房地產成本的歸集與分攤

洪文燕

摘要：房地產作為國民經濟的重要組成部分，與傳統工商企業相比，其有著規模大、投資高、周期長等特點。同時，房地產行業由于項目內容相對復雜，成本核算的環節較為繁多，正面臨著如何將成本進行最優化分配的問題，但目前還沒有一個標準能將成本進行統一處理。因此，本研究通過分析房地產成本的內涵，了解房地產成本的具體歸集內容以及分攤的原則，并以此為基礎，提出能優化房地產成本分配的有效策略。

關鍵詞：房地產成本;歸集;分攤

一、房地產成本內涵分析

房地產成本主要來自房地產土地的征用、工程、安裝以及公共設施等方面的費用。房地產成本占比較大的是土地、土建以及相關設備的費用，大約占到了整個費用的80%以上，其中又以土地費用為最重要的成本，它是房地產項目實施的可行性與預估利潤的主要經濟指標。除了土地費用之外，房地產項目之中利息和管理的費用占比也較大，原因是由于房地產項目的規模往往較大，所以投入資金相對也多，承擔的風險相對較大，再加上項目建設的周期長，時常會向銀行進行貸款來完成項目，之后形成的費用自然就會較高。還有一項成本在房地產項目之中也不可缺少，即市政的基礎公共設施費用。它涉及到市政的水、電、氣等必要設施以及其他的公共配套設施。

二、房地產成本的歸集

（一）在土地及拆遷使用費方面

作為房地產成本主體之一的土地及拆遷費，也是房地產成本歸集的重要內容。房地產行業在進行項目成本預算時，首先就要考慮的就是土地以及其拆遷使用費用。具體而言，房地產土地及拆遷使用費顧名思義，就是房地產行業在進行土地征用以及房屋拆遷過程中產生的費用。房地產在進行成本歸集時要明確每一項的負擔費用是否厘清，房地產成本的歸集要根據現實情況進行操作。要么房地產行業將此費用完全計入整體成本之中，要么每個項目分別進行成本歸集后，再根據不同的分配方式計入項目的總成本之中。

（二）在前期工程費方面

作為房地產開發項目的前期工程，其主要涵蓋的是房地產在開發土地之時，進行的地質勘測，對水文和工程地質情況的研究，以及規劃設計開發地等所有內容。房地產只有將前期的工程做好之后，才能保證后期的項目順利開展。由于房地產前期工程涉及的范圍廣泛，且是整個項目當中不能缺少的部分，所以房地產前期工程費的歸集也是其工作重點。針對這部分費用的歸集，一方面可以將其直接計入房地產“前期工程”項目的成本核算之中，另一方面可以先在相關賬戶歸集完之后，再根據一定的分配標準計入“前期工程”項目的整個成本之中。

（三）在建筑設備及安裝工程費方面

房地產在進行開發時，要將需要安全保障設施的建設考慮在內，從土石方到架空層，再從高低壓配電到消防通風，這些基礎的建筑工程和設備都不能忽略。而房地產行業這方面的工程，往往采用的是出包方式，目的是能讓房地產的項目在順利實施的前提下，還能使全體施工人員同時得到人身安全保證。房地產建筑設備及安全費用在進行歸集時，要在先了解每個項目的具體核算單之后，再分析需要支付的金額，最終計入建筑設備及安裝工程費這一項目的成本之中。

（四）在公共基礎設施費方面

房地產開發時，除了滿足客戶對房屋的要求，還要將周圍的配套公共基礎設施進行完善，進而使得客戶能得到一個全面的良好居住環境。公共基礎設施建設的具體內容，有包括崗亭、游泳池、球場、道路等一系列在內的相關設施。房地產一旦提高了這方面的金額，將其計算到房屋售賣的整個費用之中，可以保證其行業獲得更多的利潤，因此公共基礎設施費的歸集對于房地產的發展也是十分重要的。具體而言，公共基礎設施費用的歸集方法與其他工程項目相類似，要不就是直接計入相應的項目之中，要么就等到整個工程完成以后，再根據一定標準整合之后再計入項目成本之中。

