老舊小區維修改造項目管理難點分析

張柳 中國海洋石油渤海有限公司

1 老舊小區改造的重要性分析

舊區改造是提高發展質量、優化發展活力的重要途徑和關鍵舉措。在漫長的發展過程,居民區有相對較長的建設生活開始變得老住宅區,建筑結構往往是不平衡的,社區環境比較低端,社區人口的生活質量明顯下降,這是一個非常迫切的實際需求轉換舊住宅區。很長一段時間,國家相關部門高度重視改造工作,決策系統中,過程控制的方法,保障措施實施開發一系列重大政策、改造領域的現實工作取得了令人矚目的成就,積累了豐富而寶貴的實踐經驗,提高開發的質量為強大動力和活力。舊住宅區改造有利于刺激經濟投資和消費，促進實體經濟增長。數據顯示，舊區改造對GDP的正增長有顯著影響，能有效激發產業鏈活力，刺激相應的配套消費，對緩解經濟下行壓力有顯著效果。同時，針對目前我國房地產業系統發展的趨勢還不成熟，許多制度標準、行業規范等并不適應經濟社會發展的趨勢和需求。因此，在當前形勢下，深入探討舊住宅區的改造具有重要的現實意義。

2 我國老舊小區維護改造的常用方式與管理難點

2.1 我國老舊小區的維護改造形式

我國部分城市的老舊小區改造形式主要有三種。第一就是修葺維護的形式，這種方法可適用于我國大部分老舊居民樓，這些樓房大多為國有單位的宿舍樓或集資房產，無歷史、文化價值。由于這些建筑住房的使用時間不長，結構較穩定，可為居民提供較安全的居住環境。但問題主要在于樓體外觀受損，且小區的基礎配套設施不完善，所以建議使用修葺維護升級的方式改造。除了將樓房外墻做好美化、修復、保溫工作外，還需要升級加裝小區內的配套設施，如健身器材、垃圾回收、物業安保等等。第二個是保留強化的形式，這類房屋的歷史文化價值高、建筑風格獨特鮮明，是一個城市活的名片，可以改造建設成為旅游打卡地點。所以，保留強化的目的在于穩固建筑內部結構，保留建筑原有的風格與外觀，進而在不改變建筑外觀風貌的基礎上進行強化。第三就是拆遷重建的形式。這種方式主要適用于棚戶區、危房等安全系數低、結構破壞嚴重、周邊環境嘈雜臟亂，不再適合居民居住，可以進行商品房重建，并支持原住民進行拆一補一、就地回遷。

2.2 現階段我國老舊小區改造的重難點

老舊小區的改造重難點主要有五類：第一，就是老舊小區仍有居民居住，原地改造修葺無疑會打擾、影響住戶的正常生活。進而造成原有住戶的不滿，對改造工程的人為阻礙增多。第二，老舊小區的維護改造耗費資金多，拆遷重建的項目還可以由開發商負責原住戶的拆遷賠款的經費。但老舊小區的升級、修葺、改造，則大多需要政府的財政撥款，資金壓力大。第三，老舊小區改造過程中涉及的工程領域較多，比如樓棟中含有的天然氣管道、供電線、供水管道等配套設施。在老舊小區改造的過程中，需要上述單位的積極配合，協調難度高、利益關系錯綜復雜。第四，老舊小區的改造管理不規范，由于小區內部各個項目的改造施工目標不同，項目的分散程度也相對較高。如果沒有一個強有力的管理部門以統籌規劃各大改造項目，就會導致個項目的工程變更復雜、施工現場混亂、安全問題屢見不鮮。第五，施工團隊往往將注意力過多地關注在老舊樓房的外觀修復、改造上，卻忽視了對小區配套設施的添加與建設。老舊小區多是本單位或各單位的宿舍樓、集資房，產權不定，因此也不會有物業管理類的產權組織進駐。物業管理等硬件設施的缺乏，導致了老舊小區的安保系數不達標、居民的生活、居住環境無法得到有效保障。因此，必須加強對老舊小區硬件配套設施的改造與建設。

圖1 老舊小區改造圖（一）

圖2 老舊小區改造圖（二）

3 老舊小區的維護改造管理難點攻克及其解決措施

3.1 必須抓好前期的資金籌備工作

老舊小區的改造工程需要耗費大量的人力物力財力，所以政府拆遷辦、住建委在老舊小區改造工程項目的討論籌備解決，就必須啟動多放融資的機制。根據誰受益、誰集資的原則，從政府財政補貼、中央養護專項撥款、建設單位投資、居民集資等多方進行融資、籌資，為后期改造老舊小區打下充實的資金基礎。

3.1.1 政府補貼

當前，國家中央與各地區政府有著相應的扶持補貼政策，幫助企業完成對轉移資產、供電、供水、供暖、物業服務的分離。符合國家規定范圍內的小區，可享受國家與企業共同承擔的50%的改造用費。利用這一扶持政策，可以很好地幫助解決老舊小區改造轉型工程的資金來源問題。因此，老舊小區所在的當地政府單位、街道辦、社區服務中心乃至居民個人，都必須時刻關注時政熱點，關心關乎到個人利益的政策動態，可以積極關注并申請符合條件的改造項目的推進。

