淺議異議登記的實(shí)務(wù)問(wèn)題

摘要：《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了異議登記，異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，將其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載存在異議的情況記載于登記簿的登記行為。異議登記的設(shè)立目的是為了在登記錯(cuò)誤時(shí)，利害關(guān)系人能獲得有效的法律救濟(jì)途徑，通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載異議事項(xiàng)，阻斷登記的公信力，從而達(dá)到維護(hù)和救濟(jì)自身權(quán)利的目的。但實(shí)務(wù)中，異議登記的作用并未充分發(fā)揮，主要原因還是在于登記機(jī)構(gòu)對(duì)于現(xiàn)行異議登記的相關(guān)規(guī)定無(wú)法在操作層面完整理解、準(zhǔn)確執(zhí)行，如異議登記的法律效力到底該如何向當(dāng)事人釋明？申請(qǐng)異議登記的主體范圍到底有哪些？如何辦理異議登記的注銷？法律規(guī)定的當(dāng)事人的賠償責(zé)任在實(shí)務(wù)中如何執(zhí)行？這些問(wèn)題在實(shí)務(wù)中給登記機(jī)構(gòu)造成很大的困惑。

關(guān)鍵詞：異議登記;法律效力;設(shè)立;失效;注銷;損害賠償責(zé)任

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0034-37

收稿日期：2020-01-16

1異議登記的法律效力

異議登記的法律效力是在異議登記有效期內(nèi)，阻斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，使得異議登記后第三人不得主張善意取得。法律規(guī)定對(duì)于異議登記的法律效力發(fā)生了很大的變化。2008年施行的《房屋登記辦法》第78條規(guī)定，異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。按照該條規(guī)定，異議登記完成后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理權(quán)利人處分房屋的登記申請(qǐng)，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)中止辦理，直至異議登記失效或注銷。2008年施行的《土地登記辦法》規(guī)定，異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。該條同樣限制權(quán)利人在異議登記生效期間處分土地權(quán)利。2016年公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)此作出了很大的改變，其中第84條規(guī)定：異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾。該條規(guī)定改變了之前異議登記期間不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)暫緩或者中止辦理不動(dòng)產(chǎn)處分登記的做法，而是由申請(qǐng)人自行決定是否繼續(xù)辦理，實(shí)務(wù)中，如何向轉(zhuǎn)移登記的雙方當(dāng)事人釋明異議登記的法律效力是比較困難的，當(dāng)事人很難準(zhǔn)確把握法律規(guī)定的內(nèi)涵，繼續(xù)交易或中止交易都是兩難的選擇。事實(shí)上，異議登記的出現(xiàn)必然對(duì)正常的交易秩序產(chǎn)生影響。雖然是否繼續(xù)交易由當(dāng)事人自行決定，異議登記不當(dāng)，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償，但當(dāng)事人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)異議登記錯(cuò)誤，造成其損失的，仍會(huì)起訴登記機(jī)構(gòu)。權(quán)利人起訴申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?shù)膶儆诿袷略V訟，權(quán)利人起訴登記機(jī)構(gòu)的屬于行政訴訟，權(quán)利人既提起民事訴訟又提起行政訴訟并不違法。因此，登記機(jī)構(gòu)在受理異議登記時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。

