物權編：更好地保護你我的財產權利

姜浩峰

“這是一起典型的案例。由于我國物權法之前未就居住權做出明確規定，在審判實踐中，往往顯得裁判依據不足。”提及2013年江蘇南通發生的一起有關房屋居住權案，江蘇凡創律師事務所創始合伙人范國剛律師不免感慨。

2013年，南通小伙高先生據祖父遺囑，取得了祖父生前于崇川區購得的房屋一套。然而，祖父續弦的老伴張女士拒絕搬出。原因是她無經濟來源和其他住房，希望高先生和他父親幫助申請廉租房后，才同意搬出。高先生將張女士告上法庭，請求判令張某菊立即遷出房屋，并承擔案件的訴訟費。

崇川區法院認為，高先生已實際領取產權證，為該房屋的產權人。據《物權法》第三十五條規定“妨害物權或可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險”，做出判決，令張女士搬出。張女士不服判決，提起上訴。此后，南通市中級人民法院做出改判。在范國剛看來，改判更多考慮到公序良俗。今年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。包括物權法在內的一些民事法律同時廢止。如果未來再出現類似當年南通張女士涉及的案例，則判決很可能會比較好操作。因為《民法典》的物權編在用益物權部分增加一章，專門規定居住權的問題。

范國剛律師向《新民周刊》記者解讀道，比起即將廢止的《物權法》來，《民法典》物權編中出現了一些新變化：創設居住權，保障特殊群體權益;綜合強化業主權利。同時，對于未來物業租售等領域來說，格式合同的效力認定將更為合理。

漫畫/ 崔泓

居住權不容忽視

南通張女士是在2006年11月2日與高先生的祖父登記結婚的。兩人共同居住在崇川區高先生1993年買的房屋內。2008年7月22日，高先生獲得祖父遺囑并在當天去公證處公證。2013年6月13日，高先生的祖父過世。當年9月6日，高先生取得受遺贈房屋的產權證。

我國正經歷著長期的、大規模的城市化進程以及隨之而來的居住難題。隨著‘租購并舉寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨。”

南通市中級人民法院二審時，做了一番細心調查。發現張女士悉心照顧高先生的祖父，履行了夫妻之間相互扶助的義務。在丈夫去世后，張女士作為配偶，居住于原本居住之處，且并無其他居住條件的情況下，其居住權該得到尊重。法院通過走訪高先生祖父生前好友、鄰居，發現高先生的祖父生前多次表示——房屋所有權贈與孫子，但張女士該享有居住權。而高先生一方面質疑證人身份，另一方面卻未能舉證證明。法院認為，高先生要求張女士立即遷出的訴請，有違公序良俗，不予支持。高先生作為該處房屋的合法所有權人，對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權利，若張女士此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對于案涉房屋的居住權可另行協商，若協商不成，高先生可另行主張。最后，南通市中級人民法院撤銷了崇川區法院的一審判決，駁回了高先生的訴訟請求。

“本次《民法典》物權編，一大亮點就是創設居住權。”范國剛說，“所謂居住權，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。居住權的規定出臺后，只要居住權人與房屋所有權人簽訂了書面的居住權合同，居住權人依法享有居住權，房屋所有權人及其繼承人不得干涉其正常使用。另一方面，對他人的房產即便沒有所有權，但本身就擁有居住權的人，也可以長時間乃至終生居住。居住權的創設，可以較好地解決無自有產權住房的離婚人士，或者老來相伴的一方去世后另一方老人等群體的居住困境。解決其住有所居、老有所養的期待。”

中央財經大學法學院院長尹飛教授此前提及，《民法典》物權編中創設居住權，可以緩和離婚者的所有權與使用權之間的緊張關系。“雙方離婚后，完全可以為無房一方設立居住權，而由另一方享有所有權;這樣即便所有權人另行處分房屋，也不會影響居住權人的利益。”尹飛如此認為。

