城市老舊小區改造新模式及關鍵技術

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摘 ? ?要：隨著經濟社會的持續快速發展，城市老舊小區改造迎來了前所未有的重大發展機遇，如何采取有效措施切實提高城市老舊小區改造總體成效，成為業內廣泛關注的焦點課題之一?；诖?，本文首先介紹了城市老舊小區改造的重要性，分析了制約老舊小區改造的因素。在探討老舊小區改造原則的基礎上，結合相關實踐經驗，分別從加強社區居住設施改造等多個角度與方面，提出了推進城市老舊小區改造的有效策略與措施，闡述了個人對此的幾點淺見，望有助于城市老舊小區改造工作的實踐。

關鍵詞：老舊小區;改造措施;方法模式;關鍵技術

1 ?引言

當今社會，經濟發展節奏持續加快，經濟發展質量顯著提高，城鄉建設差距進一步縮小，是城市老舊小區面臨著更為復雜的發展局面，改造過程中的不確定性因素增多。當前形勢下，必須宏觀審視城市老舊小區改造現狀，并采取有效措施，切實優化改造成效。本文就此展開了探討。

2 ?城市老舊小區改造的重要性分析

城市老舊小區改造是提高城市發展質量，優化城市發展活力的重要路徑與關鍵措施。在漫長的城市發展進程中，建造年限相對久遠的小區開始成為老舊小區，建筑結構趨于失衡，小區環境更加低端，小區人群生活品質顯著下降，對老舊小區改造產生了極為迫切的現實需求。長期以來，國家相關部門高度重視城市老舊小區改造工作，在制度政策制定、過程方法控制、保障措施落實等方面制定了一系列重大方針政策，在老舊小區改造工作領域取得了令人矚目的現實成就，積累了豐富而寶貴的實踐經驗，為提高城市發展質量注入了強大動力與活力。通過實施城市老舊小區改造，有利于拉動城市經濟投資和消費，促進城市實體經濟增長。數據表明，城市老舊小區改造對于GDP的正增長具有顯著作用，可有效激發產業鏈條活力，刺激相應配套消費，對于緩解經濟下行壓力成效突出。同時，鑒于我國當前房地產行業系統化發展趨勢尚不成熟，諸多制度標準、行業規范等與經濟社會發展趨勢與需求不相適應。因此，當前形勢下，深入探討城市老舊小區改造問題，具有極為深刻的現實意義[1]。

3 ?制約老舊小區改造的因素分析

3.1 ?政府負擔過重，居民存在等靠思想

在城市老舊小區改造過程中，政府始終扮演著不可替代的關鍵角色，財政支持的力量極為重要?？v觀當前城市老舊小區改造實際，普遍存在著政府負擔過重，財力支持力度相對不足等共性問題，制約著老舊小區改造進程的持續推進，不利于老舊小區改造事業取得未來長遠可持續發展。在老舊小區居民方面，則表現為顯著的等靠思想，片面地認為老舊小區改造主要是政府的事情，無需小區居民出錢，“共享共建共治”的改造理念尚未形成，社區居民力量難以充分發揮。

3.2 ?居民需求多樣，平衡難度較大

在老舊小區中，居民類型相對較多，構成成分相對復雜，不同年齡、不同經濟狀況、不同社會階層的人群共同生活在同一個老舊小區中，在老舊小區改造推進過程中，具有多樣化、復雜化的現實需求。部分小區居民不僅注重房屋住宅的舒適性以及小區環境的優美性，而且注重小區住宅的經濟價值，側重于小區房屋在經濟方面的保值增值。同時，部分老舊小區居民將房屋進行了出租，通過收取租金獲取經濟利益，對于老舊小區改造的興趣不大，導致參與老舊小區改造的主動性與積極性嚴重不足，往往置身事外[2]。

3.3 ?施工方缺乏責任意識，影響改造效果

在現代城市經濟社會發展節奏下，越來越多的城市老舊小區改造施工單位開始出現，并開始投入到激烈的市場競爭中來，部分施工單位缺乏責任意識，盲目追求老舊小區改造進度與成本，導致改造質量大大折扣，改造效果嚴重不足。同時，在老舊小區改造過程中，施工方法不科學、施工過程控制不良，造成路面塌陷、揚塵、噪音等一系列擾民問題，使老舊小區廣大居民備受煎熬。

4 ?老舊小區改造的原則

4.1 ?政府主導、社會力量參與原則

在城市老舊小區改造過程中，應該首先遵循政府主導、社會力量參與原則的原則，充分發揮政府部門的合理引導作用，對全市范圍內的老舊小區進行整體規劃與改造，設立老舊小區改造和治理小組等專業機構，專門推進城市老舊小區的改造與治理，在政策制定、規劃布局、統籌協調等方面發揮更大作用，重點協調解決老舊小區改造推進中遇到的各類疑難問題。同時，應積極鼓勵與引導社會力量參與其中，建立健全政府主導、居民自治、社會力量協同的小區治理體系，優化城市老舊小區改造工作機制[3]。

4.2 ?以人為本原則

城市老舊小區改造的最終受益者是廣大小區居民，因此應遵循以人為本的基本原則推進老舊小區改造，將小區居民的利益放在首位，以滿足小區居民的現實生活需求為基本出發點與落腳點，讓廣大小區居民獲得更大程度上的物質與精神滿足，充分保障每一名小區居民的切身利益。在以人為本原則的要求下，城市老舊小區改造應保障公眾的參與權、建議權、話語權，廣大吸納小區居民的合理化意見與建議，讓社區居民通過發表自己的意見和觀點，參與到社區的改造和發展中來，并對最終整體改造結果進行評估分析，適時優化改造方案。