2異議登記的設(shè)立

2.1異議登記的申請(qǐng)主體

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，異議登記的申請(qǐng)主體是利害關(guān)系人。《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都未明確利害關(guān)系人的范圍。2012年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第2.1.6條將利害關(guān)系人定義為：能夠提供證據(jù)證明房地產(chǎn)登記結(jié)果影響或可能影響其合法權(quán)益的人。即利害關(guān)系人必須是與該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系，對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬存有爭(zhēng)議的，或者對(duì)權(quán)利內(nèi)容有爭(zhēng)議，單純的債權(quán)債務(wù)不能認(rèn)為是有物權(quán)法上的利害關(guān)系。《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第19條的規(guī)定了三類利害關(guān)系人：（一）因買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的;（二）因不動(dòng)產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的;（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。按照上述規(guī)定，結(jié)合實(shí)務(wù)中的情況，利害關(guān)系人有以下幾種：（1）與房屋有交易關(guān)系的當(dāng)事人，如房屋買賣合同的當(dāng)事人、以房屋設(shè)定抵押、保證、租賃的當(dāng)事人;（2）與登記權(quán)利人存在物權(quán)糾紛的當(dāng)事人，如登記權(quán)利人在承擔(dān)債務(wù)時(shí)，惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，債權(quán)人依據(jù)《合同法》享有撤銷權(quán)，債權(quán)人可申請(qǐng)異議登記;（3）隱形共有人。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的登記在一方名下的房產(chǎn)，未登記的共有人提供婚姻關(guān)系證明，證明自己是真實(shí)的權(quán)利人。實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人也可能提出異議登記。例如A和B是夫妻，A以自己名義購(gòu)房，后開發(fā)商代辦權(quán)證時(shí)，將該房屋申請(qǐng)登記為A和B共有。A認(rèn)為該房是屬于自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，B不予認(rèn)可。此時(shí)，A作為權(quán)利人也可以申請(qǐng)異議登記。

2.2異議登記的申請(qǐng)時(shí)間

利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤可以提起異議登記，按照相關(guān)規(guī)定提起異議登記需在利害關(guān)系人認(rèn)為錯(cuò)誤的內(nèi)容已經(jīng)記載于登記簿。在利害關(guān)系人認(rèn)為錯(cuò)誤的內(nèi)容記載于登記簿前能否提出異議登記呢？如A和B是夫妻，A隱瞞B用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋，在A與賣家辦理轉(zhuǎn)移登記之時(shí)，B向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，認(rèn)為該房屋的實(shí)際購(gòu)買人應(yīng)為A和B兩人，登記為B一人是錯(cuò)誤的。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理了A與賣家的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，尚未審核登簿。如果登記機(jī)構(gòu)以尚未登簿為由拒絕B的異議登記申請(qǐng)，要求其待轉(zhuǎn)移登記審核完畢登簿以后再行提起顯然有失妥當(dāng)。因此，在利害關(guān)系人認(rèn)為錯(cuò)誤的登記內(nèi)容已經(jīng)記載或即將記載于登記簿之時(shí)，利害關(guān)系人只要能提供相關(guān)證明材料都可以提起異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理其異議登記。

3異議登記的失效與注銷

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。法律規(guī)定的異議登記是為利害關(guān)系人提供臨時(shí)性的保護(hù)。因此，在辦理異議登記之后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在15天內(nèi)向法院起訴。這是因?yàn)楫愖h登記只是將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的異議在登記簿上予以記載，其本身并不能解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬問(wèn)題。物權(quán)的確認(rèn)只能由人民法院來(lái)進(jìn)行。如果異議登記申請(qǐng)人沒(méi)有及時(shí)起訴，就會(huì)使登記簿記載的權(quán)利人無(wú)法順利辦理處分登記，不僅不利于不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和交易，也會(huì)損害登記簿記載權(quán)利人的利益。

實(shí)務(wù)中存在這樣的問(wèn)題，利害關(guān)系人在15日內(nèi)起訴，并符合了起訴條件，法院予以受理，其效力將如何？有觀點(diǎn)認(rèn)為法院受理后，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)法院進(jìn)行查封登記，故登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)人提供的法院立案材料直接注銷異議登記;也有觀點(diǎn)認(rèn)為按照《物權(quán)法》的規(guī)定，利害關(guān)系人15日內(nèi)不起訴則失效，反過(guò)來(lái)15日內(nèi)起訴則繼續(xù)生效。筆者認(rèn)為，異議登記后15日內(nèi)若法院不予受理或駁回訴訟請(qǐng)求的，異議登記自不予受理或駁回訴訟請(qǐng)求之日失效。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將法院不予受理或駁回訴訟請(qǐng)求的相關(guān)情況記載于登記簿。若法院受理了利害關(guān)系人的起訴，則可以認(rèn)為法院受理起訴之日起，異議登記失效。因?yàn)槔﹃P(guān)系人起訴后，可以向法院申請(qǐng)查封登記。法院可依據(jù)實(shí)際情況裁量決定是否有必要查封不動(dòng)產(chǎn)，利害關(guān)系人有了法院提供的法律保護(hù)，就不需要登記機(jī)構(gòu)再為其重復(fù)設(shè)置異議登記了。