另一方面，居住權的創設，也令“以房養老”有了制度支撐。范國剛分析——“孤寡老人可以跟其他機構或個人簽訂協議，把房屋所有權轉移給對方，獲取一筆錢保障生活，自己享有房屋居住權直到去世。”也就是說居住權可以在不改變所有權的基礎上，在所有權之上設立用益物權，以達到撫養、贍養、扶養的社會功能。

尹飛表示：“我國正經歷著長期的、大規模的城市化進程以及隨之而來的居住難題。我國在居住問題上一度片面強調“居者有其屋”，試圖完全通過房屋所有權包括商品房所有權以及經濟適用房的所有權來解決居住問題。這在一定程度上誘發了房價不合理上漲以及隨之帶來的一系列問題。隨著‘租購并舉寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨。”

綜合強化業主權利

位于上海閔行區都市路上的湖山在望小區，有300多戶獨棟和雙拼別墅，自2006年業主陸續入住。然而，時至今日，仍未通過業主大會程序選聘物業公司。有業主向《新民周刊》記者反映，該小區物業公司高價收費、低質服務，使得原本該是“都市桃花源”的別墅小區，成了“城中村”那般模樣。2019年底，小區業主就是否續約物業，舉行了耗時兩周的投票表決。開箱計票，高達78%的業主反對和現在的物業公司續約。

然而，沒想到的是——本該向著全體業主中的大多數意見說話的業委會主任，卻在計票之際，現場倒戈。其稱：“開發商有很多產權，也有投票權，但我忘了把選票送去了，是我的錯！”

“我們小區這次表決，明確表明了大多數業主要求選聘優質物業的強烈愿望。是否有程序瑕疵？如果有，也許影響表決的有效性，但78%的業主希望換物業，這不容否定！”在《民法典》表決通過前，湖山在望小區一位業主如此表示。

在范國剛律師看來，《物權法》的立法目的盡管是為了兼顧保護一般處于人數多數的普通業主和一般處于面積多數的大業主的利益，但由此也導致團體決議通過的門檻過高，實踐中業主團體的決議難以滿足雙三分之二的條件，產生了如維修資金使用難等問題，更限制了業主的社區自治。范國剛分析道：“相比《物權法》，《民法典》物權編對小區物業表決做了兩處重要修改。首先，根據共同決定事項對業主的利害關系與重要程度，將決議區分為特別決議與普通決議，并靈活設置不同的表決規則，特別決議需‘雙四分之三，普通決議僅需‘雙過半;其次，計算表決比例時，將參與表決的業主人數和專有部分面積作為計算基數，而不再以全體業主人數和全部專有面積作為計算基準。”

與上海的湖山在望小區不同，無錫雅林苑花園在業委會成立后，就根據業主大會做出的實施業主自治的決議，致函物業公司明確與其終止物業管理服務合同，同時要求物業公司在接函后15天內，向業委會移交相關資料和財產并交接完畢。然而，在確認物業公司應向業委會返還預收的物業管理費、各類押金以及小區共有部分收益等232萬余元后，物業公司僅履行了55萬余元。后經業委會申請，法院裁定先予執行物業公司銀行存款130萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的小區共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

小區電梯廣告收入、外墻廣告收入或者有約定的公共區域停車位收入等共有區域的紅利收入在物業公司扣除一應成本后，均應歸業主享有。

錫山區法院經審理認為，共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。在審理中，雙方達成了一致，經審查報表，僅2005年至2007年小區共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。然而，物業公司的代理律師對業委會成立前是否享有前期物業協議所獲得收益的權利提出了異議。錫山區法院最后基于所有權和管理權的關系以及公平原則，判決最后確定了“三七開”的分配方案，即小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，物業公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報。

范國剛律師認為，在未來《民法典》施行以后，類似案件的判決將會有所改變。根據《民法典》物權編第282條的規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”“根據該條規定，小區共有部分收益在物業公司扣除一應成本后，均應歸業主享有，是否享有共有部分收益不再成為案件爭議焦點，物業公司應當提供證據證明其實際管理成本，法院也不宜按照公平原則對分配方案進行自由裁量。”范國剛說。