4.3 ?監管貫穿始終原則

城市老舊小區的改造過程是落實相關制度體系，執行相關規章制度的過程，也是提升小區環境，優化小區居住條件的過程，該過程離不開具有針對性的監督與管理。在監督貫穿始終的原則要求下，應對改造內容、規劃設計、施工組織等內容進行積極公示，確保改造工程質量、安全、工期的統一，一旦出現施工質量問題和延遲完工狀況，要做到誰施工誰負責，對施工過錯方進行追責。同時，在老舊小區改造完成后，還應建立長效管理機制。

5 ?推進城市老舊小區改造的有效策略與措施探討

5.1 ?加強社區居住設施改造

社區居住設施改造是城市老舊小區改造的關鍵構成部分。對于基礎環境不良，條件薄弱、功能不健全的老舊小區，改造后應達到外觀舒適、管線安全規整、消除消防安全隱患的基本目標。在外墻立面方面，修繕建筑外立面，改善老舊小區住宅建筑外在表現特征，并通過修補墻面、更新門窗、噴涂環保材料等措施，整體解決老舊小區建筑物外立面破敗老舊、漏水、外觀形象不佳等問題。在小區內道路與管線綜合改造方面，則應對所有破損道路進行全面排查分析，制定具有針對性的改造實施方案，對破損的邊石、步道板等進行逐一修復，必要情況下應對石塊、路面等進行全面替換或更新。在消防安全隱患方面，應重點解決樓道、消防通道和消防連廊方面的問題，確保所有消防通道的暢通性[4]。

5.2 ?改善社區交通狀況

交通路網是城市老舊小區改造的重點內容，只有全面梳理路網，確保車輛進出有序，規范停車，拓展道路空間，才能使老舊小區面貌煥然一新，具備更加完善的系統化功能。對老舊小區附近道路實施單行限制、打通道路內部循環，設置科學醒目的交通設施，優化老舊小區內部交通組織，對小區內部道路交通組織進行優化管理。此外，加強老舊小區道路與城市干道的有效銜接，合理布置小區出入口，與城市道路融為一體，緩解道路交通壓力。要充分利用既有空間，改造停車設施，優化地面停車、增設地下停車區域，或采用立體化停車等方式拓展停車空間。應充分利用違章建設拆除后的空間進行停車區改造，增設停車泊位，做到停車規范有序。

5.3 ?提升社區綠化環境

優美良好的小區綠化環境可為小區居民營造輕松愉悅的環境氛圍，因此應注重提升綠化環境與綠化效果，用更多的綠色植物打造更為充實而豐富的綠化環境，提升綠化品位。要按照相關部門制定的綠化工作標準，制定具有針對性的綠化實施方案，廣泛征求小區居民的意見，充分發揮業主委員會的作用，對綠化方案進行優化調整與完善。同時，要優化植物布局，對原有綠化植物進行綜合整形修剪，發揮樹木的美觀、造景功能，樹種選擇及種植位置應美觀大方，采用層次化、立體化的種植方式，高大喬木作為行道樹，中間配以灌木，靠近樓體區域栽植低矮花卉，強化綠化效果的立體層次感。老舊小區中的公共空間符合綠化條件的則宜綠化，符合打造景觀條件的則應打造景觀，在有限的區域空間內盡量保持全綠色覆蓋[5]。

5.4 ?完善社區公共設施建設，兼顧節能減排

要拓展老舊小區居民公共活動空間，豐富社區休閑功能，及時維修翻新小區內破損的公共休閑設施，增設小區無障礙健康步道、休閑游憩場地和健身器械等。要增加無障礙設施改造，完善適老化功能，逐步完善老舊小區內部道路、小區出入口、單元門出入口及相關公共設施等無障礙改造，增加慢行步道、更新硬化鋪裝、鋪設適老坡道等，改造小區景觀環境，完善戶外適老化功能。應鼓勵既有多層住宅加裝電梯，并增加無障礙通道，緩解老年人對出行環境的可及性要求，滿足適老化健康出行與康樂生活要求。同時，要融入節能理念和節能要求，降低老舊小區各類系統對基礎性能源的依賴與需求。

6 ?結語

綜上所述，受改造方法、管理模式、人為操作等方面要素的影響，當前城市老舊小區改造實踐中依舊存在諸多方面的薄弱環節與不足之處，制約著城市化進程的有序推進。因此，有關人員應該從城市老舊小區改造的客觀實際需求出發，充分遵循改造規律，創新改造方法，強化改造過程控制，切實提高改造質量，為促進城市進程的順利有序推進奠定堅實基礎，為優化經濟社會發展運行效果保駕護航。

參考文獻：

[1] 汪興東，壬魯.“新常態”下穩定經濟增長新思路——以老舊小區改造扭轉經濟下行壓力、緩解產能過剩[J].城市建筑理論研究，2019（12）：112～113.

[2] 張承宏，穆冠霖，王斌.新時期城市老舊小區改造現狀及難點與對策分析[J].寧波職業技術學院學報，2019（6）：201～203.

[3] 朱燕飛，王志剛，楊宗博.淺談城市老舊小區改造的模式與對策——以大連市為例[J].天津科技大學學報（社會科學版），2019（6）：201～202.

[4] 周玉明，閆明艷.北京市老舊小區管理難題及對策研究——以豐臺區為例[J].安徽農業科學研究，2019（20）：333～334.

[5] 孫梅花，王天馳.城市老舊小區改造現狀及難點與對策分析[J].寧波職業技術學院學報，2018（16）：501～503.