深圳樓市里的房產大V和入會的全職媽媽們

鄧雅蔓

深圳房產市場正受到前所未有的關注，關于該地區“搶房潮”“經營貸”“技術離婚潮”和“斷供潮”等聲音不絕于耳。地方監管層也多次發聲澄清并及時調整措施。

在深圳對“抵押經營貸”監管加嚴之后，一起購房崩盤風波引發輿論關注。

深圳房主魏靜因資金鏈斷裂，無法償還房貸，致價值728萬元的房子日前被深圳羅湖區人民法院查封。魏靜因此與“指導購房”的房產大V深房理陷入紛爭，雙方各執一詞。

《中國經濟周刊》記者近日實地走訪深房理信息技術開發公司（下稱“深房理”）所在地，采訪深房理會員，查閱當事人提供的聊天記錄等，透過這起房產風波，隱約看到深圳樓市中潛藏著一條群體性炒房產業鏈。

天眼查數據顯示，深房理成立于2019年5月，注冊資金100萬元，經營范圍為商務信息咨詢、互聯網信息咨詢和技術開發等。注冊人和出資人皆為李雪峰。李雪峰也被稱為“理總”。

在深房理數千名會員中，風險承受能力相對較弱、對深圳房產及金融市場了解有限的異地單親媽媽、全職媽媽和畢業大學生成為主體。

一些會員對于“財務自由”與“階層跨越”的渴望，與房產大V深諳的套路暗合，兩者形成了炒房利益共同體，一起游走在假結婚、高利貸墊資和房抵經營貸的灰色地帶。

728萬房產斷供事件為何難以立案？

“泡沫”是魏靜“手動”戳破的。

在經歷了假結婚、高利貸墊資、房抵經營貸等一系列操作之后，購房者魏靜終因杠桿過高、房貸壓力過大而深陷資金鏈斷裂泥潭不能自拔，后決定以受害者的身份報警自救。

但她并不太確定該如何定義自己所遭遇的一切。5月5日第一次報警，她就輾轉了公安機關的3個部門。魏靜最開始找的是經偵，經偵隊的警察在聽完事件大概之后，提出了 “欺詐套路貸”的懷疑，并將其轉給刑警隊的反詐中心。在刑警隊錄了兩天筆錄后，魏靜被送至深圳龍華區民治派出所。她在那里拿到了報警回執。

魏靜說，她第一次報警已過去一個多月時間，但目前（6月12日）仍未立案。“現在警方說在調查中，沒說無法立案，也沒有給我不予立案或立案的回執。”魏靜對《中國經濟周刊》記者說，她一直還在等待。

事情還要從3個月前說起。

據魏靜介紹，今年3月，在繳納數萬元深房理會員費，并通過假結婚獲得購房資格后，魏靜定下了一套由深房理推薦的房子，售價728萬。

按原本“房抵經營貸”的套路：購房者可在拿出房子價值的約三成作為首付款后，再通過金融墊資公司抵押、拿到房子價值的七成貸款，然后再用公司身份辦理經營貸，最后用經營貸款來還給墊資公司。

據魏靜講述，在深房理的一番操作指導之下，她通過假結婚獲得了購房資格（俗稱“婚票”）之后，好不容易籌集了三成首付200多萬元。但深房理負責對接的工作人員告知她最多只能貸到房子抵押總值的六成，這意味著魏靜還要多湊出一成首付。在跟親朋好友借了一圈后，魏靜以四成首付簽訂了房屋買賣合同。

首付之后是找墊資公司墊資。

魏靜說，深房理的工作人員帶著她輾轉接觸了兩家墊資公司，遭遇了高額的“砍頭息”（高利貸給借款人放貸時，先從本金里面扣除的利息），最后辦成的那家墊資公司年化利率高達36%，25天的放貸利息高達10.9萬元。

按計劃，下一步是去辦理低利率的經營貸。但計劃趕不上變化，4月21日，深圳銀行業監管部門開啟全面排查房產抵押經營貸款的資金流向，重點審查房產交易完成后短期內申請抵押貸款的業務。

4月26日，因政策變化，魏靜被告知無法獲得銀行經營抵押貸款。這使之前向墊資公司借款償還壓力陡增，深房理方面于是又向她推薦了另一家小貸公司，月息一分二，但只能貸五九成（430萬元），而需要還給上一家墊資公司的總額是436萬。

壓倒駱駝的最后一根稻草正是多出的這6萬元轉貸差額缺口。此時的魏靜已經徹底無力籌錢。無奈之下，4月30日，她打電話跟深房理負責人求助，對方同意借款，但條件是：借款人如未能償還借款，必須無條件過戶房產給出借人。

魏靜告訴記者，她拒絕簽署上述借據，雙方拉鋸之下最終換成了常規借據。

但之后魏靜沒有再繼續往下推進。5月5日，她決定向深圳警方報警。至此，包括首付在內，魏靜為購房先后投入了300多萬。

5月8日，該房產被深圳市羅湖區人民法院查封;5月13日，在金融墊資公司的催債下，魏靜436萬的銀行賬戶也被查封。

等待立案的過程，她還需要應對小貸公司的起訴。“因為銀行賬戶被凍結，我沒有錢還給第一家墊資的小額貸款公司，造成了違約，所以被起訴了。”魏靜說，該案將于7月2日開庭。

