2o2o年1月全國房地產(chǎn)市場報告

易居（中國）克爾瑞研究中心

受春節(jié)假期以及疫情沖擊，2020年首月，全國房地產(chǎn)市場慘淡開場，各城市供、求近乎全線銳減，返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，多數(shù)三四線成交量齊降。但疫情負(fù)面影響尚未在1月二手房市場顯現(xiàn)，預(yù)計2月城市二手房成交量或?qū)?chuàng)歷史新低，新房受線下銷售停擺的影響也會悉數(shù)體現(xiàn)，但這都在市場意料之中。

供應(yīng)：90城環(huán)比銳減63%，本是供應(yīng)旺季的三四線城市跌幅居前

1月，90個重點城市新增供應(yīng)面積2124萬平方米，環(huán)比大幅下降63%，同比亦降40%，縱觀近一年來的供應(yīng)量變化情況，本月供應(yīng)降至新低，主要是受到月末春節(jié)假期來臨影響，推盤節(jié)奏明顯放緩，跌價后期新冠肺炎疫情全國爆發(fā)，100多城市售樓處被迫暫停銷售。

一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積130萬平方米，同、環(huán)比分別下降了13%和69%。考量到去年年末北上廣深基本都迎來了大幅放量，階段性回落也在情理之中。其中，深圳供應(yīng)量銳減，北京、上海的供應(yīng)節(jié)奏則相對平穩(wěn)，雖環(huán)比下降，但同比仍保持增勢。

21個二線城市新增供應(yīng)面積922萬平方米，環(huán)比下降69%，同比下跌31%。其中武漢、鄭州、長沙為典型代表，環(huán)比跌幅均超70%，福州、寧波等城1月供應(yīng)均同、環(huán)比齊跌。

值得關(guān)注的是，本應(yīng)是返鄉(xiāng)置業(yè)供應(yīng)旺季的三四線城市，整體表現(xiàn)欠佳，65個城市新增供應(yīng)面積僅1072萬平方米，環(huán)比銳減53%，同比亦下跌48%，同比降幅顯著高于一、二線城市。

成交：環(huán)比下挫45%、同比亦降20%，三四線返鄉(xiāng)成交低于預(yù)期

供應(yīng)顯著縮量，春節(jié)返鄉(xiāng)疊加月底各地疫情嚴(yán)格防控，1月樓市也僅靠中上旬支撐，全月成交大幅回調(diào)也在情理之中。從數(shù)據(jù)來看，90個重點城市整體成交僅2508萬平方米，環(huán)比降幅高達45%，同比仍跌20%，不及2019年月均。按照歷史規(guī)律，1月恰逢春節(jié)假期，因返鄉(xiāng)置業(yè)影響，三四線成交占比都會有顯著上升，而今年因疫情影響，多數(shù)三四線成交表現(xiàn)不佳。

一線城市總成交159萬平方米，環(huán)比下跌43%，同比下降22%.僅深圳成交同比上升21%，其余城市同環(huán)比齊跌，低迷的成交行情可見一斑。其中廣州的跌幅最為顯著，經(jīng)歷了年末需求的集中釋放，本月迎來一波回調(diào)，疊加疫情影響，成交同環(huán)比跌幅分別達到了40%和56%。

21個二線城市總成交1302萬平方米，同環(huán)比分別下降了21%和47%。多數(shù)城市均同、環(huán)比齊跌，僅少量城市同比保持增勢，以武漢為例，雖然是疫情的發(fā)源地和重災(zāi)區(qū)，但是1月20日之前成交勢頭比較強勁，1月同比漲幅仍高達38%，此外，蘭州、寧波、廈門等城市成交量同比增幅也高達30%以上。三四線城市成交量全線回落，返鄉(xiāng)置業(yè)潮集體爽約。

分區(qū)域來看，中西部城市成交量環(huán)比降幅顯著，但依舊是成交的主力支撐，武漢、蘭州、成都1月成交量均超90萬平方米，三城成交累計占比高達13%。長三角的部分城市抗跌性較好，諸如蘇州、寧波等，成交量跌幅基本都保持在30%以內(nèi)，購房需求仍然保持相對平穩(wěn)的釋放。

庫存：半數(shù)城市庫存同比增二成以上，六成城市消化周期超12個月

1月，季節(jié)性疊加疫情等多方面因素影響開發(fā)商供貨意愿，供過于求形勢大幅逆轉(zhuǎn)，近八成城市供求比顯著下降，深圳、寧波等供求比不足0.3.受此影響，半數(shù)以上重點城市庫存環(huán)比小幅下滑，除南寧、寧波、湖州、平潭等少數(shù)城市外，其余城市跌幅皆在10%以內(nèi)，但從同比來看，超七成城市庫存仍有不同程度的上升，濟南、武漢等庫存漲幅超40%。

庫存小幅回落與成交顯著回調(diào)的動態(tài)平衡之下，6成以上城市消化周期仍高于去年同期。其中，北京、大連消化周期進一步拉長至25.6個月和30.5個月，廈門消化周期略有縮短，但仍超29個月。

二手房：1月受疫情沖擊尚未體現(xiàn)，7城成交量同比仍增8%

1月，部分核心城市二手房市場受疫情的影響尚未體現(xiàn)，多數(shù)城市成交體量均有一定同比上揚。整體來看，1月7個重點城市二手房累計成交376萬平方米，同比增長8%。多數(shù)城市成交集中在上半月，春節(jié)期間普遍陷入零成交的窘境。分城市來看，除成都、蘇州同比分別降15%和41%以外，其余城市均有15%以上的較大幅度增長?？紤]到多城線下中介門店關(guān)閉，預(yù)計疫情對核心城市二手房成交的影響將在一季度乃至二季度逐漸體現(xiàn)，成交量或?qū)?chuàng)歷史新低。

綜上，疫情沖擊波在不斷發(fā)酵，多省市案場銷售停擺，何時恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏仍未可知。2月房地產(chǎn)市場大概率將異常慘淡，供求或?qū)?chuàng)歷史新低。因此，房企全年的銷售業(yè)績目標(biāo)可能需要集中在幾個月內(nèi)完成，短期大量供貨必將加劇市場競爭，銷售壓力可想而知。建議房企要積極自救、采取一切可能的應(yīng)急措施，做好打困難戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，待市場恢復(fù)正常后，加緊推售營銷、搶收業(yè)績。