關于我國不動產登記制度的研究

李福全 山東省聊城市莘縣自然資源和規劃局

簡單的說，個人自身擁有的土地、房屋的財產統稱為不動產，國家為保護這類財產利益不受侵害，出臺物權法，對個人擁有的不動產進行登記，以此來維護當事人的權益。研究不動產登記制度，為合理利用法律、保障交易安全、維護交易秩序做出重要貢獻。人民群眾經濟活動的重心主要集中在不動產投資這方面，這為不動產登記制度的日益完善提供了強有力的幫助。

一、不動產登記的意義

產權登記體現了市場經濟的本質，為了更好地保護不動產權利人的合法權益，不動產登記制度的實施就顯得尤為重要。不動產登記工作的開展，可以有效地規避因產權不明晰帶來的風險，通過整合各類資源，全面保證不動產物權歸屬，減少政府的行政資本，進一步發揮市場經濟的積極作用。進行不動產登記，需要由權利人準備好所需材料，再親自到相關政府部門并配合專職人員進行辦理登記。此項工作辦理的環節均具有法律效益。不動產登記是在權利人知情并參與其中的情況下進行的事實行為，在維護權利人權益的同時也有著物權公示的作用。在《中華人民共和國物權法》中明確規定了不動產登記制度，近年來，國家對不動產登記關注度較高，逐步出臺不動產登記制度的相關條例，由國家權力做為人民強有力的后盾，顯著提升了不動產登記制度的影響力[1]。

二、我國不動產登記制度的現狀

（一）缺少統一的登記部門。以往的條例法規在對不動產資源進行分配時，都是依據現有的計劃經濟需求來進行的。登記領域分為中央政府部門和地方政府部門，進行登記和行政審批等環節都需要在特定的部門完成，礙于各部門不同利益的驅使，使得登記的環節過于繁雜且耗時較長，不能實現快捷、安全的不動產交易。沒有統一的登記部門，在很大程度上阻礙了不動產物權的實施進度。根據《土地管理法實施條例》的出臺，“條例”中對國有土地的使用權和所有權以及集體土地的使用權和所有權都有明確的規定，“條例”中指出這些權利都可以在縣級以上的地方政府部門進行登記造冊。時隔四年又出臺了《城市房地產管理法》，該立法雖然規定了可以設立統一部門進行不動產登記，但仍有多數地區并未執行。土地與房產的分別登記，登記所需材料繁雜，過程耗時長，很容易引起產權的交叉與沖突。

（二）不動產登記制度不完善并未涵蓋所有不動產。在計劃經濟的時代下，交易市場尚有“流落在外”的不動產，也沒有對這類不動產進行等級劃分。以《中華人民共和國鐵路法》和《中華人們共和國電力法》相關規定為例，這兩種立法中包含的各類公用鐵路及有關電網等并沒有規定登記的范疇，所以對這類不動產登記以及應該由哪種部門登記就成了問題所在。

（三）不動產登記查詢制度不規范。鑒于不動產登記資料的性質、查詢方式和范圍等方面存在疑難問題，解決這些問題亟不可待。不動產的相關資料屬于個人信息，應當遵循有限的公開查閱原則。然而，政府部門并沒有發布有關房產登記查詢制度的相關文件，這給不動產登記制度規范化的建立增設了障礙。

三、完善不動產登記制度的應對辦法

（一）設立統一的不動產登記部門。不動產登記的重要目的就是對物權進行公示，因此設立統一的登記部門十分必要，設立的登記部門必須要具有進行物權公示的條件。政府在選擇不動產登記部門時，首先要明確不動產登記的責任所在，其次要保證所選擇的不動產登記部門具有一定的權威性，賦予登記部門相關權力，只有具備這些條件，才能保證登記資料審核結果的準確無誤，為不動產的公示、公信提供強有力的保障[2]。

（二）完善登記形式和范圍。隨著不動產登記制度的推進，不動產登記的范圍和類型正在逐步擴大。早期建立的不動產登記制度存在一定的局限性，有關“條例”中的規定，僅是整合了處于主導地位的不動產物權，仍有少數重視度較高的不動產物權散落在各行各業。根據實踐研究表明，不動產登記的范圍應從基礎的法律和具體的制度建設出發，優先根據社會的實際需求以及相關工作基礎來進行登記范圍的擴充。首先國務院在早年就出臺了有關“采礦權和探礦權”的物權登記管理辦法，歷經多年發展，現下這兩種物權的登記制度已經較為完善，因此采礦權和探礦權可以作為納入不動產登記范圍的首要考慮；其次是城市地下空間，開發并利用城市地下的自然資源，也能提高社會的經濟效益，因此有關城市地下管線所有權以及地下空間的使用權都可以納入不動產登記登記制度的范圍。

（三）健全不動產登記查詢機制。不動產登記資料的公示與保護是維護人民群眾權益的重要組成部分，也是改革不動產登記制度的重要內容。建立以不動產登記管理人員負責制為核心的查詢制度，以責任為己任，積極負責對待工作；建立規范登記員工作的有關制度，約束工作人員的行為規范，提高工作人員的道德準則；建議政府部門設立便民服務查詢平臺，例如山東省L市，設立并開通“一網通”服務平臺，群眾可通過平臺實現進度查詢、證書證明核驗、權屬證明查詢、申請登記、預約等事項的在線辦理。便民平臺的開通，幫助登記人員分擔了工作任務，也在一定程度上提高了查詢工作的效率[3]。

結束語：不動產業作為我國國民經濟的龍頭產業，關系著國家經濟的發展，關系著人民群眾的切身利益，不動產業是以不動產登記制度為基礎核心，隨著登記體制的不斷完善發展，對于繁雜的不動產物權，實行不動產統一登記制度勢在必行。從根本上摒棄傳統信息思維，利用現代化信息建設的優勢，促使不動產登記制度的功效發揮最大的價值。