淺議中小房地產(chǎn)公司的資金運營管理

佘中利

摘 要 近年來，國家供給側(cè)改革調(diào)控了經(jīng)濟發(fā)展方向，這對房地產(chǎn)行業(yè)高增長造成了擠壓。通過近3年政策調(diào)控以及對后續(xù)調(diào)控的預(yù)判，可以斷定不會出現(xiàn)1993—1995年的房地產(chǎn)業(yè)硬著陸，但也不會任其不良發(fā)展。因此，中小房地產(chǎn)公司應(yīng)認識到其中隱藏的危機。本文從宏觀和微觀、財務(wù)和經(jīng)營角度分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的狀況，通過總結(jié)分析中小房地產(chǎn)公司如何面臨資金危機，理性認識并順應(yīng)國家政策調(diào)控方向，弱化融資依賴，選好項目強化主營，提高周轉(zhuǎn)率。

關(guān)鍵詞 中小房地產(chǎn) 資金運營 管理

一、當(dāng)前中小房地產(chǎn)公司的基本狀況

（一）內(nèi)部環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)雖是民生行業(yè)，但也是資金集中行業(yè)，資金實力是項目安全和公司做大做強的保障。中小房地產(chǎn)公司與較成熟的大型地產(chǎn)公司相比，在組織形式、管理制度、企業(yè)文化、籌資能力、人才儲備等方面都是非常有限的，在面臨競爭及抗風(fēng)險能力方面也較弱。因此，大部分中小房地產(chǎn)公司管理比較粗放，對新項目普遍做個可研報告或預(yù)算就上馬（甚至連可研報告或預(yù)算都不做，僅粗算幾個重要數(shù)據(jù)預(yù)計盈利就立項開發(fā)）。然而，可研或預(yù)算都是從盈利及總預(yù)算的角度對現(xiàn)金流量進行分析，較少從資金的投入方案、時點、安全需求、產(chǎn)出（銷售）等方面進行分析和過程控制，這樣的運作模式是有缺陷的。房地產(chǎn)項目是具有資金投入大、項目周期長、預(yù)售反投、項目融資等特征，與其他行業(yè)不同，受國家（或地區(qū)）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟調(diào)控、信貸政策、競爭程度等外部影響較多。因此，中小房地產(chǎn)公司要生存發(fā)展，就必須要有清晰、可實現(xiàn)的資金控制計劃，避免因缺乏科學(xué)、系統(tǒng)的論證草率投資新項目，使之陷入運營困境。

（二）外部環(huán)境

在起步資金充足的情況下，房地產(chǎn)入行門檻是相對比較低的，為此，大量初涉地產(chǎn)的公司抓住了行業(yè)發(fā)展高速期，效果較好。但是，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年底我國大陸人口為140005萬人，2019年凈增長400多萬人，最近10年才增長4.5%，人口增長幾乎停滯。同時，全國平均城鎮(zhèn)化率已超過60%，2016年底全國城鎮(zhèn)人均住宅面積達到36.6平方米，至今仍在增長。

從上面數(shù)據(jù)可以判斷，全國已基本解決居民改善住宅的需求。但投機、炒房、囤房等行為推高了房價，拉長了行業(yè)高速增長周期。雖經(jīng)過2008年金融危機，每3～5年周期性松緊調(diào)控，安置調(diào)節(jié)廉租房，但并未得到有效控制，以至于出現(xiàn)房價高、存量高、同質(zhì)化嚴(yán)重、空城增多、熱點城市交通問題突出、政府財政過度依賴房地產(chǎn)、地產(chǎn)經(jīng)濟增速高過整體經(jīng)濟發(fā)展等問題。因此，國家從2015年開始進行了供給側(cè)改革，要求經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，壓縮鋼鐵、煤炭、地產(chǎn)等行業(yè)產(chǎn)能。2017年，中央再次強調(diào)“房屋是用來住的，不是用來炒的”，要求回歸房屋實質(zhì)。房屋作為不動產(chǎn)，已完成居住和城市布局的國家層面目標(biāo)，所以房地產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)型服從于國家整體經(jīng)濟發(fā)展的軌道。

由此斷定，政策調(diào)控不會放松，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間持續(xù)變窄，黃金白銀時代將不會再出現(xiàn)，黃銅時代也不會長久。雖然不會“一刀切”快速解決問題，但通過長期的金融政策、土地供給和其他調(diào)控，可取得其效果。這種系統(tǒng)性的調(diào)控，使所有公司都不同程度受到影響，相比較，中小房地產(chǎn)公司影響最大。尤其是金融政策影響使其融資困難，或通過非金融渠道付出更高的成本，使資金短缺風(fēng)險等不可控制。

