2019年上半年，花樣年繼續圍繞都市圈深耕重點區域，以10億元的總投資金額新增2幅土地，分別位于張家口和天津，合計權益建筑面積43萬平方米。

從拿地方式來看，近年來花樣年除了在公開市場招拍掛拿地，也加大了收并購和合作拿地的比重。2018年花樣年新增的17幅地塊中，僅3幅來自招拍掛，其余均來自收并購，平均土地成本僅2000元/平方米，鎖定了較低的拿地成本優勢。2019年，花樣年與旭輝集團達成戰略合作，雙方在共同看好一二線核心都市圈機會的基礎上，相互人股對方的優質項目，在區域優勢上形成互補，共同擴大市場影響力。截至2019年8月已落地3個項目，分別為武漢碧云天項目、武漢漢正街項目以及深圳坪山項目。

2.2 合生創展：聚焦三大城市群，積極向周邊二三線城市拓展

城市布局方面，合生創展起初以廣州為大本營，項目主要集中在天河、番禺、海珠等區域，至2001年底，廣州的總土地儲備約達到421萬平方米。2002年開始，合生創展著力拓展版圖，相繼進駐北京、天津、上海等核心城市，完成廣州、北京、上海3大軸心的進入。

在重點布局一線城市、并以廣州、北京、上海為軸心積極向二三線城市拓展的布局思路下，合生創展以廣州為中心，向惠州、中山、佛山等珠三角城市進行戰略性拓展;以北京為中心，輻射大連、秦皇島、山西等“環渤海經濟圈”城市;以上海為中心，拓展長三角熱點城市，布局寧波、杭州、昆山、慈溪、太倉。目前，合生創展已構筑“環渤海”“長三角”“珠三角”三大經濟圈為一體的事業版圖，土地儲備主要分布在廣州、惠州、北京、天津、上海和寧波等城市，為合生創展積累了可觀的資產價值。

在國家積極推進京津冀、長三角、粵港澳大灣區協調發展下，合生創展可以充分發揮土地儲備積累優勢，加快開發與去化，分享市場增長紅利。此外，也有利于在現有市場基礎上進一步外拓，尋找機會型城市，進一步深化城市群布局。

2.3 方圓：積極把握舊改、合作開發等多渠道投資機遇

2.3.1 加倉大灣區優質土地，進一步擴大發展優勢

多年來，方圓積極把握土地購置機遇，聚焦廣東省、深耕粵港澳大灣區，增加優質土地儲備。截至2018年末，方圓總土地儲備中粵港澳大灣區占比達到近80%。2018年下半年以來，方圓繼續加倉粵港澳大灣區，通過大灣區的4個區域公司在廣州、珠海、江門等城市積極納儲。其中，廣佛肇區域作為方圓的大本營，有足夠的市場容量和土地儲備;粵西區域以江門為中心，輻射珠海及湛江;粵東區域布局惠州，并持續關注深圳的市場外溢;而南沙區域未來的發展前景和區域優勢也被方圓看好。

2.3.2 把握多渠道投資機遇，2019年拿下4個舊改項目

除了招拍掛市場拿地之外，方圓還通過舊改等多元化途徑積極獲取潛在的土地儲備。在2019年新成立了灣區智慧城市更新集團之后，截至2019年8月，方圓已先后獲取了廣州海珠區新市頭村、廣州荔灣區白鶴洞街鶴洞村、廣州南沙區冬瓜宇村、廣州番禺區沙溪村4個舊改項目。其中，如南沙東瓜宇村舊改項目總投資規模達到35.77億元，規劃居住用地建筑面積增加28.43萬平方米，達到96.45萬平方米。該城市更新片區地處南沙繁華的金洲商圈，未來開發潛力較大。方圓在廣東多年的深耕經驗為其積累了相當豐富的資源。憑借在城市更新上的區域優勢，方圓未來將得以進一步擴大自身在大灣區的發展潛力，業績增長空間也得到保證。

值得注意的是，得益于多年來在大灣區市場的布局深耕，花樣年、合生創展、方圓在舊改及城市更新上都更具競爭優勢。其中，花樣年截至2019年上半年在大灣區擁有39個城市更新項目，覆蓋于深圳、中山、惠州、佛山和廣州五個城市，其中深圳單城市就占有項目22個。合生創展2019年先后簽下鳳和聯社康樂村、鷺江村舊改項目，目前在廣州的城市更新項目就超過10個。方圓2019年新成立了灣區智慧城市更新集團，僅2019年年內就先后獲取了廣州海珠區、荔灣區、南沙區、番禺區的4個舊改項目。

未來憑借這些城市更新項目的潛在資源，這3家粵系房企將進一步擴大自身在大灣區的發展潛力和業績增長空間。企業如何合理分配自身在招拍掛地塊和舊改項目的資金投入，平衡好舊改項目的風險及投資收益是關鍵。

3 營收規模同比提升凈負債率保持行業低位

3.1 凈負債率均控制在行業低位.低杠桿率保障穩健發展

從負債規模及債務結構來看，花樣年的杠桿保持在相對合理水平。花樣年的凈負債率自2013年以來穩步回落，近年來低于同等規模房企平均水平。2019年上半年，在行業融資收緊的大環境下，花樣年的有息負債總額較2018年年末略降，至405.5億元。凈負債率為81.1%，較2018年同期下降1.8個百分點，處于行業中低水平。

