淺談房屋租賃稅收籌劃

徐芳 無錫日報報業集團

一、房產稅的稅收籌劃

稅籌是指納稅人在符合稅收法規和國家法律的前提下，按照稅收政策法律法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業稅收籌劃行為。稅收籌劃是在多種納稅方案中，選擇具有合法、合規性的，對企業稅收利益最大化方案的決策。

企業房屋租賃房產稅是關鍵。根據規定，房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。其目的是為配合國家房產政策的調整和控制固定資產投資規模，加強對房屋的管理，提高房屋使用效率，運用稅收杠桿，合理調節經營人和房產所有人的收入。

對于房產稅，一般有兩種計征范式：從價計征、從租計征。從價計征的，其計稅依據為房產原值一次性減去10%-30%后的余值;其從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;以房產原值為計稅依據的，應納稅額=房產原值＊(1-10%或30%)＊稅率(1.2%）。從租計征的(即房產出租的)，根據規定，按照房產租金收入為計稅依據。按房產租金收入計征的，年稅率為12%；以房產租金收入為計稅依據的，應納稅額等于房產租金收入＊稅率(12%)。

二、大多數房屋租賃房產稅的現狀

現實工作中，房產稅主要是根據房產租賃合同和房產余值部分計算。根據政策法規的規定，房產稅由房屋產權所有人申報繳納。根據合同及實際開票，對于劃分為以取得租金收入的房產，采用從租計征方式，按照租金收入計征；對于劃分為沒出租的房產，采用從價計征方式，按照房屋余值計征。當然大多數企業的很多房產租賃合同中，大多數都會出現免租期，對于免租期，往往是從價計征方式，按照房屋余值計征。根據規定，在2016年4月30日之前取得房產，增值稅稅率按照5%的簡易征收。本文闡述的案例都是2016年4月30日之前取得的房產。

三、房屋租賃合同稅收籌劃

（1）房產合同免租期合理規避。很多房產都會產生免租期，對于合同中出現的免租期，我們可以轉化設置成進場日、裝修期、開業日、計租日（同進場日)等，不需要在合同中出現免租期的字樣。房屋租賃合同中的價款應當價稅分離，分別標明租金收入和增值稅數額，以便節約印花稅的繳納。

案例：企業取得2015年12月某套房產，年不含稅租金120萬元，增值稅6萬元，每月不含稅租金12萬元，每月增值稅額0.6萬元，房產原值600萬元，租賃期為一年，免租期為兩個月。

有免租期的房產稅算法：從租繳12＊10＊12%+從價繳600＊（1-30%）＊1.2%＊2/12=15.24萬。

假設合同中沒有“免租期”一詞之說，將免租期包含至租期內，合同月租金可以修改為10萬元/月，房產稅10＊12＊12%=14.4萬。

有免租期和不存在免租期兩者相比之下：有免租期的房產稅比合同中沒有免租期的房產稅多繳房產稅0.84萬元。通過合同細節的精細化管理，合理規避，進一步為企業降低了納稅成本，有助于提高企業效益，更進一步實現企業目標。

（2）除房屋租賃有關的兼營業務需分開制定合同。企業房屋租金收入以外的物業管理費等應該根據實際情況，分別制定合同，或者在一個合同中指明兼營業務的價款、稅率等。不能將兼營業務需收取的費用并入房屋租金，否則會抬高房屋租金的房產稅繳納，增加企業的納稅成本。

案例：某企業將2015年11月取得的某處房產以年不含稅租金160萬元（租金收入120萬，物業管理費40萬），房產原值600萬元，租賃期為一年。

企業兼營業務視為并入租金

房產稅：160＊12%=19.2萬 增值稅：160＊5%=8萬

城建及教育費附加：8＊12%=0.96萬 印花稅：160＊0.1%=0.16萬

企業兼營業務視為并入租金，該房產年應繳稅額19.2+8+0.96+0.16=28.32萬

企業兼營業務單獨計征收入和增值稅，不并入租金。租金的增值稅率為5%，物業管理費的增值稅率為6%。計算如下：

房產稅：120＊12%=14.4萬 增值稅：120＊5%+40＊6%=8.4萬

城建稅及教育費附加：8.4＊12%=1.01萬

印花稅：120＊0.1%+40＊0.03%=0.13萬

企業兼營業務單獨計征收入和增值稅，不并入租金，該房產年應繳稅額14.4+8.4+1.01+0.13=23.94萬

企業兼營業務的收入是否并入租金，在兩方案對比之下，企業兼營業務的收入不并入租金比企業兼營業務的收入并入租金的稅收整體節稅4.37萬元。通過對合同的精細籌劃，理清收入明細，對應納稅種及稅率，明確兼營行為分開核算，整體節稅明顯，有助于企業良性發展。