二、投資立項分析

不管房地產(chǎn)項目有多大，不管項目融資渠道是何種形式，項目資金流入與流出必須匹配。舉個簡單的例子：假設(shè)項目總收入凈利率為14%，項目預(yù)售前期投入為總收入的40%，每隔兩年投入一個新項目，投資金額相同（指標(biāo)基本合乎實際情況）。

從表1可以看出，正常情況下，3個項目銷售完畢產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入才滿足第4個項目的前期投資。在前3個項目尚未完工，銷售不理想，自有或貸款資金不足的情況下，若貿(mào)然投資第4個項目，會導(dǎo)致風(fēng)險快速增長，除非行情好，利潤大幅增加。更何況前3個項目之間都要相互拆借資金，具有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。

此例可清晰得出：一是兩個項目連續(xù)投資間隔時間越短，資金缺口越大，使用杠桿資金，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。二是應(yīng)抓住項目運營的核心，通過順暢的銷售來保證資金流入，從而匹配資金流出。三是預(yù)售行為本身就是最好的融資工具，通過預(yù)售完成本項目建設(shè)，加上適度的外部融資以保障項目安全，但預(yù)售和外部融資往往被濫用于瘋狂的項目擴張，導(dǎo)致其中一個項目出現(xiàn)重大危機時整個體系運轉(zhuǎn)失靈。

三、運營圖例分析

為監(jiān)控資金狀態(tài)，現(xiàn)以簡易圖例對項目公司進行管理，原理是將資金收支狀況綜合反映在一張圖上，以便分析。

第一，項目運營狀態(tài)分析圖，分析項目公司事中運營態(tài)勢。收入為主營現(xiàn)金流入[預(yù)收賬款+應(yīng)收賬款，提取累計收款金額），支出為主營現(xiàn)金支出（開發(fā)成本+期間費用+稅金+預(yù)付賬款+固定資產(chǎn)-應(yīng)付賬款（余額），提取累計支付金額]。收、支都緊抓主營業(yè)務(wù)這條主線，排除其他往來款、長短期借款等非主營收支的輔助項干擾。

狀態(tài)點分析：如公司所處狀態(tài)點在分割線左邊（即支大于收），離分割線越遠，經(jīng)營越差，需靠外部融資支撐運營。狀態(tài)點在分割線右邊（即收大于支），離分割線越遠，經(jīng)營越好，資金安全有凈流入。

效果：通過此圖定期反映主營態(tài)勢，輔以現(xiàn)金流量表等進行運營分析。體現(xiàn)在財務(wù)報表上為：主營越好輔助項越少，主營越差輔助項越多。

第二，項目收支交叉控制圖。發(fā)揮房地產(chǎn)項目可預(yù)售及全額銷售的特點，兼顧利潤和資金安全，計劃好收支交叉時點。當(dāng)融資越困難交叉點越要靠前，以確保項目安全。

四、財務(wù)指標(biāo)分析

由于房地產(chǎn)行業(yè)特點，收入成本在項目完工后才結(jié)轉(zhuǎn)，因此日常財務(wù)報表中存貨、預(yù)收賬款所占比重很高，單靠財務(wù)報表指標(biāo)分析對實際業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性不強。而通過現(xiàn)金流入、流出分析，才最貼近房地產(chǎn)公司實際經(jīng)營狀況。從中長期來看，現(xiàn)金變動方向與盈虧方向是一致的，并不影響利潤分析。

（一）科目縱向分析

A：本年主營現(xiàn)金收入/上年主營現(xiàn)金收入，同比數(shù)值大于1，說明銷售收入或資金流入在增長。

B：本年主營現(xiàn)金支出/上年主營現(xiàn)金支出，同比數(shù)值大于1，說明項目投入或資金流出在增長。

如A大于B，說明本年主營現(xiàn)金收支狀況比上年好，反之者差。

（二）科目橫向分析

當(dāng)年主營現(xiàn)金收入/當(dāng)年主營現(xiàn)金支出，數(shù)值大于1說明當(dāng)年現(xiàn)金收支匹配，有凈額流入，經(jīng)營較好。小于1說明有外來資金周轉(zhuǎn)，但外來資金能支撐多久，就必須計劃好后續(xù)年度數(shù)值是否大于1。

