房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險分析以及控制措施

蒙良

摘要：在國家宏觀調(diào)控的環(huán)境下，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了良好條件，同時，企業(yè)間面臨的競爭壓力也隨之增大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境比較繁瑣，在企業(yè)運營發(fā)展中將會面臨各種風(fēng)險問題。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身具有資金高度集中的特點，怎樣才能實現(xiàn)資金控制與管理，減少資金風(fēng)險出現(xiàn)，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的內(nèi)容。本文就結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險基本概述，重點分析房地產(chǎn)企業(yè)具體面臨的資金風(fēng)險，根據(jù)分析結(jié)果，提出房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金風(fēng)險;控制措施

在新形勢背景下，社會消費組織結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，使得群眾對住宅要求逐漸增高，房地產(chǎn)開發(fā)也實現(xiàn)了快速發(fā)展，在高投資、高回報的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，市場競爭壓力加大。近幾年來，國家宏觀政策的改變，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了機遇，同時也加劇了各種風(fēng)險的出現(xiàn)。做好房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險控制工作，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)工作重點，得到企業(yè)各級的高度重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險概述

從字面角度來說，資金風(fēng)險也就是企業(yè)在開展資金管理活動中，出現(xiàn)的各種風(fēng)險因素，這些風(fēng)險因素具有不確定性。針對房地產(chǎn)企業(yè)，自身資金數(shù)量較大，流動性較強，在經(jīng)濟管理過程中將會出現(xiàn)各種資金風(fēng)險，且資金風(fēng)險內(nèi)涵豐富。從微觀層面分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過資金統(tǒng)籌來保證生產(chǎn)運營活動有序進行，在融資過程中如果存在偏差，或者缺少對資金科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率將會隨之下降，從而引發(fā)資金風(fēng)險。從宏觀角度來說，不管是國家宏觀經(jīng)濟政策的改變，還是國際金融市場形勢變化，都會給資金風(fēng)險出現(xiàn)提供可能。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展中，如果缺少充足的資金支持，也會陷入到財務(wù)困境中，出現(xiàn)的問題無法得到有效處理，給房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展帶來不良影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險分析

（一）資金統(tǒng)籌風(fēng)險

導(dǎo)致資金統(tǒng)籌風(fēng)險出現(xiàn)的因素有很多，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，資金統(tǒng)籌難度大。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展需要更多的資金，而對于小規(guī)模企業(yè)來說，由于自身規(guī)模相對較少，不具備充足的儲備資金，在企業(yè)運營發(fā)展中時常會發(fā)生負(fù)債狀況。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取更多資金支持，通常會采取銀行貸款的方式，但是銀行在貸款前，出于對自身利益思考，會對企業(yè)實際運營情況進行調(diào)查，如企業(yè)負(fù)債率、企業(yè)運營情況及項目預(yù)期收益等。銀行貸款發(fā)放審核流程比較嚴(yán)格，并且花耗時間長，使得小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金統(tǒng)籌比較困難。其次，資金統(tǒng)籌需求量大，時間長。房地產(chǎn)企業(yè)在土地采購開始到整個項目銷售結(jié)束，任何環(huán)節(jié)都要得到充分資源支持，所以要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備充足的資金鏈。但是，房地產(chǎn)企業(yè)各個房地產(chǎn)開發(fā)項目，最少開發(fā)周期也會超過2年，甚至一些大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)建設(shè)周期長達(dá)10年。在較長的開發(fā)周期中，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷資金統(tǒng)籌，才能保證企業(yè)正常運營。

（二）資金運營風(fēng)險

由于資金鏈斷裂，導(dǎo)致資金運營風(fēng)險出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，需要投放大量資金，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金不足以支撐一個項目順利進行，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)都要依賴于銀行貸款，如果銀行沒有及時發(fā)放貸款，將會給房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展帶來直接影響，甚至出現(xiàn)工程項目夭折現(xiàn)象。所以融資渠道單一，將會造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險損失。除此之外，因為房地產(chǎn)及缺少完整的預(yù)算管理體系，給資金運營風(fēng)險出現(xiàn)提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)為了健康發(fā)展，需要依賴國家房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策與資金支持，預(yù)算作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本要素，合理的預(yù)算便于企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)之前做好資金統(tǒng)籌工作，但是對于一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，將會面臨一個共同問題，也就是缺少完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。企業(yè)沒有具體核算而盲目施工，使得項目預(yù)算分析和實際施工之間存在明顯差異，在預(yù)算不足以后才進行資金統(tǒng)籌，導(dǎo)致資金風(fēng)險出現(xiàn)。

