產業地產的7大商機

摘要：當前，全球產業正在發生深層次變革，具體到中國的產業發展，這種變革主要表現為產業自身創新激發的產業內容和組織的變革，以及城鄉融合發展推動的產業載體空間的變革。“產業變革十地產變革”疊加，就是產業地產商的商業機會。

關鍵詞：產業地產;商機;變革

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0063-65 收稿日期：2019-12-17

結合近些年的研究和咨詢實踐，筆者對產業地產的商機進行了系統分析，并將注意力聚焦在小尺度產業地產領域，結合產業需求變化、產業業態和功能載體的分析，探討了各類新產業、新業態在產業地產集聚的內在機制和發展趨勢除了工業地產、旅游地產等市場上已探討多年的產品，筆者重點總結了以下7大產業地產商機

1 顛覆性創新時代的科技地產

黨的十八大后，科技強國戰略成為我國七大國家戰略之一，國務院也首次出臺了《十三五國家科技創新規劃》，科技創新上升到前所未有的高度。在科技強國戰略的感召下，各大房企相繼開啟了進軍科技領域的探索，一方面是直接投資、收購科技企業，如華夏幸福斥資百億與昆山國顯光電有限公司合作，跨界進入OLED領域;三盛宏業在控股中昌數據，進入大數據后，仍在強化3D打印低速電動車、存儲器等科技領域布局。另一方面是進人科技地產領域，如融創開辟了融創智谷科技地產產品線，第一個項目已經落子武漢;萬科與騰訊、上海細胞集團等科技公司合作開發主體型科技園區;碧桂園更是提出了投資千億打造科技小鎮的計劃。

事實上，大量科技地產項目在以科技之名行地產之實，更有國內知名科技公司在這場圈地運動中被拉下神壇。科技地產僅僅只能作為房企勾地的概念嗎？其實不然，筆者認為，科技產業固然具有前期投資大、項目周期長、運營屬性強、專業要求高等特點，但只要能對科技產業發展趨勢、科技創新運行規律擁有深度了解，從創新組織的角度挖掘科技地產的價值，科技地產仍然商機眾多、大有可為。

2 “健康中國”戰略引領的健康地產

如果說地產商的上半場是在“賣房子”，那么下半場將要開始進入“美好生活”營造階段，從萬科“美好生活場景師”、融創“美好生活運營商”、金科“美好生活服務商”、綠城“理想生活集團”，到復星“打造全球家庭客戶幸福生活方式”，越來越多房企加入到“美好生活”陣營。

健康地產正是“美好生活”走進現實的產業載體，是健康產業和產業地產強勢聯姻的產物。近年來，大健康產業平均復合增長率超過20%，未來十余年，預期16萬億的健康服務業市場，包括創新引領的健康科技產業，產業鏈分解重組的醫療服務產業以及基于互聯網、大數據、人工智能等技術的各種健康新業態，為健康地產的蓬勃發展提供了巨大的市場空間。

在“健康中國”戰略大背景下，越來越多的房地產商涉足大健康產業。2017年，房地產企業在醫療健康領域投入超過3000億元。在后地產時代，健康地產已然成為傳統地產企業、健康產業上下游企業轉型升級的重要方向，專科醫院（兒童、康復、腫瘤、醫美、口腔）、社區健康管理中心、綜合醫院、健康商業中心、高端健康管理中心、醫療產業園、Medical Mall、養老地產等成為投資熱點。

3 鄉村振興戰略背景下的農業地產

在鄉村振興的大背景下，越來越多的人開始回到農村，揮灑青春和熱情，建設美麗家園。隨著物質條件的提高和快速城市化，對田園生活的向往和健康飲食倡導帶來新一波消費升級;而2004年到2018年，中央一號文件連續15年聚焦三農問題，不斷釋放政策紅利，推動農業創新。

