中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目動態(tài)投資模型分析

唐堯禹

摘 要 博泰房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)自身特點，并結(jié)合當下房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況以及房地產(chǎn)項目具備周期長、風險大等原因，為保證開發(fā)周期中資金的流動性，并合理的籌集項目所需的資金，降低融資成本，做出更為充分、科學的投資決策，并指導各項工作計劃的布置和調(diào)整，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。本文圍繞博泰房地產(chǎn)開發(fā)公司云南某項目為例進行闡述，深入分析在房地產(chǎn)開發(fā)的整個周期內(nèi)每個關鍵節(jié)點的資金流量，并從原靜態(tài)測算的方法轉(zhuǎn)換為建立動態(tài)投資測算模型，并通過該模型明確了拿地的標準，指導了工作計劃的開展，并最終以實例驗證了模型的可行性。

關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 項目動態(tài) 投資模型

房地產(chǎn)開發(fā)項目具備周期長、不確定性因素大等特征，從而使得該類型企業(yè)在項目投資決策之初沒有進行充分、合理的投資分析，使得在后期導致融資成本高、資金使用不合理，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等嚴重問題。所以就需要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個開發(fā)周期內(nèi)提前預測并合理安排資金的使用，作出更為充分、科學的投資決策。這樣才能更加合理地規(guī)劃資金的籌集時間，有效地降低資金使用成本，最大限度地防止資金流斷裂的風險，并通過動態(tài)投資模型的建立指導工作計劃、資金的籌措和使用及銷售回款的可行性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司建立動態(tài)投資測算模型的必要性

（一）靜態(tài)投資測算的優(yōu)點

計算簡單，可大體上知道項目的各項指標是否滿足公司的投資指標的要求，能大體上測算出項目的資金總需求，能大體測算出項目能否在一年內(nèi)使得現(xiàn)金流回正等公司的要求指標。

（二）靜態(tài)投資測算的缺點

無法合理規(guī)劃資金的籌集時間，無法提前了解開發(fā)周期中各關鍵節(jié)點的資金流量情況，無法動態(tài)觀察項目運行后各項指標與預測數(shù)的差異情況。

（三）建立動態(tài)投資測算模型的必要性

首先，可以利用該模型作出更為充分、科學的投資決策分析。其次，能夠提前合理規(guī)劃資金的籌集渠道、方式和時間。再次，能夠及時發(fā)現(xiàn)項目運行后各項指標與預測數(shù)的差異，提前調(diào)整項目的整體工作計劃。最后，可以預測和模擬經(jīng)營風險，通過財務數(shù)據(jù)倒逼工作計劃、資金使用及銷售回款的可行性。

二、博泰房地產(chǎn)開發(fā)公司動態(tài)投資測算模型

（一）確定項目的經(jīng)營指標

1.項目的基礎信息

其中包括：項目的所在城市及板塊、城市屬性、項目類別、項目規(guī)模、開發(fā)周期（年）、銷售周期（月）、項目的經(jīng)營模式等。其中，城市屬性分為3類：封閉市場、溢出市場、波段市場;項目類別分為4類：高周轉(zhuǎn)高利潤、高周轉(zhuǎn)低利潤、低周轉(zhuǎn)高利潤、低周轉(zhuǎn)低利潤;項目規(guī)模分為4類：小項目、中項目、大項目、特大項目（引用了項目卡位標準中的分類標準）。開發(fā)周期為項目拿地至全部交付的周期;銷售周期則為開盤至全盤去化的時間周期;項目的經(jīng)營模式分為兩類：自行操盤、合作開發(fā)。

2.項目的關鍵指標

其中包括：項目的總可售貨值、項目的工程成本、項目銷售凈利率、銷售凈利潤、資金流回正的時間、自有資金投資回報率。這些關鍵指標的結(jié)果直接關系項目的投資質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在測算以上關鍵指標時，應當同步設定相關指標的控制數(shù)。這個控制數(shù)可以根據(jù)自身以前開發(fā)管理得較好的項目相關指標為參考，也可以以同行業(yè)競爭企業(yè)的相關指標為參考。比如銷售凈利率控制數(shù)為≥8%、現(xiàn)金流回正的時間為≤12個月、自有資金投資回報率≥30%。