（三）投資風(fēng)險

和一些大規(guī)模企業(yè)比較，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在投資方面整體規(guī)模相對偏小，而投資是房地產(chǎn)企業(yè)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的根本要素，在新項目開發(fā)探究過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析報告通常不具備準(zhǔn)確性，競爭優(yōu)質(zhì)項目時，競爭實力遠(yuǎn)不如一些大規(guī)模的企業(yè)。而為了能夠戰(zhàn)勝這些大規(guī)模企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要具有充足的資金，在這種情況下使得一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)錯過發(fā)展機遇，影響其健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險控制措施

（一）加強資金統(tǒng)籌管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合時代發(fā)展，對現(xiàn)有的融資渠道進行改革與創(chuàng)新，降低對銀行貸款的依賴，實現(xiàn)融資渠道的多元化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際運營發(fā)展情況確定一種或者多種資金統(tǒng)籌方式，從而實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，讓企業(yè)獲得理想的效益。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式主要以合作開發(fā)、信托融資為主，其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)發(fā)展要求，科學(xué)編制預(yù)算方案。為了發(fā)揮自身推動國際發(fā)展動力，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展中容易受到國家相關(guān)政策的影響，特別是在資金統(tǒng)籌上，因此企業(yè)需要科學(xué)制定資金預(yù)算計劃方案，并綜合思考各種宏觀經(jīng)濟政策，對可能給企業(yè)資金使用帶來影響的政策進行全面分析，在政策實施以后采取相應(yīng)措施，降低給其造成的影響。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)房地產(chǎn)項目來確定投資方式與投資時間等細(xì)節(jié)問題。

（二）強化企業(yè)資金使用管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)增加自有資金數(shù)量，盡可能減少銀行貸款支出。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部留存收益成本相對較低的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目要求，把外部銀行貸款使用份額適當(dāng)降低，這樣能夠有效增加企業(yè)內(nèi)部留存收益總量。并且，通過分析負(fù)債份額，明確財務(wù)指標(biāo)，減少銀行貸款比例，增強企業(yè)負(fù)債能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對運營成本監(jiān)督與管理，特別是在土地采購和房地產(chǎn)項目開發(fā)中產(chǎn)生的各個費用，由于土地采購成本形成的比較早，因此把工作要點放在項目開發(fā)成本管理上。最后，加強房地產(chǎn)及回籠資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對當(dāng)前所處的市場環(huán)境進行具體分析，對資金回流效果綜合評估。隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，市場環(huán)境不斷改變，企業(yè)面臨的競爭壓力升高。為了能夠提高資金回流效率，減少房產(chǎn)庫存資金，應(yīng)該加強市場環(huán)境變化管理，選擇正確的資金回收對策。房地產(chǎn)企業(yè)還要對傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售模式進行改變，促進資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策略中，除了要加強人力、物力及財力資源管理之外，還要通過市場調(diào)查，結(jié)合實際情況選擇最佳的營銷方案，抓住市場發(fā)展機遇，給企業(yè)健康發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