3.1.2 申請中央養護專項撥款

老舊小區的管理單位應積極地關注并申請專項養護資金，并依靠居民與改造公司的共同力量，做好專項資金的應用工作，將每一分錢都做在刀刃上。日常管理單位應全面了解該政策資金撥款的應用范圍，填寫并審核好預算申請書、居民協議、中標通知書、合同等申請材料，并規定好建設時間范圍，與政府部門做好有效的溝通與協調，邀請政府進行工作指導。

3.1.3 社會資本的投資

社會資本參與到老舊小區的改造建設投資之中，可以形成多放共贏的局面。社會資本應在前期改造改建過程中予以資金支持，并利用自身專業、人員參與到建設運營之中，降低工程前期的建設成本與運維成本。后期，社會資本才進入獲利階段，依靠對老舊小區的物業運維或正面形象的樹立方面，為企業獲取經濟效益與良好形象。

3.2 對改造計劃進行充分地調查論證

一般來說，老舊小區內需要改造的項目多樣，形式復雜，居民之間存在不同的想法與需求。項目的負責單位需要在實際改造建設前，就征求居民要求與意見建議，充分考慮、規劃好改造過程中會對居民造成的不良影響與相應的解決安撫措施。老舊小區的改造計劃，應充分意識到現有的樓房結構、居民點合理訴求，并在得到充分地調查論證后，盡可能地不損害居民合法權益，有效協調供水、供電、噪聲、光污染等問題。

3.3 積極主動地與居民進行溝通協調

老舊小區的改造目的，是為將改革開放的春風吹向每家每戶，讓老百姓享受到社會福利，改善老舊小區居民的居住環境，消除舊房的安全風險。因此，日常管理單位必須以社區居民為主，配合街道辦、社區服務中心、小區居民代表、房產局、承包商（建設單位、監理機構、物業管理以及設計單位）進行清晰有效的溝通，及時調和多方關系，解決在老舊小區的改造過程中產生的各種矛盾問題。

3.4 加強老舊小區綠化改造和環境改造

綠地與環境是老舊小區改造與改善的關鍵和基礎。只有全面實現綠化和環境整治的全面推進，才能充分滿足居住區居民的物質文化和精神文化需求。秉承“以人為本，回歸自然，崇尚環境”的設計理念，充分利用有限的空間，打造居民休閑健身場所，采用透水鋪裝，增加景觀小品、休閑桌椅、健身器材等設施。我們應該重視景觀的重要價值的舊居民區,加強自然生態的意識,創造良好的生態環境,促進人與自然之間的和諧統一,在居住環境中,并使舊的城市居住區的整體外觀呈現出新的面貌。

3.5 提高社區居民的積極性，有效參與改造工作

在老舊小區改造與推廣的實踐中，住區居民始終發揮著不可替代的關鍵作用。他們是居住區改造推廣的受益者和促進者，更應該是居住區改造推廣的參與者。因此,積極參與社區居民參與改造來改善工作,充分發揮集體的優勢,全面的想法,提前計劃在最初的形狀,應充分征求廣大社區居民的意見和建議,改造方案完全集成的可行性論證和評估和演示發現的薄弱環節和不足,及時改進。在舊住宅區的改造升級中，難免會觸及部分居民的切身利益。因此，要因勢利導，做好解釋和說服工作，緩解轉型升級實踐中的障礙和矛盾。

3.6 拓寬資金來源和渠道，積極引進外資

老舊小區的改造和提升離不開雄厚資金的支持和保障。由于部分城市經濟發展水平相對較低，整體財政資源相對缺乏，難以提供穩定的資金來源，使得城市舊住宅區改造難度較大。在這方面,我們必須積極拓寬資金來源,積極引入社會化基金,并實現社會化轉換,使社區居民充分受益的同時,讓老社區改造工作的衍生利益更多的人受益,并將強大的資本和新鮮血液注入老社區轉變。同時，對于老社區改造的主力軍，政府部門應劃撥專項資金，有效提高改造資金的利用率，防止有限的改造資金無序消費或浪費。

3.7 加強后續精細化服務

在傳統模式下，老舊小區改造容易陷入形式簡單化的陷阱，導致最終改造后效果不穩定，缺乏長期生命力和活力，這對后續精細化服務提出了新的要求。好的服務理念升級整個過程融入改造完成,提高存活率和方便,長期可持續發展的未來配置更多的優質資源,為舊區提供更準確,更詳細的后續服務,實現政府治理和社會監管,居民自治等之間的良性互動。老舊小區改造完成后,不僅需要保持良好的經營秩序和提供基本服務,比如安全、清潔和維護,而且還提供增值服務,如管家和快遞,以便居民有更多的獲得和滿足他們的細化和個性化需求。

4 結束語

老舊小區的維護改造，是當前我國城市化建設持續推進的必經道路，是我國社會生產力與綜合國力不斷提高點重要表現，更是造福民生、將改革開發的紅利吹向千家萬戶的手段。老舊小區改造不只是普通的工程項目，它更是一個政策性強、政治性高的系統改造事業，需要相關部門積極做好配合協調工作，幫助我國早日實現老舊小區的全面改造完善。