3.項目的其他指標

其中包括：開發(fā)業(yè)態(tài)的設計指標、開發(fā)關鍵節(jié)點的計劃完成時間、銷售指標、成本指標、融資指標、財務成本指標、營銷費用指標、管理費用指標、稅金指標、凈利潤指標、現(xiàn)金流指標和投資收益指標。以上指標的測算需要工作人員根據(jù)歷史經(jīng)驗和市場情況進行合理預測，特別是開發(fā)關鍵節(jié)點的計劃完成時間預測的準確性，直接影響到大額現(xiàn)金流出的時間分布以及融資方案的計劃安排。企業(yè)可通過借鑒其他優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和理論知識，結(jié)合自身情況加以完善和改進。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策和房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展都息息相關，房地產(chǎn)業(yè)本身就具有不同于一般企業(yè)的特點，房地產(chǎn)行業(yè)一旦實施重大決策，就具有不可變性。以上經(jīng)營各項指標的確定，旨在讓董事會或類似權(quán)力機構(gòu)更加了解整體項目的情況，進行全方位的考慮，并通過集體決策的形式來對重大的投資項目進行表決。這樣才能夠有效控制和降低投資風險，并保證施工項目在預期時間內(nèi)完成，更加精準地預測資金流的時間分布，并最終實現(xiàn)公司對項目投資的各項指標任務。

（二）進行項目成本測算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要分為六大類：土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。企業(yè)的成本控制中心應該結(jié)合項目實際情況，對投資開發(fā)過程中的以上成本進行預測，確定基礎成本，并鎖定風險因素。在這里采用沈陽建筑大學土木工程學院崔實老師（2019）的成本公式：C=∑（a1，a2…an）×I。其中，C為基礎成本;a1，a2…an為開發(fā)項目全成本，包括土地成本、土地稅費、設計勘察費用、基礎設施費、配套費、開發(fā)建設費等;i為風險因子。

（三）進行項目銷售計劃測算

根據(jù)項目可行性研究對市場的判斷和預測，確定預期銷售額。云南項目為波段市場，主要客戶人群為旅游度假類的，從而導致在現(xiàn)金流量預測上只有每年的11月至來年的5月間才會帶來現(xiàn)金流入。再次采用沈陽建筑大學土木工程學院崔實老師（2019）的公式V=∑（n1×v1，n2×v2，…nn×vn）其中，V為投資對象預期銷售額;n為投資對象分類型可售面積（投資組合）;v為根據(jù)可行性研究得出的投資對象分類型可售單價。

（四）確定關鍵支付節(jié)點的現(xiàn)金流量

項目的關鍵節(jié)點主要有：首筆拆遷款、首筆土地款、土地尾款、拆遷尾款、用地規(guī)劃、不動產(chǎn)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、項目開工、銷售案場開放、正負零、預售許可證、開盤、封頂、股東資本金回正、項目現(xiàn)金流回正、綜合驗收、交房等。將項目的成本測算數(shù)據(jù)合理分攤至各支付節(jié)點。比如，整個土地款為1.9億元，在2020年2月28日首筆土地款關鍵節(jié)點要支付整個土地款的8%，在2020年3月31日土地尾款的關鍵節(jié)點要支付整個土地款的32%，在2020年6月30日拆遷尾款關鍵節(jié)點要支付整個土地款的60%。

（五）確定融資方案

根據(jù)銷售計劃測算以及關鍵支付節(jié)點的現(xiàn)金流量，在保證項目在整個開發(fā)周期內(nèi)資金流不斷裂的前提下確定項目的融資總需求，提前合理確定融資渠道，反算項目在投資周期內(nèi)的財務成本。根據(jù)前述確定的關鍵支付節(jié)點的現(xiàn)金流量，合理確定融資資金的流入節(jié)點，提高資金的使用效率。在當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)前期投資巨大，特別是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)常常面臨融資難、成本高等問題。一個項目的財務成本控制是至關重要的，因此，建立動態(tài)的投資測算模型是十分必要且關鍵的。