（三）加強企業(yè)內(nèi)部管理

首先，加強決策體系建設(shè)。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險出現(xiàn)的根本要素在于項目投資風(fēng)險，為了防范項目投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好決策風(fēng)險控制與管理工作，加強決策體系建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合內(nèi)部運營情況，科學(xué)編制內(nèi)部控制管理機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目投資活動的監(jiān)管，并且投資管理框架優(yōu)化，也便于在企業(yè)內(nèi)部形成高效的管理體系，讓企業(yè)在項目投資決策過程中及時找出潛在風(fēng)險，將風(fēng)險控制在合理范疇內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，保證投資決策活動順利進行，內(nèi)部控制在其中發(fā)揮的重要作用，能夠?qū)Q策進行科學(xué)把控，保證決策效果。其次，加強項目決策體系建設(shè)，強化項目投資風(fēng)險管理意識，在項目投資活動開展之前，應(yīng)做好市場調(diào)查工作，分析項目可行性。尤其是針對一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)已經(jīng)面臨投資失敗風(fēng)險，企業(yè)需要對投資失敗原因進行總結(jié)，吸取教訓(xùn)，建立一個完善的項目投資決策體系，給后續(xù)項目投資建設(shè)提供參考。通過對項目開發(fā)區(qū)域、宏觀環(huán)境、收益率等投資因素分析，獲取較為理想的項目投資決策方案。最后，完善風(fēng)險預(yù)警體系。對于一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，即便在規(guī)模上和大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)比較有明顯差距，但是并不表示小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)今后不會開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目。資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)運營管理中重要內(nèi)容之一，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實際情況，加強資金管理體系建設(shè)，對企業(yè)項目決策進行科學(xué)判斷。根據(jù)企業(yè)實際情況，建立合理的財務(wù)管理體系。如預(yù)算管理體系、成本控制管理體系、資金風(fēng)險管理體系等，給企業(yè)發(fā)展決策制定提供良好條件。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要從內(nèi)外兩方面入手，通過采集各種財務(wù)信息，給企業(yè)風(fēng)險分析與防范提供數(shù)據(jù)支持，如資金流動比例、總資金周轉(zhuǎn)率等。通過前期考察，找出項目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，制定風(fēng)險防范對策，降低風(fēng)險給企業(yè)帶來的不良影響。

（四）建立健全資金的預(yù)算管理體系

資金預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要內(nèi)容，是保證房地產(chǎn)項目順利進行的基本要素，因此需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，加強資金預(yù)算管理體系建設(shè)。有效的資金預(yù)算管理體系，不但包含事中控制，還包括事前預(yù)算和事后反饋。通過完善預(yù)算管理體系，能夠充分發(fā)揮預(yù)算管理價值。另外預(yù)算參與工作人員，不僅包含財務(wù)工作人員，同時還要求工程項目代表等人員參與其中。項目內(nèi)容包含了工程立項、工程設(shè)計、施工建設(shè)、工程驗收等。在預(yù)算管理中，除了要建立預(yù)算監(jiān)管體系外，還要在內(nèi)部成立專業(yè)的預(yù)算監(jiān)管部門，對預(yù)算執(zhí)行過程進行有效監(jiān)管，追蹤預(yù)算開展與資金實際到賬情況，在完成追蹤調(diào)查工作后及時反饋。針對事后反饋要求，各部門領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)反饋數(shù)據(jù)進行集中探討，及時找出超預(yù)算內(nèi)容并查明原因，如果涉及相關(guān)人員，應(yīng)該追究其相應(yīng)責(zé)任。如果是受到宏觀經(jīng)濟因素影響，應(yīng)該及時提出處理建議。

（五）建立信息化的資金管理系統(tǒng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實際情況，做好成本控制管理工作。其中財務(wù)部門在資金管理中發(fā)揮的重要預(yù)期，肩負(fù)著記賬、核賬、催賬等工作職責(zé)，所以需要給予財務(wù)部門高度重視，加強財務(wù)部門與其他部門之間的交流，這樣能夠便于財務(wù)部門更好完成資金管理工作，并且促進企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平。其次，隨著信息化時代的來臨，信息化管理對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著重要意義，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是如此。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合時代發(fā)展，把信息化技術(shù)應(yīng)用其中，通過建立資金管理信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)對資金使用支出等情況的有效監(jiān)管。管理工作人員可以利用信息化管理系統(tǒng)，及時查看資金流動情況，便于管理人員更好工作，提高資金管理效率，從根源上減少資金流動風(fēng)險的出現(xiàn)，保證企業(yè)資金使用安全。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在推動我國社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要意義。隨著房地產(chǎn)競爭壓力的增大，為了實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，需要從內(nèi)部管理角度入手，加強資金管理。但是從目前情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展中，時常會面臨各種資金風(fēng)險問題，而這些問題的出現(xiàn)，嚴(yán)重制約企業(yè)更好發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了增強企業(yè)風(fēng)險抵御能力，從各個環(huán)節(jié)入手加大管理力度，從根源上防止資金鏈等風(fēng)險問題的出現(xiàn)，在給房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展創(chuàng)建良好環(huán)境的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康

發(fā)展。

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