而合生創展在慢周轉的經營模式下，負債規模及凈負債率保持穩健。2017以來在規模加速的影響下，總有息債務有所增長，但幅度并不大。截至2019年6月30日，合生創展有息負債總額為6巧億港元，相較2018年末增長11.6%。從杠桿水平來看，合生創展凈負債率保持穩健。2019年上半年末，合生創展的凈負債率為59.6%，處于較低位。合理控制杠桿水平有利于穩定經營，但對于合生創展來說，現階段在規模成長中，可適當地加杠實現增長。

3.2 受益資本市場認可，合生創展融資成本保持在較低水平

當前，融資監管趨嚴，房企普遍面臨資金考驗，融資成本優勢成為房企越來越重要的競爭力。2019年上半年，花樣年的融資成本為8.9%，雖然相對行業平均水平較高，但通過多元化渠道融資，較2018年年末有所回落。截至2019年上半年末，花樣年境外債券占比43.6%，銀行貸款占比27.4%，境內債券占比15%。其中，境外債務占比較高，較2018年年末上升5.6個百分點，比重繼續走高趨勢明顯。

相較而言，合生創展的融資成本優勢更加突出。盡管合生創展銷售排名在百強徘徊，但是由于較強的盈利能力和豐富優質的儲備資產，資本市場對合生創展仍持認可態度，利好于企業的融資。2019年，合生創展在資本市場表現積極，通過優先票據ABS債券發行等方式為企業提供了可觀的資金補給。另外，合生創展的融資成本也一直位于較低水平。2019年上半年，合生創展融資成本為6.6%，稍高于2018年5.9%，但仍處于低位，在同等規模房企中占據著顯著優勢，為企業成長提供了有力保障。

4 地產開發、物業、商業等多元業務并進

4.1 花樣年：“平臺化+智能化”提升物業管理競爭力

在多元化業務發展上，物業管理作為花樣年的重要經營業務之一，近年來實現收入的比重逐年增長。截至2019年上半年末，花樣年社區服務及其他收入達28.5億元，同比增長11%，收入占比達33.2%。旗下主要物管平臺彩生活于2000年成立，2014年在香港聯交所掛牌上市，成為最早上市的物業服務企業。截至2019年6月末，彩生活管理的合約建筑面積達到5.64億平方米，覆蓋中國227個城市。其中已經產生收益的合約管理面積達3.65億平方米。

4.2 合生創展：商業、物管收益提升，試水新能源汽車領域

除了住宅開發業務，合生創展還積極推動商業地產、物業管理及基建板塊并進。合生創展于2008年進入商業領域，當前擁有70多個商業地產項目，管理10余個大型城市綜合體，運營面積超過360萬平方米，涵蓋城市綜合體、購物中心、精品寫字樓、酒店及公寓、產業園五大業務板塊，其中超過80%的項目分布在北上廣深等一線城市。十多年來，合生創展在商業板塊不斷優化投資性物業的租戶組合，同時拓展品牌管理業務，推進輕重資產并重發展，商業地產投資性物業發展逐步在邁向成熟。從收入貢獻來看，近年來，合生創展商業地產投資收益規模持續擴大，所占份額也逐步提升。2019年上半年商業地產投資收益達14.98億港元，同比增加37%，占總收益20.7%，比重有了大幅度提升，已經成為合生創展收益的重要來源。

4.3 方圓：深化服務體系，轉型“現代東方生活服務商”

2018年末，方圓宣布了全新的企業戰略，從“現代東方建筑與生活的研發商”向“現代東方生活服務商”轉型。在地產開發業務的基礎上，圍繞商業、教育、養老、物業管理、房地產服務等房地產上下游產業鏈進行相關多元化布局。其中，方圓商業業務范圍涉及酒店公寓、寫字樓、商業綜合體、社區商業、購物中心、養生養老、文化旅游等多種類型。

值得一提的是，從提升客戶服務、客戶價值創造的角度出發，方圓于2019年正式上線“方圓PRO全服務計劃”。通過創新優化組織結構，方圓在地產相關生態系統的打造上將服務鏈拉長，開啟以“東方歸屬”為主軸的全生命周期全產業鏈服務體系，包含了人居、金服、房服、社區、教育、空間、公益、醫養8大場景。以“樂活”“優享”“悅居”“創贏”4大服務主題，“方圓私人定制服務”“方圓一站式家居服務”等多種形式對客戶服務及客戶價值創造進行升級，以進一步提升全生命周期客服服務的品質。

5 總結

綜合來看，雖然花樣年、合生創展、方圓多年來的規模增速略低于行業整體水平。但自2017年以來，這3家房企的銷售規模都已分別有一定的提升。在目前粵港澳大灣區的政策規劃利好下，這3家房企受益于前期低成本的土地儲備以及大灣區深耕布局的發展優勢，都更具發展機遇和行業競爭力。同時，在行業整體規模增速放緩的背景下，他們能否在銷售百強的基礎上進一步穩健增長，值得拭目以待。 作者簡介：朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹，克而瑞地產研究研究員‘