此外，異議登記的失效與注銷是兩個(gè)概念。異議登記的失效是指異議登記失去了法律效力，即不再對(duì)登記簿記載的權(quán)利人的處分行為產(chǎn)生不利影響，不能再阻止受讓人成為善意第三人。異議登記的注銷是指當(dāng)事人（利害關(guān)系人或權(quán)利人）向登記機(jī)構(gòu)提供相關(guān)材料，申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的異議登記注銷。異議登記的失效不需要當(dāng)事人有所作為，而注銷則需要當(dāng)事人提出注銷登記申請(qǐng)。對(duì)當(dāng)事人而言，前者是消極的不作為，后者是積極的作為。實(shí)務(wù)中存在當(dāng)事人要求辦理注銷異議登記的需求，如利害關(guān)系人的訴訟請(qǐng)求被法院駁回，權(quán)利人提供相關(guān)材料要求登記機(jī)構(gòu)注銷異議登記。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在相關(guān)法律規(guī)范中明確異議登記注銷的規(guī)定，如申請(qǐng)人、申請(qǐng)材料等，使得登記機(jī)構(gòu)在注銷異議登記時(shí)有法可依。

4損害賠償責(zé)任

《物權(quán)法》規(guī)定異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。有觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人提供一定的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保，防止申請(qǐng)人濫用申請(qǐng)權(quán)，如果申請(qǐng)人申請(qǐng)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，可以保證權(quán)利人獲得損害賠償，避免權(quán)利人無(wú)法受償轉(zhuǎn)而向登記機(jī)構(gòu)索賠。筆者認(rèn)為設(shè)置財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，提高申請(qǐng)人的申請(qǐng)門檻，這種做法肯定是錯(cuò)誤的，違背了“法無(wú)授權(quán)不可為”的行政法基本原則。《物權(quán)法》的這條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為權(quán)利人和申請(qǐng)人之間的民事爭(zhēng)議，是否申請(qǐng)不當(dāng)，是否造成損害，損害有多少，應(yīng)當(dāng)由法院來(lái)判斷。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，最重要的是登記行為的合法性。只要異議登記的具體行政行為實(shí)體上和程序上符合法律的規(guī)定，即使權(quán)利人提起行政訴訟，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)因申請(qǐng)人的過(guò)錯(cuò)而承擔(dān)賠償責(zé)任。

異議登記的創(chuàng)立是為了給予利害關(guān)系人一定時(shí)間搜集證據(jù)，同時(shí)影響了登記簿記載的權(quán)利人對(duì)其房屋的處分，避免第三人善意取得該房屋。目前的行政審批改革工作，不動(dòng)產(chǎn)登記辦理速度普遍加快，很多地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從受理到登簿于5個(gè)工作日內(nèi)完成，甚至有些地方在0.5個(gè)工作日即完成存量房轉(zhuǎn)移登記。這種情形下，利害關(guān)系人沒(méi)有足夠的時(shí)間提起異議登記。雖然異議登記按照法律規(guī)定是即時(shí)辦理，但利害關(guān)系人從知曉權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)到提出異議登記申請(qǐng)很難在半天內(nèi)完成，所以在利害關(guān)系人向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)工作人員務(wù)必要快速反應(yīng)，提醒利害關(guān)系人盡快提供齊全申請(qǐng)材料，免其遭受損失。另一方面，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注意不能隨意受理異議登記，避免權(quán)利人因此遭受損失，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是中立的，盡量平衡利害關(guān)系人與權(quán)利人的利益。

作者簡(jiǎn)介：劉翎艷，常州市不動(dòng)盧登記交易中心。