房地產開發項目經濟評價的思考與實踐分析

林善任 玉林市不動產登記中心

房地產項目作為我國的一項重要建設項目類型，對我國社會經濟發展以及有關建設事業的進步等，都有著十分重要的作用和影響。值得注意的是，當前我國針對建設項目經濟評價有關問題所頒布的文件規定中，并未對房地產項目及其經濟評價的論述，再加上房地產開發項目本身的特殊性，使得當前相關行業領域對房地產開發項目經濟評價的有關問題研究和關注較多。下文將通過對房地產開發項目經濟評價的目的和意義分析，對房地產開發項目經濟評價方法及具體實踐進行研究，以供參考。

一、房地產開發項目的經濟評級目的與意義分析

房地產開發項目經濟評價，是項目的微觀財務分析出發，從企業的實際情況出發，對項目收入以及支出等情況進行分析，以為企業決策提供依據。由于房地產開發項目的投資數額較大，并且其項目開發與建設的周期較長，項目建設實施中的不確定性影響因素眾多，因此，在房地產開發項目投資建設實施前，采用科學的分析方法進行項目初步設計方案中的財務可行性與經濟合理性評價，以實現項目設計方案的優化對比，為房地產開發項目的綜合評價提供支持，促進其投資風險控制與項目建設經濟效益提升，獲得更大的房地產開發項目投資建設經濟效益。

二、房地產開發項目的經濟評價方法

結合房地產開發項目經濟評價開展的具體情況，對其評價指標根據是否進行資金時間價值考慮，可劃成為靜態與動態兩種評價指標類型。其中，在具體評價實施中，對動態指標的設計，針對時間因素對資金的影響，在設計中進行了分析和考慮，比如，動態指標中的項目財務凈現值、財務內部收益率等；而靜態指標在具體評價實施中，進行指標設計中未針對時間因素對資金的影響進行設計分析和考慮，因此，其項目評價中，與項目建設資金相關的指標因素主要為靜態投資回收期。根據上述對房地產開發項目的經濟評價指標劃分，在具體評價與分析中，能夠通過不同類型的指標選擇，根據評價指標不同，采用靜態與動態兩種不同評價方法進行項目評價實施。

其中，在進行房地產開發項目的經濟評價中，采用靜態指標進行項目評價實施，是通過對項目規劃的限制指標應用，比如，建筑密度以及容積率等，來進行預開發地塊在開發建設中的最大建筑面積、可租售面積比例等內容計算，然后在調查研究基礎上，對項目規劃與設計的方案進行確定，并通過市場調查開展，進行開發建設項目的銷售策略以及租售價格擬定和設計，從而實現項目開發與建設的土地價格、開發成本等估算，最終根據各項目資金計算結果，對項目開發與建設的預期利潤率和靜態投資回收期進行計算確定，完成對項目開發與建設的經濟評價。需要注意的是，上述評價方法在項目開發建設評價中應用，不需要進行項目開發與建設的現金流時間值分析，并且其計算方法較為簡便、速度較快，但也存在著一定的評價準確性不足問題，在開發周期較短與資金來源相對單一、投資數額較小的房地產開發項目經濟評價中應用，適用性表現較為突出。

房地產開發項目的經濟評價實施中，采用動態評價方法進行評價和分析的具體過程包含：進行項目現金流量表編制；對項目開發與建設的凈現值以及內部收益率進行計算；對項目開發與建設的動態投資回收期等評價指標進行計算和明確。這種房地產開發項目經濟評價方法能夠對項目的現金流變動進行如實反映，從而實現準確的評價結果獲取，但是，由于其評價分析中需要對項目開發的相關成本費用進行精確估算，并且在估算指標的影響因素較多、估算難度較大的情況下，對后期決策的影響就比較突出，同時也會導致項目開發與建設的經濟評價風險增加。

三、房地產開發項目經濟評價實踐分析

以某房地產開發項目為例，在進行該房地產開發項目經濟評價實施中，是采用動態評價方法，以項目財務凈現值以及投資回收期、財務內部收益率等作為選取指標，對該項目規劃與開發設計方案進行評價。其中，該房地產開發項目在項目開發與規劃階段，主要制定了高層住宅小區與多層住宅小區、混合型住宅小區三種不同的項目建設方案，以上述方案中的混合型住宅方案為例，對該項目方案開發建設過程中的現金流計算。

根據上述對某房地產開發項目的經濟評價方法的分析，在具體評價與分析中，根據該房地產開發項目的三種不同方案內容，在進行項目財務凈現值計算中，對該房地產項目投資建設的基準貼現率以同期央行長期貸款利率的上浮1%值為準，對各項目建設方案的稅前財務凈現值計算顯示，該項目各方案的投資建設的財務凈現值均大于零，其中，多層住宅方案的項目財務凈現值最大，約為25734萬元；而高層住宅方案的項目財務凈現值最小，約為8694萬元。由此而空間，多層住宅方案為項目投資建設的最佳方案。其次，在開展上述項目的開發建設內部收益率計算時，對其稅前投資的內部收益率計算，是采用試算法進行近似值計算后，根據計算結果對各方案的開發建設可行性進行評價。其中，上述三種不同的項目開發建設方案中，其內部收益率計算結果與行業的基準收益率相比，均比較高，以多層住宅方案為例，其內部收益率在三種設計方案中表現最高，約為33.7%；而高層住宅的項目財務內部收益率最低，約為17.1%，由此可見，多層住宅方案為該項目投資建設的最佳方案。最后，對上述三個不同的房地產開發項目投資建設方案的回收期指標計算對比顯示，多層住宅項目方案的投資回收期最短，為2.86年；高層住宅方案的項目投資回收期最長，為3.58年。

結束語：總之，對房地產開發項目經濟評價的思考和實踐研究，有利于促進房地產開發項目經濟評價實踐中采用合理的方法進行評價和分析，從而確保對房地產開發項目經濟評價的科學性與合理性，具有十分積極的作用和意義。