（五）在間接費方面

除了與房屋建筑項目直接相關的工程之外，房地產行業還會在項目開發之時產生間接費，其主要是指管理和銷售費，雖然不是房地產開發的主要費用，但是也在整個項目成本之中占據著不小的位置。作為房地產成本的構成之一，歸集間接費用，能節約房地產分配成本，從而提高整個房地產公司的經濟效益。而間接費用的歸集，主要是先通過相關的賬戶進行核算，之后再進行標準化的分配，進而計入相應的項目成本之中。

三、房地產成本的分攤原則

由于房地產成本涉及到的內容較多，從前期工程到后期建設，都需要費用予以支持。在房地產開發所要涉及的項目之中，除了土地及拆遷使用費算作土地成本之外，其他的費用均被算作是建筑成本。鑒于房地產行業的復雜性，目前市場并沒有統一的方法來將成本進行分攤，但是有相關的分配方式作為參考，房地產行業往往根據一定分配方式的原則來進行自身企業的成本費用分攤。具體而言，有以下三種分配原則。

（一）分攤配比原則

房地產成本分攤之中的配比原則，指的是房地產企業在一個固定的時間內，將一段時期的各項收入和成本都進行了統一結算，最后根據整合的數據，來判斷各個不同實踐段內房地產企業的成本收益情況。因此，房地產行業要謹慎做好會計核算工作，將每一個時間段內的建設開發費用進行完備的記錄。

（二）謹慎性原則

區別于其他的行業，房地產所擁有的特點是投資期長、投入成本高、承擔風險大，這就意味著房地產行業的會計核算工作要保持穩定，才能使得此行業能長遠健康發展。所以，房地產行業在開發建設的過程當中，要保持警惕，將自身的重點放在維修建設的工作之中，也不只是注重將來可能會得到的更多收益。前期進行會計核算的評估時，房地產行業要保持冷靜與謹慎，為整體的成本支出留存余地。

（三）重要性原則

房地產開發成本的分攤過程中，還有一項較為有代表性的原則，即重要性原則。對于房地產行業而言，重要性原則是指根據房地產行業每個項目的特殊性，將重要程度不同的項目進行不同的項目核算。雖然房地產行業的投資和風險都相對較高，但是如果成本的分攤能嚴格按照既定的原則來操作進行，就能使得整個房地產成本的分攤詳細到每個具體項目的對象之上，優化資金的分攤工作。

四、優化房地產成本分攤的有效策略

（一）增強處理理念

房地產成本分攤工作想要科學地開展，需要健全房地產成本的管理機制，同時結合信息技術，推進房地產成本分攤的理念進行革新。具體而言，首先，每個房地產企業需要對成本分攤的工作人員進行培訓，通過開設相關的課程，使相關人員能學到適合企業發展的先進管理理念。與此同時，房地產企業還要加強成本相關處理人員的專業能力，定期邀請專業人士來企業進行講座和交流，讓相關會計人員能迅速提升自身對成本分攤的理論認識和實踐經驗。除此以外，房地產行業之間還要經常組織有關成本分攤的交流會，吸納優秀的分攤處理辦法，并根據自身企業的發展情況，選擇適合自身發展的成本分攤方式。

（二）提升監管力度

房地產行業成本分攤工作的監管，具體可以從兩個方面進行。一方面是對相關工作人員的監管，每個房地產企業要制定嚴格的考核制度和獎勵制度，對于業務能力突出的員工給予相應的獎勵，同樣對于成本管理給出欠缺處理意見以及懈怠的工作人員，也要進行一定的懲罰。另一方面，房地產還要加強對信息安全的維護，保護行業會計核算成本的安全，是房地產行業發展的重要基石。所以，房地產行業要定期做到對信息安全防火墻的更新，對于相關的端口還要進行及時地檢查，進而為房地產成本分攤工作的有效開展提供保障，使其每個環節都能順利進行。

（三）強化內部控制

針對房地產行業的內部控制可以從以下三個方面進行。首先，通過科學安排會計相關人員的崗位，加強會計的內部控制，同時建立資產清查制度來保護房地產企業內部財產的安全。其次，將房地產行業內部的審計工作，根據每個企業的實際狀況，來創新審計方式，從而有針對性地開展審計工作，避免舞弊行為產生。最后，房地產的各個企業內部需要強化會計管理，通過逐漸實行會計集中核算管理，來高效完成房地產行業的成本分攤工作。

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