（3）根據房產業務需要可以擴展企業營業范圍。當房屋按租金收入繳納房產稅高于按房屋余值繳納房產稅時，房產出租人可以考慮根據企業營業范圍，雙方簽訂倉儲保管合同，以便達到減少房產稅的繳納。

案例：假設某企業為一般納稅人，2015年10月取得某處房產，原值3000萬元，租給一物流公司作為倉庫使用，年不含稅租金600萬元。

按房產租賃合同計算：

房產稅=600＊12%=72萬 增值稅=600＊5%=30萬

城建稅及教育費附加=3 0＊1 2%=3.6萬 印花稅=600＊0.1%=0.6萬

按房產租賃合同計算應繳納的稅金=72+30+3.6+0.6=106.2萬

按簽訂倉儲保管合同計算：

房產稅=3000＊（1-30%）＊1.2%=25.2萬 增值稅=600＊6%=36萬

城建稅及教育費附加=36＊12%=4.32萬 印花稅=600＊0.03%=0.18萬

按簽訂倉儲保管合同計算應繳納的稅金=25.2+36+4.32+0.18=65.7萬

如果房產出租簽訂倉儲保管合同，會使得原本按照租金收入繳納房產稅的金額大大減少，上例中，使得企業按照簽訂倉儲保管合同繳納的稅金減少了40.5萬元。當然，租賃合同變為倉儲保管合同在節稅上大大提高，也要考慮倉儲保管所要發生的一系列費用。

三、企業房產整租的方案

一般上市公司都有很多房產，房產象征著企業的產業，這樣的產業，要面臨管理，出租等一系事項，可將這樣的產業交給自己的置業全資子公司或成立置業公司。根據規定，房產稅是由房屋所有人繳納房產稅。如果母公司將房屋租給子公司，再由子公司對外出租，對于出租房屋來說，房產稅會減少。

案例:假設某企業下的全資子公司是一家置業企業（一般納稅人），專門負責該企業的日常管理及房產對外出租。假設某處房產(2016年4月30日之前取得的，增值稅采用簡易計稅方式）出租給置業子公司的不含稅租金是600萬元(假設已取得評估報告），置業子公司對外出租，取得的不含稅租金是1000萬元。

如果直接對外出租：

房產稅 1000＊12%=120萬 增值稅 1000＊5%=50萬

城建及教育費附加 50＊12%=6萬 印花稅 1000＊0.1%=1萬

如果直接對外出租應繳納的稅金=120+50+6+1=177萬

如果通過置業子公司轉租:

房產稅 600＊12%=72萬 增值稅 600＊5%+1000＊5%=80萬

城建及教育費附加 80＊12%=9.6萬

印花稅600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6萬

如果通過置業子公司轉租應繳納的稅=72+80+9.6+1.6=163.2萬

如果置業子公司為小規模納稅人：

房產稅600＊12%=72萬 增值稅 600＊5%+1000＊3%=60萬

城建及教育費附加 60＊12%=7.2萬

印花稅600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6萬

如果置業子公司為小規模納稅人，通過置業子公司轉租應繳納的稅=72+60+7.2+1.6=140.8萬

通過案例我們可以看出，子公司轉租會使得整體稅負比直接對外出租稅負減少。若置業子公司為小規模納稅人，通過置業子公司轉租，應繳納的稅相較于一般納稅人，稅負減少優勢明顯，通過小規模納稅人的稅收優惠，使得有效的降低了房屋租賃中的納稅成本。

四、稅收籌劃意義

通過上述房屋出租合同的籌劃、細節的籌劃及房產轉租的籌劃等案例實操分析，房屋出租稅收籌劃意義占據著很大的地位，其實不光是房屋出租稅收籌劃，這也慢慢延伸至企業的各個環節。通過稅收籌劃，能夠在合法的政策下業務有效貫徹，也體現了稅收政策導向的合理有效性；能夠對企業的生產經營、投資活動等應納稅進行超前籌劃；能夠最大限度地減輕企業的稅負，使得企業收益最大化；能夠使得經營者不再注重個別稅種的繳納，而要著眼于整體稅負的輕重。

實施稅收籌劃能合理避稅、節稅、能夠少繳納稅款，能夠降低不必要的成本，增加企業納稅意識，在稅收優惠政策和法律允許的范圍內，通過對經營事項的事先規劃與納稅籌劃，最終使企業獲得更大的盈利空間，使得企業稅收規劃不斷走向成熟和理性。

五、結束語

房屋租賃納稅籌劃只是企業稅收籌劃的冰山一角，只有通過不斷的規劃與籌劃，適應業務及稅收政策的發展，才能使企業稅收籌劃越發成熟，符合企業發展之道。