范國剛還向記者提及《民法典》物權編在綜合強化業主權利上做出的三方面改進。

《民法典》進一步強調提供格式條款一方的提示和說明義務，加重提供方的責任，凸顯了對于非格式條款一方的保護，從而維護了交易秩序。

第一，針對維修資金的啟用，在業主共同決定的事項上，民法典第二百七十八條將物權法第七十六條第（五）項“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”拆分為兩項，使得籌集資金和使用資金分離，并降低了使用維修資金的決議門檻，打破了維修資金的“沉睡”狀態。第二百八十一條在物權法第七十九條的基礎上，進一步規定屋頂、外墻、無障礙設施等也能夠利用維修資金進行維修、更新和改造，以示維修資金可用之處的廣泛性。第二百八十一條明確規定，建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。較《物權法》增加了“定期”二字，對物業服務企業等主體施加明確的義務，防止維修資金的濫用，保障業主的知情權與監督權。

第二，細化“住改商”規則。在實踐中常出現部分業主將其住宅改變為經營性用房，即“住改商”，影響了相關業主的生活安寧。《物權法》第七十七條曾規定，“業主將住宅改變為經營性用房，應當經由利害關系的業主同意”。但是利害關系業主的同意究竟是全部同意還是多數同意，存在爭議。《民法典》將司法解釋的規定法律化，明確指出，“住改商”應經有利害關系的業主一致同意。在化解司法實踐相關爭議的同時，也保障了業主的生活安寧。

第三，明確共有部分收入權屬。小區電梯里流動播放的視頻廣告收益應該如何分配？社區外墻上懸掛的廣告展板收益又該由誰享有？以往這些問題因缺少法律明確規定，常常引發爭議而不得不訴諸法律。法官需依靠“誰主張、誰舉證”的一般舉證責任、雙方物業合同約定等因素做出判斷。《民法典》物權編新增了第二百八十二條，使以上問題迎刃而解：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”該條一改小區公共區域收入歸屬不定、物業公司與業主之間矛盾不斷的局面，此后小區電梯廣告收入、外墻廣告收入或者有約定的公共區域停車位收入等共有區域的紅利收入在物業公司扣除一應成本后，均應歸業主享有。

格式合同的效力認定更為合理

在日常生活中，很多出賣人為了重復使用而預先擬定合同文本，在簽訂時不與買受人協商，這些合同文本往往繁雜冗長，大多數買受人根本無暇閱讀，在發生糾紛的時候，買受人才發現合同中格式條款的風險。這樣的格式條款，簡直成了霸王條款。“針對格式條款，《民法典》明確了裁判規則。”范國剛說。

《民法典》第四百九十六條規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間權利義務，并采取合理的方式提示對方。提供格式條款的一方未履行提示或說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

“在我國之前的《合同法》及相關司法解釋中，雖然也提及遇到相關問題可以申請撤銷相關格式條款。但這就有一個申請-評估的過程。如今《民法典》進一步規定——可以主張該條款不成為合同的內容。相比較而言，《民法典》表述更加合理，因為未經合意就不符合意思表示一致的要求，所以對于其效力就不需要進行評價。”范國剛說，“顯然，《民法典》格式條款的規定更加維護交易秩序。過往，在日常實踐生活中，面對格式條款，買受人往往只能選擇同意或不同意，沒有協商變更的余地，這樣的做法不能體現自由意志，針對此，《民法典》進一步強調提供格式條款一方的提示和說明義務，加重提供方的責任，凸顯了對于非格式條款一方的保護，從而維護了交易秩序。”

同時，范國剛認為，《民法典》格式條款的解釋規則有利于保護消費者。譬如對格式條款的解釋以客觀、通常理解為準;譬如對格式條款存在兩種以上解釋，以不利于格式條款提供一方的解釋為準;再譬如個別條款優先于格式條款適用。這些，都是前所未有的變化。

（曾凱輝對此文亦有貢獻）