房地產企業債權融資涉稅問題解析

張昆

摘 要：很多的房地產開發企業為了獲得更高的利益就會在開發過程中盡可能進行資金的籌建，利用的相關的融資方式很多。由于方式的復雜性，這就對融資的籌劃產生了很多的難度，稅收本身就具有復雜性，各種稅務的核算非常繁雜，再加上房地產企業本身對稅務工作的輕視，這就導致企業單純為了獲得資金而忽略了稅收，從而導致企業自身的稅收成本提高。

關鍵詞：房地產企業;融資活動;涉稅解析

前言：我國對于房地產企業的政策在不斷的調整，很多的金融機構對房地產企業進行相關的貸款限制，房地產企業為了提高開發資金，就會通過多種貸款方式來進行籌建，本文針對債權類各種融資涉稅問題進行有效的分析與探討。

一、金融機構貸款

1.土地增值稅的涉稅問題

土地增值稅所涵蓋的內容很多，任何一個方面的忽略都會造成自身的稅費的增加，是自身的收入成本提高。針對于土地增值稅的含義，它主要針對于國有土地的使用權和地上的建筑物等取得收入的單位和個人，這些人或物它有其自身的價值所以在他們轉讓后所得的收入，就是納稅的依據，收入越多，他需要繳納的稅費越多，反之，稅費較少是因為他的收入較少。收入的方式有很多種，包含的方面很多，只要其可以體現相應的價值，都可以作為收入，它可以是貨幣，也可以是實物，也可以是其他的收入，只要有所收入就需要進行相應的計算，只要達到一定的標準，并且只要與這方面有關的收入，都需要繳納一定的稅費。增值稅所要繳納，針對的是以上的情況，這里的轉讓不包括贈與等無償行為，所以這種增值稅可以說是一種反房地產暴利稅。增值稅對于房地產來說，需要繳納的稅費是巨大的，我國每年都可以在房地產企業獲得較多的稅費。對于房地產開發企業來說，土地增值稅是指將開發的房屋進行銷售，將這些房屋銷售完后會獲得很多的經濟收益，然后將所獲得的經濟收益減去在開發過程中投入的成本后，剩下的增值部分，然后針對這部分收益來按照當前我國的稅費比例來進行計算，從而得出相關的費用，房地產企業則需要繳納相關的費用上交給國家。

利息支出不作為土地增值稅的內容，他需要單獨列出來，以自己獨特的情況來計算他如何繳納相關的費用，或者不必繳納，因為他可以在計算增值稅之前進行扣除。但是有的時候利息支出并不能在計算增值稅之前進行扣除，因為他有些地方沒有滿足相應的要求，所以為了利息支出可以有效扣除，針對這方面就需要注意三點問題：首先，這筆款項必須用于開發建設活動，其他的內容這筆款項就不會被提前扣除，還要有相關的憑證來作為依據，這是增值稅前進行扣除的關鍵。其次要重視借款利率，借款的利率并不是毫無根據的制定，它也有一定的依據，它的利率不能過高，要低于人民銀行的同期同類基準利率，如果高于，則需要繳納相關的稅費，不能實現抵扣。最后一點是其中的利息要計算分攤，如果不能分攤，就需要繳納稅費，不能進行抵扣。在繳納過程中，其繳納的金額不僅需要參照土地使用權支付的金額，這只是其中的一個方面，房地產開發成本也要作為參照的依據，因為在計算過程中需要依照兩者之和的10%來扣除，只有這兩點都進行結合才能得出最終的數值。

2.企業所得稅的涉稅問題

前面我們也提到了，很多的貸款利息支出是可以進行稅前扣除的，不過前面是增值稅，這里是所得稅，但他們都大同小異，他也可以按照相關的規定在所得稅稅前進行抵扣。對于非金融企業來說，他們的利息支出，只要不高于金融企業的相關貸款利率，計算出來的相關結果就可以進行稅前扣除，但是在計算時還需要通過金融企業的相關貸款利率的情況作為依據，來保證利息支出有效。

對于同期的金融企業的相關貸款利率進行說明，在簽訂借款合同時，其中需要有本省市的金融企業來提供貸款利率數據，且是政府批準，具有相關的政府開具的憑證的企業，他們可以從事相關的貸款業務。同期同類貸款利率，只有貸款期限、貸款金額、貸款擔保等這些條件相差不大的情況下，由金融企業來提供的利率信息，它可以作為平均貸款利率或實際貸款利率。

從銀行進行貸款，在歸還過程中如果因生產問題而出現的相關利息支出以及其他的費用，生產經營方面的可以進行扣除，但是需要有所憑證，只有開具相關的票據證明才能作為稅前扣除的依據，不然就是無效憑證，銀行針對于企業在生產過程所造成的利息支出也會計算在內，這就致使企業的生產成本投入過大，造成企業的相關利益遭到損失，因此，要重視票據的作用，不能忽略它。