（三）相關(guān)指標(biāo)分析

A：主營現(xiàn)金支出（含費用及銷售稅金）/預(yù)算總支出。

B：已售建筑面積/可售建筑面積。

通過A、B指標(biāo)比較分析單個項目存貨是否積壓，一般情況下，A大于B存貨積壓，尤其預(yù)售前是無銷售的純積壓。相反則銷售正常。

經(jīng)上述各分析方法可知，采用主營現(xiàn)金流入、流出方式分析資金運營效果更直觀，當(dāng)指標(biāo)不佳時及時采取措施改進。

五、加強資金管理的對策、建議

（一）順應(yīng)市場需求，減少沖動投資

中小房地產(chǎn)公司要冷卻投資新項目沖動，拋棄一味貪多求大的思維，分析宏觀經(jīng)濟形勢、本行業(yè)發(fā)展趨勢和財經(jīng)政策影響;認清本地區(qū)市場競爭程度和供需狀況，識別本公司經(jīng)營狀態(tài)及財務(wù)風(fēng)險，調(diào)整運營增強資金能力和在金融機構(gòu)等方面的融資能力。要適應(yīng)未來房地產(chǎn)多元化市場需求，從數(shù)量向質(zhì)量方向改變，向綜合服務(wù)、旅游、舒適、工作與居住兼顧、極具特色類型方向發(fā)展。通過積累優(yōu)質(zhì)項目提升公司品質(zhì)，獲得金融、社會資本，獲得投資者等關(guān)聯(lián)者的認可。

（二）完善內(nèi)部管理和信用管理

借鑒先進的管理理念提升管理水平，憑借現(xiàn)代化的經(jīng)營管理，完善和優(yōu)化企業(yè)管理制度。保證財務(wù)信息的真實性和可靠性，規(guī)范財務(wù)管理制度，提升企業(yè)信用評級，提升企業(yè)獲取資金的優(yōu)勢，從而獲得更多的融資機會。[1]

（三）優(yōu)化融資鏈條

根據(jù)中小房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀，除了傳統(tǒng)金融機構(gòu)融資外，還要增加信托融資、眾籌融資、合作開發(fā)等較現(xiàn)實的外部融資。處置發(fā)展不明朗、資金占用大的項目，更換銷售方式減少存貨積壓，包括互聯(lián)網(wǎng)營銷等手段。在主營安全的前提下開展多元化經(jīng)營，增加資金流入。[2]

（四）加強資金管理及預(yù)警機制

第一，狠抓項目運營管理，提升主營周轉(zhuǎn)以保證項目安全。減輕對杠桿資金的過度期望和依賴，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，讓杠桿資金處于低風(fēng)險水平。

第二，集中多項目資金，統(tǒng)一調(diào)配，以收定支控制開發(fā)節(jié)奏。

第三，改善傳統(tǒng)以盈利為中心的預(yù)算模式，定期開展以資金為中心的計劃，兩者結(jié)合建立完善的資金風(fēng)險預(yù)警機制。其中，重點關(guān)注融資風(fēng)險，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)信息與管理資料，借助各類數(shù)據(jù)模型，輔以財務(wù)分析等多種方式，對企業(yè)的融資風(fēng)險進行預(yù)判和防范。[3]通常而言，融資風(fēng)險大，融資成本就會相對較高，融資成本與風(fēng)險成正比例關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免過度負債而增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，合理選擇債務(wù)性融資的比例，平衡權(quán)益比重，并結(jié)合自身的實際情況，從企業(yè)的融資能力、運營能力以及獲利能力等方面著手，尋找豐富多樣的融資方式。[4]

六、結(jié)語

2018年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達到9.7萬余家，相信這一輪地產(chǎn)情勢會淘汰大批中小型房地產(chǎn)公司，如何不被淘汰才是中小型公司當(dāng)前迫切思考的問題。中小型房地產(chǎn)公司需認清形勢和自我，適應(yīng)未來方向，慎重立項，做實運營;理性看待融資政策不好、融資渠道變窄的問題，解決杠桿資金短缺和項目滾動發(fā)展的矛盾，調(diào)整融資成本和財務(wù)風(fēng)險，以達到生存獲利和長遠發(fā)展的目標(biāo)。多重視資金管理，讓經(jīng)營變得更加順暢。

（作者單位為重慶長壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 張國良，卞政.當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題及應(yīng)對措施[J].經(jīng)營與管理，2020（01）：28-31.

[2] 葛愛斌.房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策研究[J].納稅，2019，13（12）：147-148.

[3] 朱鐸軍.我國房地產(chǎn)公司融資模式創(chuàng)新研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（16）：153+155.

[4] 陳廣麗，瞿曉龍，周衡星.廣西中小型房地產(chǎn)公司營運資金管理研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（15）：467-471.