產權理論視角下共享車位締約探討

李夢雨 李瑞璐

摘要：近年來，我國私家車保有量迅速增長，車輛車位資源不平衡的問題日益突出。車位共享憑借諸多優點——盤活現有閑置停車位、降低停車用地使用量、節約土地資源，進入公眾視野。車位共享作為一種新模式，既有市場需求，又有政策支持，卻沒有快速發展起來，這與它主要面臨的共享車位利益分配協調問題是分不開的。實現車位共享，需要厘清小區車位的租用權、所有權、收益權三方關系。本文從住宅小區停車位產權分析入手，通過分析不同車位的產權性質、車位共享相關方之間的法律關系、經濟關系以及未來車位產權、相關方利益可能發生的關系變動，為共享車位締約設計提出當前適用及未來參考的建議。

關鍵詞：停車位;產權;車位共享;締約

1小區車位所有權劃定

《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”此條規定了小區內停車場的歸屬權問題。

第六條：建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位[1]。

依此，小區車位的歸屬可分為以下三種情況：

（1）開發商將規劃內停車場車位出售或贈與業主：購買或受贈業主擁有各自車位的產權，停車場的公共部分屬以上業主共有。

（2）開發商將停車場車位出租給業主：開發商持有停車場的所有權，業主通過繳納一定的費用獲得車位的使用權，費用標準一般以合同的形式約定下來。

（3）開發商將停車場建設費用分攤至房屋房款中：小區全體業主擁有停車位所有權，共同商定停車場內車位的收費標準，且收益歸全體業主所有，可用于停車場養護或其他小區維護項目。

2物業是否有權收取小區停車費

小區停車費有兩種性質——土地使用費和管理費。兩類費用收費的依據與主體各不相同。

《物權法》第七十三條的規定，小區內的道路、綠地、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。據此得出土地使用費的法律源頭是《物權法》，收費主體是業主。因車輛占用土地，業主收取土地使用費。

管理費的收取以國務院頒布的《物業管理條例》及《合同法》為依據。《物業管理條例》第54條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。《合同法》第365條及第366條規定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應當按照約定向保管人支付保管費。由此可知，物業征得相關業主同意的后可經營小區公共車位，停車車主向物業交納車輛保管費。

根據以上小區停車位歸屬的分析，筆者作出如下總結：

開發商將規劃內停車場車位出售或贈與業主，物業公司無權收取停車費，同時若經業主大會同意，受業主委員會委托，物業公司可以通過管理車庫收取一定管理費。

開發商將停車場車位出租給業主，物業公司經建設單位的授權后可代收停車費，費用標準由業主和建設單位約定，換句話說，物業此時同樣沒有權利收取小區停車費。

開發商將停車場建設費用分攤至房屋價款中，全體業主共有停車場所有權，業主召開業主大會來約定停車場的收費和管理標準。我國《物權法》規定，決定收取小區停車費的權利主體是業主大會或業主委員會。物業公司只是受業主大會或業主委員會的委托，對業主停車進行收費。如因其他原因沒有成立業主委員會，由其物業所在地的居民委員會代行業委會的職責[1]。因此，社區居民委員會也是決定該區域是否收取車費的主體之一。

無論何種情況，去除管理費的收入都應歸全體業主所有，物業公司不得借以隨意開支。

3變化中的小區車位共享環境

3.1物業收費制度轉變：從包干制到酬金制

依據現行規定，業主與物管企業有以下兩種方式約定物業服務費用——包干制和酬金制。

包干制是指由物業管理企業向業主征收固定額度的物業服務費用，在達到管理標準的基礎上內部調節經費余缺的物業服務計費方式。

酬金制是指物業管理企業和業主約定比例或固定數額作為服務酬金從預收物業服務資金中扣除，剩下資金作為小區事務經費，余缺由全體業主自行承擔的物業服務計費方式。

對于物業公司來說，包干制的收費模式更加方便快捷，酬金制過于麻煩。同時，可以盡可能多的控制成本，提高利潤。從業主的角度來講，民眾維權意識和法律意識加強，知識水平更高的年輕人開始逐步關注自身的居住環境和房屋的保值增值，思考稅務籌劃，酬金制將是趨勢，共享車位的締約設計隨物業權能的固定更加具有一般性和普適性[2]。

3.2住宅小區車位定價開放推動社區自治

2015年1月4日，國家發改委價格司提出“指導地方放開9項商品和服務價格”，包括住宅小區停車收費服務，同時提出“有業主委員會的小區，才具備放開的條件”，“停車費由業主委員會定價”。民政部數據顯示，截止到2013年10月30日，“在全國范圍內超過半數小區未能選舉出業主委員會”。廣州市是全國房地產開發較早的地區之一，然而截止2012年4月，該地已經成立業主委員會的小區占比也不及20%。