（六）確定項目整體現(xiàn)金流量表

首先，將以上銷售計劃測算的現(xiàn)金流量、關鍵支付節(jié)點的現(xiàn)金流量以及融資方案現(xiàn)金流量匯總整理出項目整體現(xiàn)金流量預測表。這樣企業(yè)就可以在開發(fā)周期的每個節(jié)點隨時觀察出實際的現(xiàn)金流量與預測現(xiàn)金流量的差異，從而合理地安排工作計劃、資金融通以及項目工程款節(jié)點的支付，使得項目整體健康、有序地推進。其次，企業(yè)還可以通過整體的現(xiàn)金流量表直觀地看出在哪個節(jié)點是資金的峰值，以及哪些節(jié)點會出現(xiàn)負的現(xiàn)金流，并通過調(diào)整融資方案和銷售、支付計劃來實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。最后，利用動態(tài)投資模型給金融機構(gòu)做路演，可以有效地推進產(chǎn)融結(jié)合，將金融資本引入產(chǎn)業(yè)中來，這樣可以更加有力地促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、實施動態(tài)投資模型后的建議

（一）需提升分析的深度

房地產(chǎn)項目在開展各項分析工作之前，必須保證分析數(shù)據(jù)和相關信息的準確性和真實性，才能夠保障后續(xù)的分析工作能夠順利開展。因此，基礎數(shù)據(jù)分析工作和收集工作就非常重要，針對市場調(diào)研工作的深度也應當更進一步。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將宏觀分析和微觀分析有機結(jié)合，明確具體的分析內(nèi)容。其次，從不同角度進行分析，保障分析工作的科學性和有效性。最后，建立動態(tài)投資測算模型并非否定中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司以后對項目做靜態(tài)測算的必要，畢竟動態(tài)投資測算模型比較復雜，對相關分析數(shù)據(jù)和信息的準確性要求更高，才能夠保證后續(xù)的分析工作能夠順利開展。因此，在篩選項目之時，可以首先運用靜態(tài)測算方法進行評估，如項目的投資效益指標能達到股東的預期，則可以再對其進行動態(tài)測算分析。這樣企業(yè)就可以更加科學、有效地作出投資決策。

（二）加強工作人員專業(yè)能力的提升

該動態(tài)投資測算模型的質(zhì)量，完全依賴工作人員對各模塊數(shù)據(jù)的測算以及分析能力。因此，如果工作人員的專業(yè)能力有所欠缺，就無法從根本上保證投資決策的有效性。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當加強專業(yè)人員的培訓以及外出學習、交流的機會，提升工作人員的專業(yè)能力，這樣才能保障動態(tài)投資測算模型中測算的各模塊數(shù)據(jù)質(zhì)量更高。

（三）利用模型進行敏感性分析

建立動態(tài)投資測算模型并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅為投資決策，還可以進行敏感性分析，論證各項工作計劃的可行性。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目來說，各地區(qū)、城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本較為穩(wěn)定，沒有太大波動，影響最終成本的不穩(wěn)定因素大多來源于土地價格這一個變量。因此，在利用模型時，還可以通過預測的銷售單價和回款計劃來倒逼出能接受的土地價格，這樣可以更具針對性地進行“勾地”談判和篩選。反之，在確定好土地價格、房地產(chǎn)各項開發(fā)成本后，可以認證銷售單價和回款計劃是否能達到投資者要求的報酬率，是否要對既定的銷售單價和回款計劃做出調(diào)整。

（四）完善項目投資控制指標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合自身特點，通過高層集體會議的形式確定投資關鍵指標控制數(shù)，在深入了解我國經(jīng)濟環(huán)境和外部變化因素的情況下，通過借鑒其他優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和理論知識，加以完善和調(diào)整。但是，這些指標的調(diào)整必須要符合市場情況且通過集體表決或聯(lián)簽制度。相關工作人員也必須在學習中不斷完善控制指標體系，最好是每年能根據(jù)市場情況和項目具體情況對控制指標進行重新評估，這樣可使得董事會或類似權(quán)力機構(gòu)作出更加科學、有效的投資決策。

（作者單位為博泰投資集團有限公司）

參考文獻

[1] 崔實.房地產(chǎn)項目投資決策可研模型研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（06）：46.

[2] 江華波.房地產(chǎn)項目投資決策要點分析及建議[J].中國集體經(jīng)濟，2020（04）：61-62.