當前房地產市場運行狀況及趨勢分析

左旭陽 青島四方房地產開發有限公司

前言：在我國國民經濟發展中房地產市場運行情況起著非常關鍵的作用，若房地產市場出現大幅度的波動，勢必會影響到與其相關產業的發展，并大大影響到我國國民經濟的發展?；诖?，我國相關政府部門必須對現階段房地產市場運行狀況加以全面調查、分析、探究，明確其發展趨勢，從而采取合理的政策調控措施。

一、當前我國房地產市場運行狀況

（一）政策方面

在整個2019年，關于房地產市場運行，我國所采取的調控政策呈現整體偏緊的態勢，且房地產行業的運行制度逐漸趨向完善，主要表現在：（1）中央重點關注房地產金融風險，明確了住房居住屬性，房地產已不再是短期刺激經濟的措施，該行業資金定向監管在整個2019年都始終處于從緊態勢；全國各區域的房地產市場總體呈穩定狀態；（2）現階段房地產市場保持以穩為主，且全年始終貫徹落實了房地產金融抑制政策。

（二）價格方面

現階段，我國房地產市場中新房價格保持平穩狀態，重點城市二手房價格回落。相關調查數據顯示，2019年百城新建住宅價格環比漲幅始終處于低位區間，而單月環比下跌城市數量大幅度增多。對于一線城市來說，其因受到供需改善和低基數的影響，使之漲幅在一定程度上提升，而其因受到熱點城市新房供應規模的擴大影響，使之二手房市場價格調整壓力增大，當前跌幅在一定程度上擴大。

（三）供求方面

關于當前房地產市場中的成交規模，已在一定程度上調整了重點城市的成交規模，并小幅度的調整了三線代表城市的成交規模，通過這一調控政策可以發現，重點城市商品住宅的價格更加地平穩。對于成交結構，立足于套總價和成交量，可將各個城市的樓盤劃分成高價位、中高價位、中低價位，在“房住不炒”、“以穩為主”的政策下，一些城市樓盤價格漲幅發生回落情況。

（四）土地方面

相關統計顯示，在2019年，我國各類用地供需規模與2018年基本持平，在住宅用地上，2019年推出了10.3億平方米，各類用地成交了16.9億平方米，住宅用地成交了8.2億平方米。由于受到土地市場調整的影響，一些熱點城市不斷推出了優質地塊，這就大大調動了房地產企業拿地的熱情，促使有的城市成交樓面呈現出結構性上漲態勢，然后在房地產金融管控下，土地市場依就處于平穩狀態[1]。

（五）企業方面

當前，我國房地產市場中的代表企業銷售業績處于增長態勢，但增速相對比較緩慢，且企業能夠更加理性的進行土地投資，其拿地銷售比依舊處于較低水平。同時，當前房地產行業集中度不斷提升，代表房企積極把握時機，選擇巧妙地推盤與價格政策來對強化回款，這一定程度上提升了房企的銷售業績。

二、掌握未來我國房地產市場趨勢

立足于宏觀經濟角度，未來我國政府部門將會繼續出臺一系列促消費政策，以此來提升消費增速。針對房地產市場來說，雖受疫情影響，但金融監管依舊處于比較嚴苛的狀態，在2020年3月3日，央行、財政部、銀保監會共同召開了金融支持疫情防控、經濟社會發展座談會暨電視電話會，本次會議再次強調“房住不炒”、“以穩為主”的要求。

其次，在我國房地產市場中，住宅始終是最為明確的市場，其受疫情影響相對較小，剛需和剛改依舊是今后房地產市場的主流趨勢，然而豪宅行情卻比較不好。面對疫情，房地產企業需重視住宅物業中新價值體系的構架，只有打造出綠色環保、健康高層的住宅，其才能夠對顧客選房決策產生較為深遠的影響。同時，為順應時代發展的需要，房地產企業必須充分結合顧客的需求，不斷提升產品的品質，積極提高產品和創新力和服務能力，可立足于科技和外觀來對產品進行創新，不僅確保產品的高品質，符合新時代人們的審美需求，需對內部居住體驗進行升級，為客戶打造更加優質的產品與生活方式，還應秉持技術賦能的理念，有機整合人工智能、社區運營及物聯網等資源，為人們打造更為便捷的居住體驗。

再其次，在疫情爆發前我國房地產市場中的經營性物業存量就已過量，且存在較高的空置率，在疫情突發事件后，空置率問題將更加嚴重，預計會促使政府盡快出臺對應措施，通過調改大城市的商辦功能，對各區域內住房租賃市場進行培養，對租購并舉的住房體系進行構建，從而對這一問題加以有效解決，因此在未來空置商辦改租賃公寓將是新趨勢。

此外，對于本次疫情對房地產市場帶來的影響，本文提出以下建議：（1）明確資金警戒線，更加合理地規劃資金，對于房地產企業而言，資金就是生命線，其應從底線思維出發來明確自身資金警戒線，做到資金的統籌安排，確保自身在面對突發事件時具備良好的應對能力；由于現階段經濟存在較大的波動性與不明確性，對于項目價值的評估，企業應立足于長周期趨勢抓住機會，并對市場環境變化與競爭關系加以更加精準的模擬，確保資金測算、未來房地產市場態勢模擬的精準，以此來更加準確、合理的判斷資產價值；（2）危中有機，抓住機會，待疫情結束后，我國房地產市場發展的政策環境將有適度寬松的空間，土地市場供應量會在一定程度上增大，且政府會增大投資力度，面對這一情況，房地產企業應抓住危機下的機會。

結束語：總而言之，房地產業作為我國國民經濟的關鍵支柱產業，其直接影響與廣大人民群眾利益密切相關的民生行業，因此其一直備受社會各界的廣泛關注。以上通過從政策、價格、供求、土地及企業來分析現階段我國房地產市場運行狀況，從而探究未來我國房地產市場的發展趨勢，并為疫情后房地產企業的發展提出一些建議。