灰色地帶的房產大V

但深房理在其官方微博否認了 “幫助外地人辦理婚票”等相關質疑，并宣布與“x女士”對簿公堂，追究其誹謗責任。

記者多次嘗試聯系深房理團隊核實此事及會員反映的其他相關信息和情況，但均被拒絕。

從公開的信息看，深房理曾在微博和直播中密集地宣傳“合伙買房以實現財務自由”的概念，并多次講述自己的合伙買房故事。

“不用擔心太多，只要深圳的房價在預期上漲范圍內，就是賺的。”深房理“理總”這樣介紹自己的合伙買房發家史：10年前，他在深圳出20萬用于合伙買房，至今手里已經有了30套房。

據深房理“理總”在直播視頻中的介紹，合伙買房，就是找一個有購房資格的代持人，可以不出資金，按5%來代持股份，然后聯合幾個人湊首付。以1000萬的房子為例，一共10個人，至少湊齊三成首付（每人出30萬）后，就可以通過短期金融墊資，把房子辦理成抵押經營貸或者其他類型的貸款，然后再把貸款的錢拿出去放貸賺錢等，需要償還時再收回，故曰“以貸還貸”。

“合伙買房是在對賭深圳房價。”魏靜認為，這樣的購房方式對會員中相對缺乏資金、風險承擔能力較弱的群體來說，風險巨大。比如，手中積蓄只有二三十萬的單親媽媽，一旦深圳房價停止上漲或者下跌，合伙買房者“以貸養貸”的資金鏈條將會斷裂。

一個人的購房資格總是有限的，為讓更多人代持更多房產，很多剛畢業的外地大學生也成為會員主力群體。

“外地大學生相對不了解深圳本地的情況，手上沒有資金而且很容易拿到購房資格，是代持人的優先選擇。”一位房產從業者告訴《中國經濟周刊》記者，這是部分深圳房產大V的慣用手法，這樣會員需要辦理假結婚、假離婚時，也不愁沒有可靠的對象。

深房理迄今在微博發布的50多個會員致富故事中，就不乏“大學生畢業半年買房”“人人皆可買房，實現財務自由”等故事。

雖然注冊僅一年，但僅從會員收費一項看，深房理的盈利已不可小覷。多位受訪會員告訴《中國經濟周刊》記者，深房理目前擁有6個微信會員群，每群都接近500人，人均會員費在1萬元左右。如果受訪會員反映屬實，那么這意味著，不包括后期咨詢收入，深房理僅在入會收費這一項的收入就達約3000萬元。

隱于幕后的母嬰大V和被圍獵的全職媽媽

魏靜只是群里的全職媽媽之一。她的投入相對較高，損失也更大。

“做了10多年的全職媽媽，2019年因為感情問題離婚了，想著換一種新的生活。”魏靜告訴記者，自己長期生活在江蘇地區，并沒有太多正式工作的經歷，平常主要是在蟹季到來時，在網上賣蟹賺點生活費。

肖云的經歷與魏靜相似。2019年年初，作為全職寶媽（孩子上幼兒園）的肖云感覺自己陷入了一場人生危機：與丈夫的婚姻出現紅燈、孩子年齡尚小以及自己沒有任何經濟收入來源。

“對于現狀產生了一種強烈的恐懼感和倦怠感，很渴望出現改變。”肖云說，這時，她在微博上通過她所關注的母嬰大V注意到了深房理這個團隊。

該母嬰大V會在其微博上不斷轉發深房理會員“購房致富”的故事。其中大部分會員故事都講到，自己作為一個全職媽媽，是如何依靠手中幾十萬的資產在深圳購置到幾百萬的房產，實現跨越式的財務進階。

試圖改變生活現狀的肖云很快被這樣的致富故事吸引。“我已經在家待了幾年，有點渾渾噩噩，社交圈子又小，很多信息是滯后的，所以并不覺得這是金融投機之類的行為。”肖云說。

一開始看到深房理僅入會指導費就需要9800元時，肖云還是比較猶豫，但后來聽了幾個月“理總”的微博直播（APP名：一直播），尤其看到自己長期關注的母嬰大V力薦，她逐漸相信，并最終成為深房理的會員之一。

在“房主魏靜728萬房產被凍結”事件被多家媒體報道后，該母嬰大V已將相關微博和直播視頻刪除。

對賭深圳房價，他們輸得起嗎？

被收取畸高的中介費是諸多會員反映的問題之一。2020年5月，前往深圳入戶購房的李慧說，她前后花費1萬多元后，才發現深房理所謂的低利息貸款其實可以在手機銀行APP上操作，深房理卻將她介紹給了小貸公司并從中收取高額中介費。

魏靜則稱，她從會員費、貸款服務費到假結婚費等共花了近10萬元。

但因深房理拒絕接受采訪，上述這些說法無法得到回應和確認。

“我們入會時，在他們的小程序上填寫了很詳細的信息，包括我們的戶籍信息、家庭地址和資產情況等，這讓我們的維權難度變得很高。”肖云說，她們不敢實名舉報，很多寶媽由于孩子年紀尚小，內心多有顧慮，大多本著多一事不如少一事的心態。

魏靜事件之后，深房理微信群里的有些會員選擇了退群，并向深房理要回會員費等費用。但大部分會員還是選擇留群。“她們要么是已經辦理完購房手續，要么是合伙買房導致的利益綁定。”魏靜說，不管中間過程如何，留下來的會員目的和夢想是一致的：等待深圳房價上漲，賣出房子實現財務自由。

在深圳，深房理不止一個。當記者以購房者身份在深圳購房微信群里詢問時，收到了諸多“通過貸款去深圳買房，從此走上人生巔峰”的所謂房產大V的交流邀請。

無論深圳房價上漲的預期如何、房價還有多少漲幅空間，這些大V聚集起來的、風險承受能力相對較弱的購房者群體，始終猶如一個不定時炸彈，在深圳樓市深處暗流涌動。

（文中肖云、李慧為化名）