從城鄉統籌發展和新型城鎮化建設角度來看，農業地產帶動農業科技創新、農業流通變革、農旅融合發展，是實現城鄉互動和一體化發展的一種良好模式，也是踐行“看得見山，望得見水，記得住鄉愁”美麗中國夢的主要途徑。

4 數字科技時代的文創地產

如今伴隨數字科技的飛速發展，科技和文化的演進發生了劇烈變化，互聯網正在改變傳統文化創意產業的創作生態，文化與科技融合的數字創意新業態初具雛形，顛覆性的體驗變革悄然發生。數字技術融入到原有文創業態中，進而形成新的數字文創業態，比如數字動漫、數字游戲、數字影視、新媒體、虛擬現實、數字營銷等。隨著各類新興數字文創業態的涌現，文創地產再一次引起市場的關注，并呈現很多新的發展態勢。承載各類新興文化創意業態的文創項目建設，VR樂園、新媒體產業園、電競小鎮、微電影小鎮、智能文娛小鎮等，正在掀起文創領域的新載體變革。

5 從傳統物流地產到供應鏈地產

國家高度重視供應鏈競爭力的塑造，先后出臺多項推進供應鏈發展的重磅政策。這無疑為全社會帶來了一個信號，我國供應鏈發展迎來了創新應用的新時代，供應鏈理念不斷滲透到各行各業，傳統行業生態不斷改變，產業發展將全面迎來“供應鏈+的新階段。

一方面，我國各行業的供應鏈競爭力都偏弱，在全球供應鏈市場上屬于收益和競爭的“雙洼地”。另一方面，我國在互聯網+、智能制造、智能物流等領域已達到全球領先水平。目前，面向供應鏈管理升級領域出現了非常多的新業態、新模式，在主板上市與新三板掛牌的供應鏈服務企業超過500家，尤以深圳最為密集。迎合供應鏈發展需求的演變，以及供應鏈的業態創新和發展趨勢，供應鏈地產正在發展成為物流地產的升級版。

6 終身學習時代的教育地產

在社會飛速變化的今天，終身學習越來越成為一種共識，隨著人們對知識、能力和素養的全方位關注，以及互聯網、人工智能、虛擬現實等科技在教育領域的應用，傳統的學習方式正在改變，學習的目的、方式、人群、場地、時間都在變得更加多元化。

而高速發展的中國教育產業，正在成為新經濟發展、未來城市更新和產業地產運營的重要內容。從各類民辦學校、國際學校、職業培訓基地，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學、研修和拓展營地，都在挖掘潛在的教育產業需求，努力通過人性化、智慧化、場景化的教育創新，賦予教育產品更高價值。萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、正榮等各大房企，也是紛紛殺人教育地產領域，搶食教育產業的巨大蛋糕。

7 消費升級趨勢下的體育地產

隨著我國經濟水平的不斷提高，消費結構升級成為大勢所趨，大消費時代已經來臨，體育消費成為人們生活水平提高之后的重要內容。2014年我國發布《關于加強發展體育產業促進體育消費的若干意見》以來，鼓勵體育消費、促進體育產業發展的一系列政策密集出臺，體育產業首次進入國家經濟總體布局，并被國家發改委明確定義為經濟發展的“新風口”。

近年來，由馬拉松、健身休閑、康體訓練等帶動的全民健身熱潮，冰雪運動、水上運動、戶外運動等小眾運動走向大眾帶來體育多樣化，以及電子競技、競賽表演、體育媒體等帶來的體育娛樂化，讓體育產業與科技、文化、傳媒、健康、旅游等相關產業深度融合，并由此衍生出了眾多復合型產業和新興業態。

基于體育產業良好的經濟效益和品牌效應，全國已形成建設體育小鎮、特色運動小鎮、冰上運動中心、戶外運動基地、體育運動公園、體育綜合體等項目的熱潮，恒大、萬達、佳兆業、蘇寧環球、中天城投、萊茵置業等房企紛紛介人體育產業投資運營，“體育+地產”模式正迸發出新的商機。

文章來源：本文由東灘投資管理顧問有限公司供稿