3.金融企業的融資票據問題

票據是作為土地增值稅和企業所得稅進行稅前抵扣的依據，它是關鍵也是對房地產企業融資成本的保障，針對票據也涉及了相關的問題。其中的企業貸款的利息票據只有得到稅務機關的認可，才具有相關的效用，并且票據必須有效正規，如果開具的證明不是官方肯定的，那么他的價值便會大大降低，除此之外，房地產企業在開具相關的票據時，不能從個別的信托公司來進行利息收據的獲得，因為他的有效性不高，作為稅前抵扣的依據的效用性不大，很大可能不會成功進行稅前扣除，因此，必須取得正式的發票來進行抵扣。這是信托公司的不足，要選擇正規的金融機構，比如，從銀行出具的相關收據則無須考慮這些。為了利息支出的憑證能夠進行有效的抵扣，除了票據的正規之外，隨著每年的法律法規的不斷更新，僅僅票據開具也會存在很多的問題，為了避免出現別的問題，這就需要提前對相關的稅務政策進行有效的了解。在法律規定的基礎上來進行相關的作為。

二、非金融機構貸款

1.土地增值稅的涉稅問題

前面我們也有所涉及，我們國家對于土地增值稅頒布了相關的規定，其中，如果對于利息支出不能提供相關的證明就必須按照土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額的總和的10%來進行扣除，這種方法適用于金融機構和非金融機構，計算的結果是較為公允的。但是由于非金融機構的貸款的票據效果很差，所以很多的非金融機構不能將借款支付的利息在稅前進行扣除。為了稅務成本不會過高，也不會和會計產生相關的問題，就需要在從非金融機構進行貸款時，要采取銀行委托貸款的方式來進行貸款，這樣可以減少相關的稅務成本的問題。

2.企業所得稅的涉稅問題

對于企業所得稅的相關設置問題也有很多，但是，針對非金融機構的借款的利息支出的抵扣問題，國家也發布相關的法律規定，但是法規在對于所得稅抵扣方面相對于是較為寬松的，沒有那么細致的計算相關的具體細節。

針對于股東間的利息支出問題，我國的稅務總局頒布了相關的規定。這里涵蓋的內容是房地產企業從關聯方企業貸款時，它的投資是有一定的標準的，為了合理把控，投資數值不能過高，需要注意債務性投資不得高于權益性投資的兩倍，如果過高，利息支出就不能進行稅前抵扣。在貸款過程中，需要依照相關的利率，所以關聯方企業的借款利率也不能沒有依據，要根據中國人民銀行在同期頒布的基準利率的基礎上實施，這是一個基本標準，可以作為指導性的數據，在貸款時都需要依照這個標準。如果超過了基準利率，則不能進行稅前抵扣，這里依據的也是國家稅務總局相關的規定。

針對民間借款的利息支出問題，也需要注意相關的利率標準，它的利率不能高于本省金融企業所提供的同期同類貸款利率。這樣才能在接下來的稅費扣除過程中起到作用，實現提前扣除，從而不會出現相關的稅費問題，反之，就會出現無效利率，還會造成稅費繳納的增加。

針對個人借款的利息支出問題，國家稅務總局也進行了相關的要求。在個人的借款中也需要注意一系列的問題與要求，每個環節的缺失都會造成利息支出出現后續影響，造成一系列損失。個人的借款必須真實合法，不是虛擬數據，操作正規，不能違規操作。為了借貸有所依靠，合同的作用至關重要，所以在貸款時要簽訂相應的貸款合同，合同內容要詳細，注意相關的細節問題，要羅列清楚，不要出現合同糾紛的問題，合同的簽訂要符合法律法規的要求，貸款的利率也要注意，貸款的利率要在其發布的標準之下，或者相等。

3.非金融機構的融資票據問題

對于非金融機構的貸款，要注意利息的票據，它是憑證，在稅前抵扣過程中起到的作用很大，因為合法有效的利息票據可以在操作過程中實現稅前扣除，不然就是無效票據。借款票據有多種，其中有關的個人借款的利息支出借款票據尤為重要，畢竟個人的貸款壓力是很大的，如果不重視票據的作用，就會造成稅前不予抵扣，也會給個人帶來相關的影響，除了自身會增大稅費投入之外，自身相關的納稅義務的風險也會受到影響，還會影響自身的誠信等信譽。

結束語：

綜上所述，無論是金融機構的相關借款還是非金融機構的相關貸款引起的稅務問題都需要得到重視，這是企業融資活動涉稅的重點內容。如果對于相關的涉稅問題過于輕視，就會導致企業自身的支出增大，還會影響企業自身的發展與形象，如果相關的稅務問題影響較大，也會面臨法律的追責，這是得不償失的。因此，要合理把控稅費問題，依照票據在進行繳納稅費之前，實現相應的費用扣除。

參考文獻：

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