隨著開放小區停車定價政策的深入落實，如若住宅小區未能及時組建小區業委會，勢必在與開發商的定價協商中處于弱勢地位，引發停車收費不合理等侵害業主利益的行為后果，為了在市場環境下參與定價博弈，多數小區的業主在地方政策頒布后組建了業主委員會，在小區管理事務中，逐漸行使法律賦予的各項權利。業主在小區事務中話語權的擴大是未來一段時間的社會發展趨勢，這一點在對共享車位的締約設計中應當引起注意。

3.3開放小區政策引導

2016年中央國務院印發的《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，加強街區的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

開放小區的政策牽一發而動全身，小區公共用地補償、物業管理、安全保障和民眾觀念轉變方面問題仍留待解決。打開已建成住宅小區不會一刀切，也非簡單“拆墻破院”，打開住宅小區還需配套政策，充分尊重業主權益，跟進物業管理、治安與配套設施的升級。

4共享車位締約設計建議

4.1明確適宜設置共享車位的三類產權

（1）敞開式地上車位。這類車位主要是指地上以規范停車為目的而劃出形成的車位，車位歸全體業主共有且免費使用，開發商或者物業沒有處置權。

（2）小區建筑區劃內規劃建設的車位。建筑規劃之初即在業主購房合同中說明被劃定為車位的區域（該部分不計入公攤且提前規劃為停車用地），產權歸開發商所有，業主可以在入住后通過購買獲得對應車位的產權。如不做說明，則自動歸屬全體業主，開發商可以出售、出租車位，但只能給本小區的業主使用。

（3）計入公攤面積的地下車位。前文提到，算入公攤面積的地下車位，小區全體業主對其擁有所有權，共同商定停車場內停車的收費標準，且收益歸全體業主所有，可用于停車場養護或其他小區維護項目，土地使用費的部分物業不能私自用作他途。

（4）人防工程停車位不適合設置共享停車位。人防工程車位屬于人防工程，是人民防空工程的范疇，產權模糊[3]。它的管理現狀大體可分為兩種，其一車位由開發商代管，出租或出售所得收益上繳人防工程部，其二歸投資建設人防工程的投資者所有，若開發商為投資建設者，則開發商在人防工程部門辦理了相關手續后擁有管理和收益的所有權，若車位建設費用算入全體業主房款，則所有權隨之轉移。

無論采用哪種辦法，都在共享收益的劃分方面存一定爭議和法律風險。

4.2法律約束下利益的整合

產權屬于房地產開發商的車位，共享收益屬于提供信息的共享平臺和車位所有者房地產開發商。因小區車位的特殊性質，《物權法》對車位出租出售提出約束：必須首先滿足業主的需要。依據法條思想，開發商可就用于共享車位占所有車位的比例與業主委員會協商，取得多數業主同意的情況下拿出一至兩成車位（不包含人防工程車位）設為共享車位，或給予在共享車位停車的業主低于市場價格的優惠價以保留其權利優勢。開發商獲得收益后，將所得收益以協商比例分給保管車輛的物業公司和讓渡了部分優先權的業主。

產權屬業主購買或接受贈與的，共享收益屬于提供交易機會的共享平臺和車位所有者業主。車位所有者業主的閑時租賃行為事實上帶來了物業車輛保管以及安全保障成本的提高，由于上述義務屬于業主與物業的締約范圍，在物業管理費中得到體現，共享平臺與物業并無直接權利義務關系，所以業主委員會可與物業在車位管理補貼方面達成協議，或依據酬金制提高物管酬金占業主繳納的管理費用比重，或依據包干制提高物業收費標準，以獲得車位共享管理支持。

4.3環境因素變動引發協議風格、協議內容變更

隨著物業收費制度轉變、住宅小區停車位收費定價放開和小區開放政策的推進，酬金制代替包干制、業委會普遍成立并發揮社區自治作用在一定程度上有利于推動業主明晰與物業公司的權利界限，使得業委會具備實現盤活車位資源存量、擴大共享停車范圍意愿的充分表達權，為共享車位的市場推廣和運營方平等地制定締約奠定了良好基礎。

為了實現小區開放目標，物業管理與治安、配套設施的升級必定會與之俱進，隨著小區開放程度提高、物業管理水平與治安能力提升，共享停車締約設計將從考慮因技術限制帶來的管理成本、居民對小區封閉的固有觀念中掙脫出來，從現階段的以推廣車位共享理念、協調各方利益注重現實可操作性的風格回歸到締約本身所具有的規范化、概念化特點。

參考文獻

王偉. 住宅小區業主區分所有權問題研究[D].長春：吉林大學，2012.

趙丹凌. 我國居住物業服務收費制度研究[D].成都：四川大學，2006.

劉閱春.區分所有建筑物的人防工程歸屬論[J].法學，2013（2）：134-142.

基金項目：本文為大連海事大學大學生創新創業訓練計劃項目（項目編號：201910151371）。